明年二線城市住宅供應全方位擴張 庫存或將繼續積累

和訊房產訊息 2013年臨近尾聲，cric研究中心對各典型城市商品住宅已成交土地、預售項目、在售項目未售貨量等數據進行了年終盤點，並對2014年各典型城市即將上市的新增供應進行了預估。在下文中從總量趨勢、區位格局、總量供應去化預期、面積段供應去化預期四大方面進行了詳細的分析。

一、總量：近八成樣本城市2014年供應量大於今年，二線城市供應全方位擴張

從2014年預測的新增供應情況來看，重點城市總體供應量將迎來新一輪的加速擴張，在近兩年房地產一二級市場持續向好的支援下，預計供應總量同比增速將由2013年的6.8%上升至16.9%，其中14個城市中有11個城市的預測供應量高於2013年的水平，而其余3個城市明年供應水平基本和今年相當。

一線城市方面，預計2014年總體供應走勢將是穩中有增。就預計數據來看，上海（樓盤）市供應總量保持穩定，深圳（樓盤）和北京（樓盤）同比上升2成和4成，供應的穩步上升，我們認為主要是來自於2012年下半年起逐步釋放的土地市場成交，以及2013年年底因房價調控壓力推遲預售的高價盤釋放。值得注意的是，北京市新增供應雖然同比上升45%，但與市場需求相比仍然處於相對穩定區間。近兩年來，北京市成交總量一直維持在1000萬方以上，因此從絕對值來看，1100萬方的供應對於北京而言也僅僅是一般水平，市場供求關係也將持續處於低風險區域。

二線城市方面，預計明年的供應面將迎來全方位擴張，相較一線城市而言更為充足的待開發土地規模，自然為二線城市供應總量的進一步上升提供了更多可能。在樣本城市中，八成城市新增住宅供應將同比上升，寧波（樓盤）、南京（樓盤）、成都三市同比增幅超過20%，其中增幅最高的寧波更是達到了48%，近年來寧波市郊鄞州、鎮海、北侖三區商品住宅的持續火熱，大大提升了開發商對去城市房地產市場去化能力的信心，而2012年政府加強城市核心區推地力度，也為來年市場供應總量的上升提供了更多可能。

新增供應同比下跌的城市方面，就跌幅最大的蘇州（樓盤）市來看，預計2014年供應總量為730萬方，下降幅度也仍在一成以內。作為江蘇省省內經濟總量首屈一指的城市，在領先的產業發展支援下，蘇州市內需求持續旺盛，自2011年以來，商品住宅成交總量由400萬方上升至700萬方，與供應總量的差距亦是逐步縮小，至2013年，蘇州商品住宅供求比已達1：0.91。因此供應總量的下滑，必將令房地產二級市場主動權進一步偏向於供方，整體市場也或將進入項目加速去化的良性階段。

二、區位：一二線城市市場重心向周邊區域轉移，東北二市中心城區供應占比較大

從2014年各城市新增供應的區位分布來看，樣本城市中心城區供應占比均值約在3成左右，其中超過7成的城市中心城區供應占比在20%-40%，僅長春（樓盤）、沈陽二市供應占比超出4成，而環渤海、長三角、珠三角三大經濟圈城市中心城區預計新增供應面積占比則普遍較低，其中蘇州市以11%的中心城區供應占比在樣本城市中處於最低位置。在一二線城市中心城區優質土地日漸枯竭的情況下，購房者自然會更多的關注到外郊環區域，城市周邊區域成為市場中的供應主力也自然是順理成章。

就具體城市來看，蘇州主城區新增供應面積占比為11%，在樣本城市中處於最低位置。近年來蘇州外郊環區域配套設施的發展較快，而2012年地鐵一號線的開通，更是加強了沿線蘇州高新(600736,股吧)區、姑蘇區和蘇州工業園區三區的連通性。受益於良好的交通及配套支援，在相對較低的價格水平下，蘇州市城市東西郊環房地產市場運行情況自然較佳，統計數據顯示， 2013年蘇州市中心城區房地產市場供求比為1：0.76，而外郊環則達到了1：0.94，從供求關係來看更有利於項目去化。因此對於蘇州市整體市場而言，持續處於低位的主城區供應面積占比，也必將在供求關係方面助力房地產市場良好發展。

而天津（樓盤）雖然同樣是購買力較強的外郊環占比較高，但分區域來看，濱海新區供應總量的持續推升，未來或將進一步加劇供應過剩風險。在國家級的區域建設規劃下，近年來濱海新區已成為整個天津最炙手可熱的板塊，諸多全國品牌開發企業爭相入駐，而天津政府在濱海新區也逐年加快經營性用地的出讓，也進一步推升了當前區域內市場供應熱度。從數據上看，濱海新區內大港和塘沽兩地市場供應積壓的問題更為顯著，2008年至2013年，兩地新增的待售面積，按照當前兩區年均銷售規模，分別可去化5年和3年； 而2014年的大港和塘沽分別又將新增37和199萬平方米，從絕對體量上無疑將使區域市場供應過剩的局面進一步惡化，基於此，我們對濱海新區房地產市場未來幾年內的發展持悲觀態度。

而東北的長春、沈陽主城區供應占比則相對較高，與三大經濟圈的北京、深圳等市相比，東北二線城市中心城區開發程度仍然較低，房地產市場發展也仍有較長的路要走。因此在各區域成交均價仍未顯著拉開，中心區域供應相對充足的情況下，購房者也更愿意在教育、商業、醫療等配套設施更為優異的主城區購房。以長春為例，我們預計2014年該市中心城區供應占比將由2013的44%上升至48%，就供求現狀來看，該市中心城區供求比為1：1.08，供需情況顯著好於外郊環區域的1：0.86。因此該市中心城區供應占比的上升，自然有利於緩解當下中心城區供應不足的問題，也將在2014年推動長春市房地產市場持續穩步發展。

