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房產

專訪歐陽捷(上):市場不會真降溫 只增幅下降

鉅亨網新聞中心 2016-07-01 14:20


前5月房地產市場成交增速開始下滑,這似乎預示着本輪周期已從頂點跌落。從機構發布的策略報告來看,大部分機構認為,樓市已進入周期性高點,預計下半年成交量將有所回落,到年末甚至可能出現「真摔」。

不過,在新城控股高級副總裁歐陽捷看來,今年上半年的樓市仍然表現出不同以往的特點,熱點一二線城市地價、房價齊漲,三四線市場仍然疲弱,去庫存效果仍難判斷。那麼,如何看待如今的市場形勢?地王頻現釋放了哪些信號?下半年,市場會延續漲勢,還是掉頭向下?本期,和訊房產對話歐陽捷,為您解答樓市熱點。


和訊房產:1-5月份統計數據顯示,目前一線城市房地產市場有降溫跡象,熱點二線城市開始領漲,您怎麼看這種市場現象?

歐陽捷:目前市場漲得比較猛,但會經歷一個冷卻期。比如,上海(樓盤)3月份市場銷售火爆,但是後面幾個月是降溫的。有三大原因導致市場降溫,一是前期市場火爆,需求透支;二是價格過高導致需求被壓制;三是出台一些調控政策,使得市場需求被擠出。

但市場降溫並不意味着需求消失,需求還在。上海是這種情況,蘇州(樓盤)也是,南京(樓盤)、合肥(樓盤)還未出現這種情況,但未來也一定會出現。總之,一線城市的房價運行軌跡未來會在南京、合肥等熱點二線城市重演。

和訊房產:對於下半年市場您如何判斷,市場這種持續的熱度會持續到什麼時候?

歐陽捷:下半年市場不會像上半年一樣快速增長,總體判斷整個市場會趨於平穩。但從全國市場看增長是明顯的,預計全年全國銷售面積增長5%,銷售額增長10%。

一是隨着下半年貨幣政策微幅收窄,整個市場熱度可能會降溫;二是從目前情況看,雖然1-5月銷售額增長50%以上,但由於去年基數低,今年下半年基數上升之後,增幅會慢慢回歸。表面看是增幅收窄,市場降溫,但對於房地產市場而言,銷售面積和銷售額會比前兩年更高,變成一個新的歷史高點。所以說,市場並不是真正降溫,只是增幅下降。

對於熱點一線和二線城市而言,通過上半年消化,市場熱度會適當減弱。但如果這些城市土地供應和住房供應不能迅速提升,不能緩解供求矛盾,這些城市還是會成為熱點中的熱點。但是更多的三四線城市以及非熱點二線城市,還處於去庫存的水深火熱之中。下半年這些城市去庫存仍是主流,庫存真正被消化掉,還需要很長一段時間。

和訊房產:前段時間,南京土地市場啟動「熔斷機制」,包括現在限制央企拿地王。這些釋放了哪些信號?

歐陽捷:限制央企拿地王釋放出中央對土地市場過熱帶動房地產市場過熱產生擔憂,但是它的本質原因是貨幣超發。去年央行數據顯示,全年 M2增量是16.39萬億元,比 2012-2014年3年平均值的12.45萬億元多出近4萬億元。這4萬億大部分進入房地產市場,導致整個市場錢太多,流動性太大。

現在管控央企不拿地王,但國企成為搶地王第二梯隊,百強房企也是,甚至有第三梯隊,一些小的房企也會去搶。所以,管控央企雖然釋放了信號,但不能控制所有企業,只是讓央企不要當出頭鳥。

和訊房產:在如今的這種市場環境下,企業要做出好產品如何來做?

歐陽捷:在熱點一線城市房價高漲環境下,很難做出好房子,因為在這種市場上,房價地價漲得過快就導致了大家拼命想做高端房,如果是做普通住宅的話,現在地價都比房價貴,那樣做就是虧損。高端房價格高但不一定就是好產品。

高端化產品會和大眾市場脫節,未來會帶來兩個問題。一是住宅高端化,會拉升整體房價上漲;二是高端住宅多了,反過來擠壓中低端住宅供應量,加劇了中低端住房的供不應求,推升中低端房價上漲。對於一線和熱點二線城市,解決這個問題只有一個辦法,就是增加土地供應。長期看,解決這個問題的根本方法是通過都市圈解決。

都市圈可以將中小城市房價拉起來,但增加了整個都市圈的市場供應,一線城市核心區域房價也就不會漲那麼快,對房價起到平抑作用。

目前,三四線城市對房企房子的品質打造是一個挑戰,房企打造品質房更有市場。因為,三四線城市供大於求,購房者注重物美價廉,所以,在這個市場上,房企必須下大工夫在產品打造上。所以,三四線城市更容易做出好產品,這些產品更貼近客戶需求。這是目前整個市場產品格局的分化。

【作者:和訊獨家】【了解詳情請點擊:www.hexun.com】

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