探索商住房限購之謎 京媒解密旭輝26街區財富密碼

全國首例商住房限購政策在北京（樓盤）通州落地，一時間，全國人民對北京樓市展開無限遐想。到底是什麼原因使此次限購升級？未來北京商住市場趨勢如何？

5月18日，由搜狐焦點攜手旭輝26街區共同舉辦的《探索商住房限購之謎論道旭輝26街區財富密碼》，誠邀北京晚報《樓宇周刊》地產部主編甘放、參考消息《北京參考》房產事業部主任沈靜、北京商報執行主編賴大臣，以及主辦方旭輝地產北京事業部營銷總監劉垚、搜狐焦點北京房產總編王佳共聚一堂，針對商住房新政展開討論，並對未來北京商住市場走向進行探討。

活動當天，眾多媒體一行對旭輝26街區進行實地考察，這個以「地鐵上、公園里、精裝小戶型、自由購」為核心定位的項目，得到現場主流媒體高度好評，並被預測成為「最受年輕財富人群歡迎的投資、自住項目」。

樓市投資渠道變窄 門檻越來越高

論壇嘉賓一致認同，商住房出台限購的根本原因，首先源自於投資渠道過窄，導致投資熱度向政策面大力傾斜。旭輝地產北京事業部營銷總監劉垚率先從樓市投資角度分享了他對商住房市場的看法。他表示，早在今年4月旭輝26街區亮相之時，全民開啟投資時代的話題就被廣泛的討論過。目前，中產及中高產投資渠道越來越有限，而且門檻也越來越高，使房地產投資從過去的保值增值和高槓杆、高盈利的模式發生了一些變化。

他認為，如今地產的投資商非常理性，一線市場供求關系的安全性是他們最為看中的投資要素。隨着地價攀升、產品格局分化越來越明顯，地產的投資門檻和未來的收益模式也會像金融產品一樣變得越來越稀缺。

對此，搜狐焦點北京房產總編王佳也以數據支撐，拋出他的見解。他表示，在商住房限購之前的1-4月份，北京市商住新增供應13358套，同比上漲55%；成交18334套，同比上漲476%，成交數據創造了有史以來的最高記錄，足以說明不限購市場的關注度確實非常高。

王佳認為，購房者買房首先應該從兩個方面來考慮，第一，買現在。第二看未來。從現在來說，北京正在與過去十年房地產告別，如果說剛剛結束的樓市上半場解決的是剛需，那麼下半場就會是改善、投資需求的增長期。

他分析說，通州商住房限購之後，樓市的投資風向正在出現變化。「根據搜狐焦點的來電量以及市場的看房量統計，順義區域的關注度出現飛速上漲，這種市場反應直接說明了市場風向正在向這個區域集中。」

通州商住房限購 利好順義區域升溫

通州商住限購新政的落地，使得通州大部分商住公寓項目已暫停，成交量開始出現降溫下滑的態勢。北京商住房市場將會迎來怎樣的變化？

通州商住房限購一定會對整個商住房市場產生影響，北京商報執行主編賴大臣，對這一觀點進行闡述。他表示，通州商住房限購對通州的打擊比較大，但對於其他區域來說，應該是利好的作用，特別是順義這種軌道交通便利的區域，無論對投資客或者年輕人自住都是非常大的吸引力。

他分析說，從購房行為上來看，選擇商住房產品的兩個目的，一個是居住過渡，一個是投資。首先談居住，就一定要滿足的條件是地理位置，因為是過渡性產品，而且購買的年齡基本都屬於年輕人，工作通勤需要一定會對地理位置和交通有比較高的要求，所以軌道交通便利的區域會更受歡迎。第二要找大的開發商，無論是投資還是居住，最重要的問題就是後期管理的問題，找大的開發商能更放心。

北京晚報《樓宇周刊》地產部主編甘放則認為，商住房限購政策之所以出現在通州，主要還是需求過快增長而來，但是這種依靠抑制來壓制市場熱度，可能不會是最好的辦法。

甘放分析說，從路徑距離來看，通州限購勢必會把人往最近的區域擠壓，而沿着通州向北的順義，優勢確實更大一些。「東西南北各個區域都有商住，我卻更看好順義。」他認為，當其他新區商住房還在做概念的時候，順義已經具備首都機場、成熟的產業區，這是順義最大的優勢。

相較於場上其他嘉賓的理性判斷，參考消息《北京參考》房產事業部主任沈靜，從更感性的角度分析了她對順義投資產品的看法。她表示，「房地產說地段、產品、企業品牌已有多年，現在再提起似乎有些俗，我卻覺得這是房地產市場久經不衰的鐵定律，也是驗證這個項目是否適合投資最正確的路徑。」她由自身出發分享了自己的感受。「比如地段，我選擇一個產品一定會選擇最有潛力的區域，而順義這個區域早已得到公知的認可；比如產品，投資人對產品的認可一定是能把細節做到觸動人心的；比如企業，選擇大品牌開發商，主要是出於對開發企業的視野、實力的認可，保障資產本身可靠度。」

搜狐焦點北京房產總編王佳再次以數據說話，對順義區域發展做出預判。他表示，自2015年8月至今，北京商住市場成交第一位是通州，第二就是順義。如今，通州商住完全不用考慮，那麼順義樓市發展一目了然。「以前提到順義大家首先想到的是機場、別墅區這些關鍵詞。但是隨着近幾年軌道交通開通，順義在剛需板塊的需求量是非常大的。包括望京、通州新城以及臨空商務人群都會把目光投注到這個區域來。」王佳如是說。

