博鰲•關注:房地產槓杆率可能達到美國次貸危機水平

今年的房地產行業行至年中，最大的焦點不在於成交量規模，而在於影響各大開發商的銀根政策。

不久前，從證監會流出禁止企業再融資募集資金用於補充流動資金、償還銀行貸款和支付土地款等政策，證監會還表示該政策自2010年以來就一直實施，並非新政，但近期確實再次對證券公司高管進行了強調。

實際上，各項金融政策的指向都在於維護行業穩健發展，對於房地產行業而言在於防止泡沫危機，那麼目前房地產行業泡沫程度如何，其中一個標准就是槓杆率的高低。

「我們的房貸收入比增長非常快，中國在2015年底的居民房貸收入比高達0.46，已經超過日本房地產泡沫時期的水平，而且仍在飛速上升，如果房貸增速維持在25%到30%的增速，我們預計到2020年，中國的房貸收入比會達到美國次貸危機時期的水平。」中國銀行業協會首席經濟學家、中國「十三五」規劃專家委員會委員巴曙松先生在今天的博鰲論壇上表示。

以下是巴曙松先生對國內房地產個人房貸水平的分析：

「新增房貸銷售比有上漲空間，但不宜樂觀」

經過房地產市場擴張的最初階段後，在人口紅利這個推動市場發展的重要因素之外，人均收入的增長、經濟的快速發展也擴大了購房的需求，而從2008年之後，金融影響的權重在明顯上升。

如果把房地產投資、房價、銷售量和信貸投放、利率水平做相關分析，發現它的相關度在顯著的上升，甚至在有的年份超過了基本面。

目前我們的房貸收入比增長非常快，中國在2015年底的居民房貸收入比已經高達0.46，已經超過日本的泡沫時期的水平，而且目前仍在飛速上升，如果房貸增速維持在25%到30%的增速，我們預計到2020年，中國的房貸收入比會達到美國次貸危機時期的水平。

新發放的房貸規模與這個時間段的房屋銷售規模，可以衡量市場的承載能力，這就是所謂的交易槓杆。2015年新發放貸款規模4.7萬億，新房銷售額7.3萬億，二手房銷售額3.6萬億，交易槓杆43.12%。所以新增的房貸銷售比，我們大致的評估，處於高位，上漲空間有，但不宜有太樂觀的預期。

通過對二手房交易額的估算，中國的新增房貸的銷售比值從2011年以來持續上升，2016年上半年高達43%。這也就意味着2016年上半年，平均的首付比例已經從2014年以前的8成左右，降到了不到6成。這意味着中國居民購房加槓杆的速度在逐步的逼近這個邊界，未來加槓杆的空間不宜過分樂觀高估。

另外一個數字是房貸和存量房的市值比，全社會不動產存量槓杆率相對比較低。這一部分沒有盤活，社會存量槓杆率是居民的按揭貸款負擔和房屋市值之間的比值。

2016年前6個月，根據國家統計局的統計，全國的商品房銷售交易均價在7571元/平方米，簡單統計，全國共有住宅存量面積250億平方米左右，根據我們總新的統計，中國的個人購房貸款余額是14.1萬億元，到2015年底，公積金個人住房貸款余額是32864.55億元，因此，2016年7月，居民未償還的槓杆負擔約18萬億，估計中國的居民存量槓杆率只有10%左右，沒有盤活。

減少高槓杆拿地

以上是巴曙松先生從個人房貸水平做的分析，那麼房企目前的資金槓杆率情況如何？為何證監會要在此時強調禁止再融資資金用於補充流動資金、支付土地款和償還銀行貸款？

房地產行業的槓杆率從主體上看，分企業、機構、組織和個人等，其中企業也就是開發商的資金槓杆率和個人的房貸對行業影響比較大。

大家都知道，房地產行業中平均負債率水平在70%～80%，但實際上這只是一個粗淺的數字，它還是一個必須出現在財務報表里的數字，所以各家房企都有自己的辦法把這個數字做的可以接受，但實際情況不一定每家房企的資金槓杆都很舒服。

證監會強調的禁止再融資資金用於補充流動資金和償還銀行貸款現象，普遍存在於各家房企，比如去年下半年到今年上半年，多家房企發布低息公司債，在資金使用說明中都明確表示部分資金用於償還銀行貸款，這說白了就是拆東牆補西牆。

不久前的新華社文章中就點名提到，今年在北京昌平豪擲62億元拿地的招商蛇口背後就隱現再融資身影：去年，招商蛇口吸收合並招商地產上市，募集資金118億元，基本上全部投入公司的房地產項目。

統計數據顯示，今年上半年全國涌現205宗地王，地王的出現無疑將推高房價，而房價整體水平的提高又必將推高個人房貸比，這與上文巴曙松先生的分析又能結合起來，可以分析預測，如果任由地價高漲推動房價高漲，最後個人房貸比升到很高的水平，那麼房貸風險的爆發可能性也就更高。

目前，證監會等部門的表態，至少說明下半年融資環境將趨緊，也有分析認為，國家的政策將進一步降低房企資金槓杆率，從而減少高價地頻出的情況。