地方賣地成癮 誰之過？

根據數據統計，北上廣深4大城市合計土地出讓金已經突破了5000億元，比去年全年的2005億元大幅增長了150%。其中，前11月土地成交金額超過500億元的城市多達10個，較去年同期的數量明顯增多。

事實上，近年來，全國主要城市的賣地收入水平持續高漲。以2010年至2012年的數據為例，其中，2010年全國土地出讓成交總價款為2.7萬億；2011年全國130個城市的土地出讓金總額為1.86萬億；而2012年全國的賣地收入為2.69萬億。到了2013年，雖然目前還沒有結束全年的交易，但是按照今年前三季度的數據來看，已經接近去年全年的水平。根據數據顯示，今年前三季度，全國300個城市的土地出讓金收入近21107億元，較去年同期的12435億元，同比增加近70%。

過去十年，中國的房地產市場得到了迅猛地發展。其中，全國百城住宅平均價格由原來每平米的2000多元上漲至近期的10758元，漲幅非常驚人。而從近期公布的全國70大中城市新建住宅價格的數據可以發現，雖然環比漲幅已經出現了連續三個月收窄的局面，但是同比漲幅依然持續火熱。根據具體的數據顯示，今年11月，全國70大中城市的新建商品住宅價格平均環比上漲0.55%。而在同比來看，11月僅有溫州一城下降，其余69個城市房價均保持上漲。

從上述的數據可以發現，十年間全國的房地產價格大幅度上漲，而過去幾年，上漲的幅度更是越來越快。雖說在房價快速上漲的期間，國家曾經出臺多項的調控措施以壓制房價的上漲速度，但始終無法達到滿意的調控效果。

值得一提的是，在過去的幾年，房地產業在地方乃至全國的財政收入占比呈現出持續增長的態勢。而隨著房地產市場的進一步火熱，地方與房地產之間的關係也越來越密切。一般而言，房價主要受土地價格、建筑物價格以及稅費等因素影響。然而，在上述因素中，土地價格在整個價格因素中影響最大，隨著土地價格的大幅度提升，相應的建筑物價格等因素也會水漲船高。

那么，近年來地方賣地成癮，究竟是誰之過呢？

談到這里，我們必須提到兩個因素，其一是政績考核機制；其二是地方債務的償還。

針對前者，實質上屬於歷史遺留的問題。自1992年以來，GDP與政績掛鉤的考核模式逐漸得到了確立。不過，需要注意的是，由於當時的歷史背景，國家於1994年實行了分稅制的改革。然而，在這場分稅改革中，地方的財政收入增長模式就發生了巨大的變化。

在分稅制改革以前，有時會出現一種尷尬的局面，即中央財政向地方財政借錢。的確，自1978年以來，雖然國內的年均GDP增長速度始終維持在9%附近的水平，但是由於前期制度的不完善以及相關的配套措施不到位，往往會導致國家的財政收入無法滿足經濟發展的需要。

自1994年分稅制改革后，全國的財政收入出現了規模式的增長，也滿足了國家發展經濟的資金需求。不過，在分稅制改革后期，由於地方事權、財權的不匹配，在政績考核的壓力下，地方只能通過其他渠道籌集資金。於是，在此背景下，地方財政逐漸依賴於房地產業，也加速了賣地的進程。

針對后者，地方債務的償還問題當屬社會關注的焦點。根據不完全的數據統計，近年來地方債務呈現出規模式的增長。其中，2010年末全國地方負債規模飆升至10.7萬億。而到了今年，地方債務的規模進一步升級。更有數據調查顯示，當前全國地方顯性債務約14萬億，地方隱性債務約11萬億。需要一提的是，當前屬於全國地方債務的償還高峰期。據了解，2011年至2012年以及2016年至2018年的償債數額占比總額均超過了44%，而其余年份的償債比例仍然占比不少。

對於持續升級的地方債務問題，實際上已經綁架了地方的土地財政。一邊是政績的考核壓力，而事權與財權的不匹配，最終導致地方借助其他的渠道增加財政收入。而另一邊是地方債務處於償債的高峰期，而地方急需賣地還錢。於是，在多重壓力下，賣地收入成為了地方最後的救命稻草。

筆者認為，在政績考核以及地方債務等多重因素的壓力下，賣地收入卻成為了地方的救命稻草，這是非常可悲的。而在經濟發展的進程中，如果制度得不到同步性地發展，則將會成為阻礙經濟發展的主要因素。因此，解決上述的問題還需要從本質問題下功夫。 （來自作者博客）