旭輝地產北京事業部營銷總監 劉垚

順義一地難求 旭輝的致勝戰略

多個維度的論證之下，順義升溫已是不爭的事實，而近兩年順義土地市場的熱度，更佐證了這一點。2016年，北京土地「第一拍」順義李橋鎮多功能地塊的出讓，經過168輪激烈角逐，最終被當代以18.75億元拿下，而該地塊溢價率高達152%。加之2015年，順義區共計出讓的4塊宗地中，後沙峪一地塊樓面價更是高達5.25萬。在「一地難求」的局面下，旭輝26街區有何致勝戰略？

劉垚表示，旭輝的投資從來很准，時機的把握尤為重要。首先，對於區域本身的規劃及發展有嚴格要求，這種源頭的把控可以保障土地本身首先是安全點，就這一點來說，順義的產業、人口、交通以及環境等潛力都是非常大的。第二，區域二手房的活躍性要比較好。第三，土地供求比有空間，從去年1-2月開始，順義整體供應和需求比就出現傾斜，順義土地被抑制的狀況，無論是住宅性用地還是投資性商辦類用地並不多，從這個維度來說，旭輝拿的這個土地一定不是區域的最後一塊土地，未來一定有其他更高價格地塊出來之後，區域成交價格就會有更大空間。

京媒解密旭輝26街區財富密碼 好評如潮

活動當天，來自北京的主流媒體對旭輝26街區進行實地體驗，台上的各位嘉賓更是對項目體驗打下高分。

現場最高的96分來自於賴大臣，他表示，最看好項目的交通，與南法信地鐵站僅有400米的距離，對上班族很有吸引力。第二，看好項目周邊環境，作為順義新城核心板塊的項目，旭輝26街區必將承接空港中心的利好，未來周邊辦公、生活自然生態圈就能循環起來。第三，小戶型產品足夠打動人。「我看了27平米的樣板間，一個人居住完全夠用，為了節省空間熱水器的設置在樓上儲藏間，既方便又美觀，非常大膽實用。」 此外，他認為這個小戶型還具有低總價、低門檻優勢，是剛到北京的年輕人都可以選擇的產品，客群面是非常廣的。

作為在地產圈十余年的老媒體人，王佳看過眾多商住項目，但在實地看過旭輝26街區的產品之後，還是打出了95分的高分值。

他表示，北京LOFT產品太多了，但產品的差異化卻非常大。旭輝26街區打動他的第一個原因，是建築技術的突破，他表示，「普通LOFT產品的樓板厚度在17-18厘米，這對於4.2米層高的空間來說，上下空間一定會有局促感。但旭輝26街區這個產品，樓板厚度只有11-12厘米，樓板薄了代表空間就大了。」第二個讓他眼前一亮的設計來自於項目38平米戶型的雙樓梯，這個設計不僅考慮到兩個卧室主人的私密性，對於投資來說，獨立房間的設計也更有市場。

另外，旭輝攜手清華大學打造的智能系統，投入在小戶型項目中使用是非常罕見的，從這一點來說，旭輝26街區產品的居住功能也值得如此高分。

甘放給出保守的90分，並表示要為下一期產品留下空間。他分享說，第一次到旭輝26街區，無論是交通、環境或樣板間都給他留下了深刻印象，最讓他心動的是38平米戶型的樣板間設計。他說，「一進門像工作間一樣的辦公室，特別適合創業的年輕人，而且在空間足夠的情況下，二樓的空間還能居住。這種設計開拓了很多選擇性，方便投資、自住、創業多種人群。」

沈靜也給出優異的90分成績，她說，選擇商辦類投資產品除了考慮項目便利的軌道交通環境，還應該看重項目的實用性和使用性，因為這關系到項目未來的的保值增值，首先，市區到順義順暢的交通環境給了她非常好的第一印象，縮短了心理距離。第二，細節設計足夠有誠意，看得出開發商非常用心。「包括進門的鞋櫃，樓梯上適合收納小物件的小抽屜等等細節都非常實用，考慮到生活的方方面面，這種體驗感讓人很安心。」

活動最後，劉垚對各位媒體的認可表示感謝，並做出回應。他表示，「旭輝26街區是旭輝集團15年的精工之作，這不是我們第一次做商業產品，而是在原有基礎上做的升級產品，這次產品的創新和它的價值我們是有很大信心的。「他透露說，目前有20%的意向客戶是業內同行，以及自己的員工。

而產品的打造上，本期主打產品分別是最小的27平米戶型單身貴族比較合適；第二類是38平米戶型，基礎配置是兩室兩廳兩衛有機會改成三室叫做房東房；59平米目前還沒有入市，預計在6月中下旬展示。他表示，目前59平米有很多有自住需求客戶的熱愛，59平米目前的定位已經是兩廳室兩衛，未來的改造空間還非常豐厚，基本可以實現90平米空間的使用方式。

「從4月30號售樓處樣板間開放到現在20天左右的時間，我們接待的人次已經破萬，目前續客排卡量達到1500多張，而且以每天100張的速度在增加，這麼來看的話這個產品已經得到市場的認可。」劉垚表示，第一期預計有四棟樓推出，大概的房屋套數只有700套左右，目前來看第一期是供不應求的狀況。在這種市場下，首期價格是最誠摯的，以後會有逐步的升值。