休閑商務區形成機制與商業街區休閑化

一、rbd的概念

rbd是“recreationalbusinessdistrict”的縮寫，中文譯為“休閑商務區”，是城市中與其商務中心功能相呼應的新興產業區。它將休閑娛樂、主題旅遊、精品購物等各類項目加以整合，並與商務相結合，形成一種新型的旅遊休閑產業，形成現代都市新亮點。現在比較受認同的概念為：將休閑娛樂、主題旅遊、精品購物、休閑健身等各類項目加以整合，並與商務相結合，形成休閑商務活動集聚的特定區域。

綠維創景認為，從休閑泛化和旅遊產業系統升級的角度來看，城市rbd游憩性可以理解為：rbd代表著現代都市商業街區的一種發展模式；游憩功能是rbd的核心功能；rbd的商務和商業功能具有明顯的游憩性；城市生活方式的提升，特別是休閑生活成為品質生活的重要組成部分，是rbd形成的重要動力機制。

二、rbd與城鎮化

對於大中型城市的新型城鎮化建設，創新利用休閑商業地產的整合手段，可以達到事半功倍的效果。rbd作為休閑商業中的一種主要形式，是大中型城市必需的休閑聚集核心，也是城市品牌與都市吸引核。特別是城市中央游憩區和城市商業休閑區的結合，作為城市休閑中的核心項目，已經成為大型城市必需的功能結構。北京（樓盤）的王府井(600859,股吧)、西單、什剎海、798藝術區等都是不同類型的休閑中心。

在新城建設過程中，集中較大規模土地，建設rbd，是規模化新城開發最好的模式之一。而在舊城改造中，將整個舊城區、舊工廠區等區域，依據其資源特點打造為不同形式的rbd，使其煥發出全新的魅力，也是一種重要的手段。利用舊城改造與新城建設的機會，打造rbd，創新建設休閑新城、文化新城、康療養老新城、運動新城等等，結合環城游憩帶，開發批零結合或倉儲型市場休閑區、休閑新農村社區等等項目，都可以成就產城一體化地產開發新模式。

三、rbd的形成機制及類型

在rbd的形成過程中，可以總結出一些主要的形成機制，這些機制是決定rbd整體或局部商業格局、形態的基礎原因。

1、城市商業格局提升形成的rbd

cbd疊加型與伴生型

cbd是城市化發展和商業高度聚集的結果，是城市中最具中心性和可達性、商業人群和資訊交流量最大、地價最高、零售業最集中和最高檔、配套服務最集中的區域，是城市財富的核心。由於商業固有的多樣化體驗和休閑特性，cbd自產生起就與rbd有著特殊的互動關係。cbd與rbd既可以是一體，也可以分離。受城市商業形態、版面和消費文化等影響，cbd與rbd主要有疊加和伴生兩種關係。

rbd與cbd疊加，在中國城市形態中較普遍。從商業活動行為特征可以發現，自古中國商業商務行為就與休閑行為結合緊密，中國歷來就有在茶館、澡堂談生意的習慣，這與中國傳統商業文化是分不開的。在商業和商務集中發展的基礎上，為方便高密度的商務人群和商業消費，cbd的休閑性和娛樂性得到提高，大量娛樂業態和休閑業態向此聚集，疊加的rbd則開始出現。

而城市商業和商務發展較早，現代化水平較高的城市，則更多出現cbd與rbd相對分開、關係緊密的伴生形態。這種城市，一般具有工作與生活明確分開的文化特征，其cbd強調區域土地價值最大化和工作效率最高化，僅能容納滿足基本商務需求的零售店和快餐店；而娛樂休閑場所大規模聚集的rbd則位於外圍，由cbd帶動並為其服務。

大型購物中心型

在城市消費水平提高、市場競爭加劇的環境下，大型和超大型購物中心(shoppingmail)應運而生，主要有城市中心型和城市周邊型兩種形態，它們都具有規模化、一站式、集約化等特點，這些特點決定它們可作為核心，輻射出城市rbd。一般來說，shoppingmail集合了百貨店、超市、賣場、專賣店、大型專業店等各種零售業態；而且有各式快餐店、小吃店和特色餐館，以及電影院、兒童樂園、健身中心等各種休閑娛樂設施；此外，shoppingmail還提供一般百貨店無法提供的長廊、廣場、庭院等景觀型購物體驗。

