下半年土地市場：「控地王」將成主旋律

進入下半年，熱點城市土地市場「地王」頻現，尤其是市場基本面已經出現好轉的城市，比如京滬深等一線城市、蘇州（樓盤）、南京（樓盤）、鄭州（樓盤）、合肥（樓盤）、杭州（樓盤）、武漢（樓盤）等二線城市。隨着市場熱度的回升地王的頻現，地價超房價「面粉貴過面包」的怪相也成為常態。今年上半年，盡管部分地區已經出台地產調控措施，比如蘇州、南京等，但地價依然一路走高。統計數據顯示，今年上半年全國涌現205宗地王，6月的地王數目已再次刷新歷史紀錄。而在205宗地王里，央企和國企占據了半壁江山。進入7月，土地市場的「地王月」特征仍然較為明顯，除了上述熱點城市「地王」頻出之外，還有嘉興（樓盤）、溫州（樓盤）、南昌（樓盤）、青島（樓盤）、南寧、昆山（樓盤）、珠海（樓盤）、長春（樓盤）等二三線城市城市先後誕生 「地王」。

那麼，上述「地王」頻現之後土地政策會有哪些變化呢？相關政府部門是不是對於「地王」現象坐視不管呢？顯然，不是。

從近期官方的表態來看，證監會已經收緊上市房企的再融資，不允許通過再融資拿地，國土部等部門分別傳出針對土地市場的政策收緊信號，南京、合肥等地也陸續出台了「控地王」相關收緊政策，比如南京土拍熔斷政策仍將繼續，土地出讓首付升至60%，合肥土地出讓首付升至50%。

此外，8月1日，市場消息傳出，某股份制商業銀行近期下發的2016年房地產行業授信政策中明確：對於2015年三季度以後拿地且土地成本過高的項目，原則上不介入；該行還要求加強前端融資管理，對全國前20名的房企，融資比例不超過土地成本的60%，其他房企則不超過50%；此外，原則上不介入2015年三季度以後拿地成本過高的項目。

另據筆者了解，除了國資委、財政部等部委通過約談央企的方式「控地王」之外，國土資源部等多部委已經向熱點城市部署研究防止「地王」頻現、防范地價異常的應對措施，通過這些措施以有效防止「地王」的產生。同時也明確提出，下半年土地市場的重點工作也是防止「地王」頻現。

要防止拿「地王」，那麼，首先要明白是誰在制造「地王」？同策咨詢研究部總監張宏偉認為，今年以來頻頻制造「地王」的房企可以分為以下幾類：

第一類，央企和國企拿「地王」背後不只是企業擴充土地儲備等企業發展因素的考量，其背後更大的局是為自己在央企地產企業整合與重組過程中增加「話語權」，因此，央企和國企會積極爭奪「地王」；第二類，在房企銷售金額排名當中，排名位於第20-50位之間的房企正在抓緊市場規模化的最後幾年的窗口期積極擴張，在擴張過程中積極拿「地王」；第三類，在過去幾輪市場當中，比較穩健，也沒有受到「地王」的拖累，這輪市場當中表現也比較激進；第四類，閩系房企、有金融背景的房企等這些房企表現也比較激進，拿地不惜成本，頻頻制造「地王」。

那麼，下半年怎麼樣可以防止「地王」頻現？有哪些措施可以減少「地王」的發生？同策咨詢研究部總監張宏偉認為，對於京滬深等「地王」頻現一線城市、蘇州、南京、鄭州、合肥、杭州、武漢等「地王」二線城市，下半年土地市場的重點是防「地王」，下半年可以通過增加有效土地供應，改變土地出讓方式、加強土地市場監管等諸多方面防止「地王」的現象的再現。

一、針對熱點城市土地市場供求矛盾的問題，不僅僅要想方設法增加土地供應，緩解供求矛盾，還應該適時引導市場輿論和預期，緩解由於地價上漲而帶來的房價上漲預期。

1、針對新增建設用地市場的供求矛盾問題，建議各熱點城市土地事物交易中心每年盡早公布當年的土地供應計劃，盡量避免市場等待與供求緊張預期的積累。

2、就供地節奏來講，一般來講，上半年供地較少，下半年供地較多，建議今後供地節奏上平衡一下，適當加大上半年供地節奏，避免供地量過於集中或有的時間段出現「零供地」的不合理供地現象。這樣，也可以避免由於企業集中拿地而導致的「地王」頻現的現象。

3、對於盤活存量用地方面，當前，政策層面仍然缺乏盤活存量用地「操作細則」與「成功案例解讀」的推廣，政策在執行層面也會遇到困境，比如土地轉性方面。因此，當務之急就是盡管出台盤活存量用地「操作細則」，掃清盤活存量用地政策執行的障礙，然後進行「成功案例解讀」的推廣，讓更多的企業切實感受到操作的可行。這樣，熱點城市每年推出一批「盤活存量用地」的地塊或項目，根據計劃使更多的存量用地進入房地產市場，緩解當前供求相對緊張的市場局面。

4、推動非住宅用地轉性住宅，這也是增加住宅市場有效供應的手段。

二、從政府土地出讓的目的來看，主要還是為了盡快緩解樓市供求矛盾的問題，起碼通過近期土地出讓可以調節未來1-2年內供求關系，並且可以起到初步效果，然而當前的土地市場上出現的「地王」一般而言也要「囤地」4-5年之後方可入市解套銷售，因此，當前土地供應對於未來1-2年樓市難以起到市場調節作用，反而因為地價的攀升而推動房價繼續上漲。因此，針對房企頻拿「地王」而「囤地」或「捂盤惜售」等狀況，筆者建議：

1、加快已經出讓地塊的項目建設進度，對於新出讓的地塊給予明確的開工、竣工、交付等時間限制，以防止部分開發企業拿「地王」後「囤地」，防止開發企業「捂盤惜售」，通過加快開發節奏與供應節奏調節市場供求關系。對於拿「地王」的房企讓其因為這樣的規定而望而卻步，或者因此而承擔虧損的開發風險。

2、對於已經進入開發階段的項目，建議出台相關措施，加快開發進入，加快發放預售許可證，加快市場供應，同時，一方面通過預售許可證的審批控制房價過快上漲，一方面打擊捂盤惜售，讓已經獲得預售許可證的項目盡快進入銷售階段，緩解短期內市場供求關系緊張的局面。

3、改變土地出讓金的支付方式，降低激進的房企拿地槓杆。

為了規避樓市投資的金融風險，當前銀行、金融機構對於房企的開發貸周期已經由2年期的中期貸款改為半年期的短期貸款，此時房企的短期貸款資金還是較為緊張的。因此，在土地出讓金支付上可以針對房企短期資金較為緊張的現狀而制定相對應的措施，以防止地王的產生。比如，改變土地出讓金的支付方式，由之前的分期支付改為高比例（比如南京的60%）支付或全款支付，縮短開發企業支付時間，降低激進的房企拿地槓杆，全款支付的時間可以限定在1-3個月內，這樣，短期資金周轉問題的房企拿地會更加謹慎。

三、加強土地市場監管，全國范圍內建立土地利用動態巡查制度，對建設用地開發利用情況實行全程監管，防止土地閒置浪費，同時針對存在閒置土地、炒地以及捂盤惜售、哄抬房價等違規行為的房地產開發企業，住建部、國土資源部可對典型房企進行約談，證監會可以暫停上市，再融資和重大資產重組。