[NT:PAGE=$] 三、總量供應去化預期：京滬供應規模仍有不足，二線城市市場庫存或將繼續積累

新增供應與2013年各地成交數據相比較，可知一線城市供應仍顯不足，大多數二線城市供應規模能夠覆蓋當前各地住宅成交需求。

一線城市中深圳供應相對充足，而北京和上海明年預期供應分別相當於今年成交量的91%和85%，從數據上看略顯不足，但考慮到這兩個城市本地巨大的購房需求、以及對外來人口的強大吸附力，其市場實際潛在需求應遠遠大於當前年度成交規模，因此，當前兩地供應水平仍有不足。

二線城市中除成都、廈門（樓盤）和蘇州明年預期供應不能覆蓋當前年度成交量之外，其余城市供應均充足，其中寧波明年新增供應更是相當於今年成交的183%，幾乎翻倍，在我們看來，該市供應已出現階段性過量的征兆，未來房價上漲動力將被削弱，明年當地市場競爭將趨於激烈。

四、面積段供應去化預期：中小戶型產品仍是供應主力，首置首改類產品風險度較低

從2014年各面積段新增供應情況來看，90平以下首置類產品和90-140平首改類產品將是各重點城市新增供應的主力。從占比上看，所有樣本城市這兩類產品供應均高於整體65%。其中重慶（樓盤）2014年的新增供應中70%為90平以下，沈陽、深圳和天津三地90平以下產品占比也超過50%；另外，寧波和蘇州兩地90-140平首改類產品占比超過一半，一線城市深圳明年的新增供應中40%為90平方米以下，為當地各面積段中比例最高。

在我們看來，2011年調控全面升級以來，中小戶型產品在市場流通中的優勢地位愈發顯著，在此趨勢下，以品牌房企為代表，越來越多開發商開始加重在首置首改類項目上的投入，時至今日，表現在市場新增供應上亦是如此。

首置：半數樣本城市明年供應偏多，但考慮其市場正處成長階段故風險仍可控

從各類型產品來看，首置產品在四種產品類型中占比最大，各城市新增供應面積平均占比為42%，即市場新增供應中有近一半面積的產品為首置類型產品。其中，重慶、沈陽、深圳首置項目占比超過50%，分別為70%、53%和52%。

而從單個城市來看，重點城市中僅沈陽明年將面臨90平方米以下產品供應過剩的風險，但由於當前形勢下二線城市明年市場成交水平預計將好於今年，所以我們認為其風險等級並不高。而長春、深圳處於供求平衡狀態，而成都甚至2013年與2014年都將處於供不應求的狀態，其供應遠不能夠支撐成交量，預計這些城市小戶型產品價格將進一步上升。

首改：3個城市2014年將供過於求，但需求較大總體風險較小

從各類型產品來看首改類產品市場占比為其次，2014年新增供應占比為35%，雖然略小於首置類產品，但仍占據較高的份額，寧波首改類項目供應量占市場總額的53%左右，位列全國最高。

而從單個城市來看，重點城市中寧波、深圳和沈陽2014年或面臨供應過多的風險，而其余重點城市處於供應平衡或供不應求的狀態。其中寧波2013年首改類產品僅成交86萬方，而2014年將會有307萬平方米的供應放出。除了寧波以外，其余城市供應風險較小，主要因為首改類產品需求群體較大，隨著家庭成員數量的增多以及生活條件的進步，多數家庭會面臨首次改善住房的情況，首改類產品與首置類產品同樣為剛性需求。

再改：寧波、深圳連續兩年供過於求，廈門明年140-180平供應占總體1/4

再改產品在大多數城市市場所占市場份額較小，預計2014年各城市新增供應面積平均占比僅12%，其中廈門、深圳和南京明顯高於平均水平，其中廈門140-180平產品供應占比最高，達到25%，而成都、重慶、沈陽、寧波和天津該類項目供應占比均不足10%。

2014年預計有寧波、深圳、南京和廈門等四個城市140-180平米產品將處於供應過剩的狀態，其中寧波和深圳2013年即出現了類似情況，以寧波為例，近兩年以來當地中高檔市場供應持續高位，2014年寧波是樣本城市中再改類產品供應量漲幅最大的城市，其漲幅約為48%，總供應量約為580萬方，而其今年全市這類項目的總成交量僅320萬方左右，因此我們認為寧波明年中高檔局部市場確有供應風險。

高階產品：過半樣本城市供應面偏緊，明年預計局部市場或有較好機會

180平米以上的高階產品占比最低，各城市新增供應面積平均占比僅占到總量的11%，其中供應面積占比低於10%的城市達到4座，最低的重慶、沈陽僅有5%，而占比較高的城市方面，廈門和蘇州高階產品占比均達16%。

就具體城市而言，供應較大的城市方面，僅寧波一市供應偏多，而預計供應總量將處於偏緊狀態的城市則遠超半數，其中成都天津二市作為區域經濟中心，無疑聚焦了周邊城市眾多高凈值人士的投資需要，在市場供應面持續不足的情況下，我們預計成2014年該市高檔房市場將繼續延續供不應求的狀態，高階產品去化風險持續低位，未來高階產品成交也將持續向好。