一線城市房價泡沫嚴重 盲目投資或遭教訓

和訊網消息 近日，偉業我愛我家(博客,微博)集團副總裁胡景暉接受和訊網專訪時表示，土地財政收入將轉向存量征收房產稅，加上國內房價跟人均收入偏離度趨高，人們在配置資產管理的時候會更偏向於海外置業，而未來海外置業的市場會呈現垂直精細化。從長期來看，在房市、股市等投資領域的急功近利的偏好如果不改變，會進一步加劇國內經濟硬着陸的預期。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉

海外置業市場垂直化是趨勢

「如果以國內傳統的銷售模式，通過最終銷售追蹤分享傭金的話，很難」。因此海外有家平台去年年底正式上線，通過其PC端的官方網站、移動端APP、同名微信公眾號、吸引國外優秀經紀人在線，再經過海外有家工作人員對在線經紀人的認證及調查核實，將背景資料，成交案例，服務特長等提供給客戶供其選擇。區別於過去及其他海外置業平台，海外有家給購房者提供的是海外專業的，能無障礙溝通的經紀人，而非單一地解決知識性的基本科普問題。「現在的模式是先在海外有家線上系統找到適合你的經紀人，再找房子。」

線下伴以5月7日海外有家在北京成功舉辦的美國王牌經紀人見面模式，復制到全國其它大城市，並將啟動全美巡回見面會，將國內有實力的購房者帶到北美，面對面咨詢美國當地海外有家的華人專家團隊、接受當地王牌經紀人的接待服務及後續各種增值服務，進行實地考察，實現投資人與經紀人的兩地線下互動，簡單來說，就是「線上整合，線下分銷」的平台模式。

之所以發生這個變化，胡景暉解釋道，海外置業不是純粹房屋交易的簡單過程，是對購房之後的資產管理、托管、出租、再交易等後續增值服務；是講述家的故事；是對標的物所在的城市的服務、落地的有效整合。這正是海外有家要提供的服務。

從市場層面看，據全美國房地產經紀人協會公布的數據，15年中國人在美國買房花費286億美金。全球置業已經是一個事實，中國人的海外投資和購房身影，幾乎遍布全世界的熱門城市。現在已經不是北上廣深的房價，全世界的房價都被華人掌控。萬科、萬達、綠地、碧桂園等中國前十大開發商基本都已經出海，他們蓋的房子80%都是出售給中國人。

從置業出發點看，是對教育、生活半徑、投資回報、資產配置和避險、養老等綜合因素的考量；除了以上條件，人們在選擇海外置業的時候軟性條件也是重要考量因素，土地使用年限、空氣、水、醫療等。

對於未來，胡景暉認為，購房和投資置業市場一定是個更垂直，小而美的市場，專業的經紀人對應有效的客戶。

就業決定去庫存

中國人在海外置業的痕跡也影射出一個新的定義，即房產最主要的定義是定位。據胡景暉介紹，60%到70%的海外置業需求主要還是指向北美和美國。首先是教育半徑、其次是就業或者說經濟活躍度。比如波士頓集中了美國大量的優秀學校、而舊金山有硅谷。目前，國內客戶美國購房置業的熱點區域主要集中在洛杉磯、紐約、華盛頓大區、舊金山、西雅圖、波士頓等地。

同樣的邏輯應用在國內的房地產去庫存問題上。

判斷城市房地產未來預期好不好，基礎的判斷數據是該城市有效的人口凈流入，只有人口凈流入達到一定水平，才會產生更多購房需求，進而響應政策，消耗當前的房地產庫存，而人口凈流入是與就業機會，生活配套設施相關聯的。因此引入優質產業、創造就業機會、提升教育醫療水平、完善公共設施建設是根本解決方案。美國最頂尖的科技開發IT在硅谷，但是硅谷的、舊金山的房價一般人也難承受，所以美國人通過「地產定位」把這種技術型勞工都挪到達拉斯，中國華為的研發中心也是在那里。結果是，達拉斯每年人口凈流入量是在增加，不是盲流而是沖着就業機會來的。

因此，胡景暉認為，中國二三線城市應該采取產業鏈+就業+教育醫療+公共配套，這種注重人口凈流入，去房地產庫存的方式，減稅、降息、降存准這種普惠型的貨幣制度和財政政策邊際效益幾乎為零。