特色購物街區型

多見於商業發展歷史悠久、特色鮮明的城市，主要依托傳統的商業街區形成，並隨著城市商業水平的提高而呈環狀或點軸狀擴張。該類rbd的形成，具有較濃厚的本土商業特性及文化特性。

2、城市旅遊休閑提升形成的rbd

旅遊資源伴生型

該類rbd依托城市中較為強勢的人文或自然資源，由傳統休閑、旅遊行為提升所形成，同時也是城市休閑、旅遊高度商業化的結果，如成都武候祠旁的錦里。一方面，滿足外地遊客日益復雜的旅遊、休閑和商業需求，另一方面，也以旅遊資源為核心，集合和提升本地居民的商業消費需求。

新游憩目的地型

該類rbd由城市休閑和旅遊生活方式升級帶動形成。隨著人們物質和精神生活快速提升，越來越多的生活形態、商業形態具有了可消費性、可體驗性及可娛樂性，大量創新的游憩方式得以產生和壯大。在此基礎上，為滿足城市內外顧客的綜合消費需求，以城市新游憩方式為核心，逐漸形成規模化、主題化、組團狀分布的rbd形態，它既可由某個商業類型聚集擴大而成，如城市中的酒吧街、數碼街等；也可由其非商業形態的發展、創新和整合而成，如北京798等。

3、其他

在以上幾種主要類型外，還有一些可能形成rbd的機制，但由於城市社會、經濟、文化等方面的差異，這些機制不具有普遍性。如：

由規模化的新經濟(310358,基金吧)形式帶動的rbd

在市場激烈競爭的環境下，一些產業通過規模化和聚集化進行提升，增強競爭力，並在該過程中，形成全新的經濟模式和形態，與人們生活方式緊密對接，同時具有一定的游樂性和休閑性。如農業產業園集群形成的鄉村休閑中心。

由同質化較強的社區集合帶動的rbd

社區的核心是居民，再高檔的建筑也需要居民的參與才能具有活力，才能體現社區的特色文化。由同一類型的居民和建筑集聚形成的社區，已從單純的住宅小區，提升為具有特定文化、消費行為、景觀形態的復合性主題社區。在此基礎上形成的rbd，具備特殊的核心吸引力。如大學城里的休閑商業區。

四、各種rbd類型的商業街區形態特征

五、旅遊策劃和規劃思路在城市rbd建設中的應用

1、旅遊吸引物與游憩方式設計

旅遊吸引物設計理念的應用

從形成機制上可以看出，rbd的吸引物系統不是獨立的、內向的，而是和城市文化、城市商業、城市景觀和資源緊密聯系，相互融合的。通過商業載體的主題化、趣味化等手法，可以創造新的旅遊吸引物；通過商業街區的建筑處理、業態重組等手法，可以將分散的商業積聚成吸引物，也可將分散的吸引物集合成核心吸引物；通過街區景觀處理、城市文化具象、城市景觀微縮等手法，可將城市其他景觀文化等元素“借用”進rbd；通過城市節慶、商業節慶等活動的組織與梳理，並組織原住民參與，可以形成動態的、永不落幕的旅遊休閑吸引物系統。

商業形態的趣味化設計

商業形態趣味化是豐富rbd游憩內容和吸引物的重要思路，不斷創新、不斷變化的商品和店面本身即可整理成為永不重復的游憩系統主要通過商品趣味化、服務趣味化、店面趣味化和商鋪間的趣味互動得以實現，其設計方法需要運用商業流程解構、趣味點提煉和融合等方法。

商業設定的全程游憩化設計

在rbd中，特別是大型購物中心型和旅遊資源伴生型，具有很強的“一站式”消費特征，因此，需要運用旅遊六要素思路，將商業形態進行分拆、重組進“吃住行游購娛”的流程中。以商業充實游憩環節，以游憩組織商業格局。

商業形態的主題化理念

主題化商業和主題休閑是層面較高、更有深度的商業休閑形態。在城市rbd中，“文化特色商業街”和“專業聚集商業街”最具備主題化基礎，“特色購物商業街區型”、“旅遊資源伴生型”和“新游憩目的地型”三種rbd可通過混合消費的商業整合思路，運用主題提煉和滲透技術，打造特色主體。

商業行為的游樂化設計

以游憩產品的打造思路，將文化要素、趣味因子、商業特征進行打散、提煉和重組，可將單純的“買賣行為”改造成為“無意識購物”和“遊戲型消費”行為，通過此項改造，買賣就是娛樂、購物就是遊戲，完全融為一體。

