歐陽捷：白銀時代有規模才有江湖地位

買房子要看房子是否保值增值，越是持有一線城市的物業升值空間是越大的，所以要想獲得物業的升值速度，就要多傾向一二線城市。一線城市房價平均上漲40%多，而六個三四線城市，今年上半年的城市上漲只是5%左右。

所以未來十年我們認為，熱點的一二線城市還會上漲一倍，可能北京（樓盤）、上海（樓盤）、深圳（樓盤）這樣的城市上漲更快，三到五年翻一番。當然房價可能會回調，但是回調之後會成為一個新的歷史高峰。

也有很多人說房價不可能永遠上漲，泡沫是會破裂的，事實上房價一直在上漲，為什麼？因為我們錢多了，錢就不值錢了，對應錢的一切東西就變得更加值錢，尤其是不動產，這不僅僅是我們，全球也是這樣，所以貨幣越調越高，利率越調越低，甚至是負利率，這種情況下我們還指望房價下降嗎？

在這種情況下，物業是不是真的有泡沫？一旦崩潰之後就會完了呢？不會，因為我們看到美國經歷了2008年的金融危機之後，現在的房價已經接近到了2007年的高點，有些城市已經超過了。實際上，人在不斷增加，錢在不斷增加，人口流向哪里，房子就會漲。

去年8月份，我們曾經預測全國房價是一線領漲，二線普漲，三四線城市少數下跌，這個現象到今年已經完全兌現，我們為什麼做出這個判斷，是因為去年8月份已經發現，M2的總量，超發的量，去年1到7月份超發了4.5萬億，而過去的4年平均值是4萬億，所以我們覺得下半年，中央要抑制資產泡沫，貨幣可能會適當收緊一點，降准的可能性可能沒有，因此可以看到最邊上的線比2015年略高一點。

當中國的錢和世界上的錢已經同樣，越來越便宜的時候，這個時候就會發現，持有重資產的成本就越來越低，而重資產就越來越有價值。所以這麼多年來看，資產升值的時代，輕資產不會是最大受益者。

住宅開發商靠輕資產沒有賺大錢，商業地產是不是靠輕資產賺錢？其實商業地產一開始也是輕資產，但是最後留下一大堆庫存沒賣掉，回過頭來再持有商業，持有商業的時候，他通過整體規劃，整體招商，整體運營，最後可能會獲得物業的升值，這是我們商業地產做的重資產。管家是職業經理人，你不可能拿到跟地主或者資本的錢一樣多，所以輕資產的模式邏輯上是不對的。

輕資產不是不能做，也能做，怎麼做？通過類REITS的方式賣掉，創造一個輕資產方式，比如說新城做的這個，有些企業已經做了輕資產的類REITS，但是新城的做法在行業中又創了新的做法，離真正的REITS又近了一步，收益率可以達到3.5%到7%之間，地是首單是大型的民營開發商為發起的商業物業類，第二是以大型商業綜合體為基礎的。在這種情況下，新城吾悅廣場總收入約1.2億元，投資的租金回報率是8%以上。

因此在資本荒的時代，沒有什麼比資產證券化項目更好的資產。新城今天發展也非常快，我們今年上半年全國銷售額平均增長42.1%，20強房企增長80%，新城控股上漲144%，今年的業績目標也調整了，如果按照去年的319億，今年的調整目標是520億，我們希望2020年達到千億的銷售欲望。

因此我們認為在未來的幾年當中，可能在白銀時代，有規模才有江湖地位，有江湖地位才有話語權，因此要加速奔跑，如果不加速奔跑，不做大做優，以後的地位就不屬於我們。