硬着陸預期偏高盲目投資或遭教訓

2007年10月份滬指見頂，08年中國房地產市場崩潰，09年大量資金出海。2015年6月滬指歷史重演，5178點之後一瀉千里，未來幾年股市和房市會不會重蹈覆轍？

據透露，國內一線城市房租的年投資回報率1.8%；北美這些區域，大部分房產的租金年投資回報率都在6%以上，5%是及格線。也就是說，在北京買一套房子，靠出租回本需要50-60年，在美國16年就會回本。

既然是這樣為什麼一線的房價還在上漲？

胡景暉對和訊網表示，中國的房地產市場跟資本市場的毛病一模一樣，沒有人關心所持股票的背後企業會不會分紅？沒有人關心買套房子後租金的年投資回報率是多少？你關心的是房子一年以後賣掉溢價多少，股票賣掉掙多少？這是一個惡性循環。

「這種缺乏中長期的戰略的投資模式使得這些年泡沫放大，危機在延後。全世界沒有一個經濟強國是因為房地產變成經濟強國，但是全世界所有的經濟強國都在房地產問題栽過大跟頭。美國次貸危機，亞洲金融危機，香港、日本、歐洲也是一樣」。

我們要尊重一個基本事實和規律，以北京房子的價格為例，已經遠遠超出它的價值。你敢買是因為你覺得房子還沒事，代價要多沉重？制度才能完善，市場參與人才能有危機意識。

一線城市房價泡沫嚴重

全球經濟確實有一個蝴蝶效應，但還是有一些區隔，海外置業資料顯示居住與投資各半。考慮到未來投資風險收益，還是要遵循中長期的經濟規律。我愛我家的資產管理平台相寓，在北京、上海、杭州、南京等七個城市已經形成11萬套30萬間的托管資產管理規模。那麼海外置業面臨一樣的問題，海外有家未來的戰略更看重，後續的資產托管服務，而非簡單地把美國的房子拿到中國來賣。

據我愛我家監測的數據，從今年第十周開始，先於官方數字的北京二手房交易量已經下降。還有一些更緊密的數據，比如二手房的新增掛牌量、客戶需求量、周末客戶出來看房的人數、成交周期、掛牌價和成交價之間的比例等等。

胡景暉判斷，未來一線城市的房價相對還能穩定一段時間，但是未來的二三線城市，如果我們不能快速的實現產業布局轉軌，人口布局轉軌，前景不容樂觀。

於經濟，房地產是支撐還是雞肋？你永遠不知道黑天鵝會在哪一天出現。胡景暉給出三個場景。

第一個場景，銀行信貸槓杆。假設一個家庭的月收入三萬，銀行死守的底線是按揭還款不超一萬五，供方虛開收入證明，加配資槓杆，推高月供至一萬八到兩萬。看起來仍然不會出問題，因為購房者預期公司會不斷的加薪，三萬會變成四萬五。但如果，在產業結構轉軌的過程中有一個家庭成員失業了，結果就是家庭收入一萬五但按揭已經達到一萬八或兩萬。

第二個場景，房產稅。「房產稅早晚會開征。」為什麼？以北京為例，年財政收入3000億，其中1500億到1600億來自土地出讓，根據對土地供應的判斷，這種情況還能持續約三年時間。

但是，北京的城市體量、公眾設施、政府的公共配套服務至少要支撐三千億的規模，怎麼辦呢？賣地這條路走不通，就要開征房產稅。

據我愛我家測算，北京現有住宅存量八百萬套左右，否則兩千多萬人住哪呢？假設豁免一半，有四百萬套在征交范圍內。和訊網測算，假如一套房按照美國通行的標准，一年征一萬五到兩萬，四百萬套房子征兩萬塊錢，就是八百億的收入（不含商住），存量的房產稅會逐步替代掉土地出讓收入。

假如你有一套150平米房子，市價800萬，不管你住不住、租不租，800萬一年1%，就是8萬元的稅。你很可能選擇把它賣掉，但是如果跟你想法一樣的人大有人在，房價下滑可以想象。

第三個場景，宏觀環境。當實體經濟下滑，房地產投資機會減弱，想出手而無人接手的時候情況如同第二個場景。5-6年前，北上廣深公布人均居住面積超過30平米，今年北上廣深人均居住面積在50平米以上，從人均的實際居住需求來講，除了投資和出租，已經走過消費的瓶頸期。

所以，一定程度上我們並沒有解決泡沫問題，而是把危機延後。胡景暉期待，通過產業結構轉軌、人口公共資源配套的合理分布，來化解以上問題。