2、體驗化理念的應用

隨著商業地產“同質化”的加重、人們消費習慣的轉變，以及越來越難以應對的電商沖擊，倒逼實體店轉向體驗式商業。即更注重消費者的參與、體驗和感受，對消費者心理需求進行挖掘，從生活情境出發，營造一種休閑購物環境，使得建筑、環境和人的消費環節更為協調，在購物中，為視覺、聽覺、味覺、嗅覺等提供愉悅的體驗。

創造體驗性購物環境

第一，確定體驗主題是體驗性購物環境設計的基礎與依據，不同的主題，可以帶給人們不同的體驗。第二，要實現體驗，需先解決便利性和可達性問題，注重商業功能在空間上的關聯與互動，使顧客的整個購買過程能順暢實現，並能最大化吸引人流。第三，要重視室外展示、表演、活動、休閑、餐飲、娛樂等空間設施，以及室外商業環境的創造性塑造，以激發出消費者的消費意識與購物行為。第四，在建筑風格上要更多地考慮與城市環境的交融與共生，要巧妙利用城市建筑風貌與特色加以概括並結合新的建筑設計元素使之和諧共生。

增加各種體驗性業態

特色性、文化性、舒適性、互動性及業態的豐富性為體驗式消費購物環境的特點，具備集購物、娛樂、休閑、餐飲、運動於一體的業態組合、特色鮮明的購物場所將會有更大的吸引力。以兒童為核心的家庭類體驗、以運動娛樂為主的年輕消費體驗以及以餐飲、咖啡為主的商務消費體驗是體驗式業態發展的三大方向。

嘗試體驗式服務

好的體驗源自多方面，可以來源於細節，更可以來源於服務。隨著商場從購物場所功能向社交功能突出的轉變，“體驗”也已不是簡簡單單加大餐飲、休閑娛樂的比例，而還需要特色服務來支撐了。比如經常舉行一些客製性的娛樂活動，一些有針對性的優惠活動，會員活動等等，並且第一時間通過郵件、app、微博、微信等平臺，讓消費者知曉、了解及時動態，關注、參與到商場的活動中來。

3、景觀設計理念的應用

不同的rbd形態，其室內景觀和室外景觀的配比、景觀基礎和性質是不同的，微觀店面景觀要與宏觀整體景觀相互協調呼應。總結起來，城市rbd的景觀首先是商業型景觀，並可運用以下設計理念，因地制宜進行打造：

情趣化商業景觀

rbd商業格局本身具有復雜化和多樣化，無序組合容易使其顯得混亂，致使購物過程疲倦而盲目。充分挖掘城市文化、商業文化、商業行為中的趣味點，運用游憩項目打造手法，可將rbd中的商業單位打造成為趣味性強的娛樂要素。

情景化商業景觀

與情趣化不同，情景化手法旨在引導顧客進入一個濃厚的氛圍，其基礎思想還是游憩項目設計思路，但更加著重運用各種手段，讓顧客從視覺、聽覺、觸覺、嗅覺和味覺等多種角度，全面吸收資訊。“情趣化”與“情景化”思路的綜合運用，可將rbd設計成為一個真正的歡樂的“商業公園”。

消費型景觀

“商業公園”的核心在於消費，rbd景觀不能單純就景造景，而應該以商業價值最大化為原則，將各種服務、商品融入景觀中，形成“所有景觀都可以消費，所有消費都很好玩”的整體概念。

公共空間設計理念

rbd的公共空間包括了廣場、游步道、休憩設施、小品等，其設計理念同時也應運用“情趣化”與“情景化”手法，同時應該重視的是，公共空間是聯通rbd主題化脈絡和商業脈絡的重要設定，其設計更需要完善的細節。

4、旅遊功能分區和游線設計理念的應用

旅遊功能分區與商業業態版面結合

旅遊功能分區與商業業態版面是不同的，rbd的特殊形成機制，決定其規劃必須結合二者的思路，比較而言，旅遊功能分區相對宏觀和完整一些，而商業業態的版面則更為微觀和具體。

旅遊游線與商業人流動線結合

rbd體量大、內涵豐富，完善的人流和交通線路設計，不僅是規劃的要求，更能實際延長顧客停留時間，增加衍生和附加消費。因此，在rbd的規劃中，這兩種線路的設計思路必須深度結合，同時滿足商業和休閑旅遊的雙重要求。