房產

融創南下進軍廣州或臨價值窪地與高門檻之憂

鉅亨網新聞中心 2016-05-19 07:50

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「融創等眾多『過江龍』房企一直對廣州的土地虎視眈眈，但鮮有收獲，廣州的門檻相對於它的價值來說，是成反比的。」某香港上市房企廣州城市運營中心的總負責人羅先生深有感慨。

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過江龍重金押寶廣州

與廣州本土房企相比，羅先生認為，「過江龍」面對廣州房地產市場，陷入重金押寶卻苦苦無果的尷尬。

「幾乎每場競拍會，都是眾多房企在舉牌激烈角逐，而在沒那麼公開的舊城改造項目中，大家更是短兵相接。」羅先生描述到。

包括羅先生在內的眾多外地房企人士透露，外地房企安排了不少資金，希望能搶占廣州這一尚屬「價值窪地」的一線城市。

短短的兩個月，融創廣深區域在項目獲取上就砸金超過33億元，有專業人士估算，融創攻陷佛山（樓盤）、東莞（樓盤）、廣州三城所須支付的土地代價合計將達49億元。

「去年就立下類似一道軍令狀，團隊必須盡快進入廣州，今年上半年是一個節點。」融創團隊的一位人士向記者透露，為了能拿到廣州的土地，融創准備了充足的資金，但直到5月初，才聯合本土房企合景泰富，勉強搶到進軍廣州的「半張門票」。

5月5日廣州增城朱村街宅地的入市引起包括富力、萬科、保利等開發商一場火拼，歷經2小時之後成交，最後合景泰富花超過30億拿下兩宗地塊，溢價率平均高達179%。最後，融創與合景泰富共同宣布聯手打造該項目。

5月15日北京（樓盤）壹號院產品發布會現場，融創的掌舵者孫宏斌稱，考慮到合景泰富做了好幾年那塊地的一級開發，在廣州比較有影響力，因此合作的項目會以合景泰富的產品為主。

北京、上海（樓盤）等地居高不下的地價已經開始讓開發商望而卻步，而仍處價格「窪地」的華南市場逐漸成為各路房企的新戰場。在「過江龍」眼中，廣州的土地價格在一線城市中優勢明顯。

「廣州增城不限購，房子便宜，不可能做成壹號院系列，產品將以合景泰富的產品為主，剛改項目。」孫宏斌解釋。

融創首次在廣州競得的該地塊平均樓面地價僅為每平方米5807元，盡管在過江龍的眼中，價格不高，但此價位已經刷新了增城土地市場的新高峰。

據合景泰富開發中心的人士透露，與融創認識一致，雙方都認為這類的土地在全國一線城市中是「見少買少」，要盡快收入囊中。

與其相對應的是，上海松江泗涇的兩塊「雙子星」宅地相繼拍出了近4萬元/平方米的樓板價，可售住宅樓板價5.45萬/平方米，這意味着保本售價將高達7.9萬/平方米，再度刷新了上周泗涇6萬/平方米保本價地王。參加競拍的開發商多達37家，也創下的上海最多開發商競拍紀錄。

高門檻的尷尬

融創雖然對殺進廣州的計劃盤算已久，但進程並不順利。據融創的相關人士透露，廣州市場競爭激烈，而且水比較深，本土企業跟政府的關系深入，外來房企很難尋找適合的機會。

進軍廣州，融創需要本土企業做「引路人」。

融創董事長孫宏斌透露合作細節：「有一天老孔（孔健岷）給我打電話說我們一塊做（廣州增城朱村街地塊）啊。」

他想着，合景泰富在當地做了幾年的一級開發，較為熟悉當地，所以在項目的定位方面會以合景泰富擅長的剛改項目為主，「以學習的心態進行合作，以理解廣州市場」。

對於其他外來房企的開拓人士來講，廣州市場並非有錢就是萬能，且經常遭遇「閉門羹」。

「首先要解決的是關系。」廣州一家本土房企的開發中心負責人透露，廣州政府在樓市政策方面比較謹慎且保守，即使是一直深耕廣州市場的本土房企也經常面對與政府合作變動難掌控的風險，外來房企要進入廣州市場，如何做好「關系」是必修的第一堂課。

近幾年來，不少風格激進的外來房企不斷嘗試進軍廣州，但卻鮮有收獲。比如龍湖地產以廣州為中心的華南策略已經准備多年，卻多次遭遇公開舉牌未果的尷尬，最近才以高價竟得廣州一宗離市中心不遠的地塊。

據了解，大部分外來開發商進入廣州，首先需要付出高昂的入門費，土地就是第一道門檻，包括華發地產、金融街(000402,股吧)、佳兆業等房企近年來進軍廣州往往伴隨刷新當地高樓價的記錄，但其最終的銷售樓價往往低於同區域、同時期的其他本土房企項目。

羅先生等「過江龍」房企內部人士感慨，利潤是廣州給外來開發商留下的第二道門檻。

【作者：和訊獨家】【了解詳情請點擊:www.hexun.com】

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