誰將是2015年瞬間“轟然倒下”的房企？

2014年全年，受銀行信貸緊縮等因素影響，整個市場成交的氛圍尚沒有回歸到“量”的軌道上來，盡管下半年以來各類“救市”政策出臺，樓市年底也出現了“翹尾行情”，但是，大多數大中城市成交量仍然同比2013年下滑2-3成，個別城市成交量甚至同比2013年下滑4-5成。

從2015年年初大中城市市場庫存及去化周期來看，大多數大中城市樓市庫存仍然偏高，2015年市場仍然普遍性面臨著“去庫存”的壓力，此時，對於大多數中小房企來講，仍然面臨資金面的緊張的壓力。

房企資金面危機現象頻現

從房企2014年銷售業績來看，能夠完成全年銷售業績指標的企業僅為少數大型品牌房企，比如、恒大地產、萬科、中海地產、融創、旭輝、招商、新城、越秀等這10來家；大多數房企銷售金額仍然會同比下滑，無法完成年度銷售業績指標，而中小房企下滑尤為明顯，並且大型房企與中小房企之間出現了更加明顯的“分化”趨勢。

與此同時，2014年以來，受到銀行信貸緊縮、“錢荒”、銷售業績不佳等因素的影響，房企深陷資金鏈危機的現象頻現。繼2014年年初浙江出現興潤置業房企倒閉破產的現象之后，中小房企頻頻出現資金面的危機。比如廣東光耀集團、青島（樓盤）君利豪集團、南京（樓盤）福地、西安（樓盤）浐灞·新天地、賽高國際、紫翰庭院、漢城湖畔項目的四家開發商、杭州（樓盤）中都集團等。2015年初，由於前期激進擴張、銷售業績不佳、銀行惜貸等因素，房企也沒有擺脫資金面危機的基本面，比如，佳兆業在新一年的年初就頻頻陷入資金面危機的傳聞。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，進入2015年，即使2014年下半年以來各類“救市”政策出臺，樓市在年底也出現了“翹尾行情”，但是，市場庫存偏大的基本面沒有改變，樓市“惜貸”常態化的基本面也沒有改變，對於大多數中小房企來講，2015年仍然會面臨資金面的緊張的狀況，仍然有可能出現的債務違約風險。

2015年三類房企或將瞬間“轟然倒下”

筆者認為，在2015年銀行“惜貸”常態化的市場背景下，即使大多數一二線城市市場基本面良好、開發企業不缺資金的情況下，大家也普遍對未來市場預期感覺到不確定性，尤其是中小企業，可能面臨更多的債務違約的市場風險。那么，誰將是2015年即將瞬間“轟然倒下”的房企？這些即將瞬間“轟然倒下”的房企具有哪些特征？

從2014年大多數資金面暴露出問題的中小企業來看，融資成本與拿地成本偏高成為其企業經營層面較大的問題，比如，浙江興潤、光耀集團等資金鏈危機事件也與融資成本與拿地成本偏高密切相關，而此前的盲目拿地或盲目多元化擴張使其資金面狀況更加惡化。

從2015年上半年銀行信貸大背景來看，即使央行降息也不會改變銀行繼續“惜貸”的行為，從實際市場表現來看，銀行對於中小房企的貸款仍然是比較謹慎，並沒有出現實質性松動，銀行等金融機構不會無限制再給房企更多的“救命錢”，甚至當前金融機構為了控制投資風險已經開始對於中小企業“停貸”，這些因素成為2015年年初類似於佳兆業等這樣的房企出現資金危機的導火索。

從2014年-2015年上半年整體市場大背景來看，總結下來，城市或區域板塊庫存量大，銷售去化壓力較大；產品定位偏高階或有部分缺陷，無法與市場需求匹配，或者在樓市大環境遭遇低迷期階段遇到銷售瓶頸；房企在主營業務之外盲目進行多元化擴張，導致企業經營陷入困境；激進拿地進行擴張，導致土地成本與開發成本較高都有可能導致企業面臨銷售壓力，從而導致房企面臨資金面的問題。

從上述角度來看，房企必須想方設法融資或回籠資金來緩解自己企業經營面臨的問題。從常規思路來看，房企一般會采取以下措施來解決資金面困境問題。

第一、通過降價銷售回籠資金。對於房企來講，通過降價銷售是房企可控的，一般來講，是房企首先選擇的方式，並且資金面越緊張，房企進行降價銷售回籠資金的可能性就越大。

從房企進行降價銷售的規則來講，首先房企會從戰略版面上評估，將已版面的不合理的活定位本身存在問題的項目進行降價銷售，使企業的版面更加合理化；如果通過上述調整仍然無法解決短期面對的資金面的問題，那么，從公司全域考慮，就應該進行大范圍的降價動作了。

第二、通過銀行等金融機構渠道進行融資，盡可能通過多元化渠道的融資調整企業的資產負債結構，降低短期資產負債比例，緩解資金面的壓力。

第三、如果上述兩個辦法無法實現緩解資金面緊張的壓力，那么，對於房企來講就應該采取一些觸及房企底線的必要拯救措施了。比如，賣股權、賣項目，通過舍卒保車的方式保證企業短期內能夠“活下來”。比如近幾年來，綠城頻繁買股給九龍倉、融創、中交等，皆為當時資金面相對較為緊張的緣故。

那么，哪類房企將是2015年即將瞬間“轟然倒下”的房企？這些即將瞬間“轟然倒下”的房企具有哪些特征？

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，從上述分析來看，三類企業也最容易受到上述因素的影響，具體來講：第一類，產品類型偏高階周轉率較慢的企業，這些企業的銷售業績最容易受到影響；第二類，前期拿地過於激進導致成本構成較高而影響銷售資金回籠的企業，或盲目多元化擴張，導致房地產主營業務受到影響的企業；第三類，一部分資信不太好貸款受限的中小企業，由於難以獲得銀行貸款，這些房企在2015年仍然會面臨資金面斷鏈的市場風險。

而至今為止，由於市場庫存偏大的基本面沒有改變，樓市“惜貸”常態化的基本面也沒有改變，此外，中小房企無論在資本市場還是銷售市場無法與大型品牌房企抗衡，這就使得中小房企在2015年仍然會面臨比較大的資金面的問題。如果上述三類開發商在銷售回款上會面臨比較大的壓力，再加上開發貸款比較難獲得，理論上開發商這個時候就不得不進行賣股權、賣項目的操作了，如果賣項目、賣股權也無法使這類公司繼續“活下去”，那么，這些中小房企極有可能成為瞬間“轟然倒下”的房企。