萬達商業劇烈調整下 未來何去何從？

本文不涉及萬達集團其他業務板塊，僅討論萬達商業地產這家香港上市公司的相關情況。

2016年，從年度銷售目標大降640億，到一季度銷售排名掉出房企十強，萬達商業進入了最大的調整之年。今天我們從萬達2015年的年報中選取最重要的10個指標，和14年相比分為提升、保持與下降三類，來客觀的分析一下萬達商業這家公司。

提升：營業額及租金增長，資金成本有所降低

1.營業額方面有較明顯的提升。其中特別是酒店經營收入和投資物業租賃及管理收入的提升是比較明顯的，同比分別增長23.67%與26.75%，遠超過營業額15.14%的增速。

2.租金方面提升明顯。2015年萬達商業實現租賃收入136億元，同比增長31.2%。而平均租金也從2014年的89.84元/月/平米增長8.6%至97.59。

3.資金成本有所降低。萬達商業2015年平均借貸利率為6.73%，相較2014年的7.51%有0.78個百分點的下降。同時，根據萬達官方的透露，2016年這一指標將會降到6%以下。

表：萬達商業2015年提升指標（億元）

指標 2015年 同比 2014年

總營業額 1242.03 15.14% 1078.71

其中：物業銷售營業額 1027.48 11.63% 920.42

其中：酒店經營收入 49.74 23.67% 40.22

其中：投資物業租賃及管理收入 143.25 26.75% 113.02

其中：其它收入 39.55 56.57% 25.26

撤銷分部間銷售 -17.99 -10.98% -20.21

租金 136 31.2% 104

平均借貸利息 6.73% -0.78% 7.51%

數據來源：企業公布、CRIC

保持：銷售業績、利潤率水平及營銷管理費用率保持良好

4.銷售規模方面，2015年萬達商業銷售1640.8億元，相較於2014年的1601.5億元，同比增長2.45%保持良好。

5.利潤率方面，2015年萬達商業毛利率為40.55%，相較2014年的42.57%雖然有2.02個百分點的下滑，但依然高於40%；核心凈利潤率從2014年的13.74%下降至13.70%，有0.04個百分點的略微下降。

6.營銷管理費用率方面，從2014年8.11%到2015年的8.02%，有0.09個百分點的略微下降，可以說保持的還是不錯的。

表：萬達商業2015年保持指標（億元）

指標 2015 同比 2014

銷售金額 1640.8 2.45% 1601.5

毛利率 40.55% -2.02pts 42.57%

凈利率 24.24% 0.97pts 23.27%

凈利潤率（核心） 13.70% -0.04pts 13.74%

銷售費用 58.01 -5.09% 61.12

管理費用 73.52 7.02% 68.70

營銷及管理費用率 8.02% -0.09pts 8.11%

數據來源：企業公布、CRIC

下降：銷售均價、現金及長短債務比有所下降，庫存升高

7.均價方面，2015年銷售均價為9813元，相比2014年的10836有9.43%的下滑。

8.現金方面，2015年為731.48億元，對比2014年的930.35億元下降21.38%，有將近200億的下滑。

9.長短期債務比方面，從2014年的3.77下降至2.67，其中主要受短期有息負債同比上升14.99%至419.3億元所致，短期的償債壓力增加。

10.存貨方面，2015年為1672.56億元，比去年同期提高15.20%，庫存有所上升。

表：萬達商業2015年下降指標（億元）

指標 2015 同比 2014

銷售均價 10836元 -9.43% 9813元

現金 731.48 -21.38% 930.35

短期有息負債 419.30 14.99% 364.64

長期有息負債 1,120.65 -18.38% 1,372.95

長短期債務比 2.67 -29.02% 3.77

存貨 1,672.56 15.20% 1,451.92

數據來源：企業公布、CRIC

然而，未來萬達將走向何方，還要注意以下5點問題：

1、銷售不進則退。銷售目標從1600下滑到1000億，這當中的壓力相對較大，而今年1-4月份萬達商業銷售的下滑也是比較明顯的。其中銷售均價的下滑預示着其在三四線的項目還是比重較高，對去化產生了較大的壓力。雖然從整個集團的戰略上來講，未來將逐步提升經營收入所占的比重，但是從中短期來看，銷售仍將是萬達的一個重要的營業收入來源。同時，銷售的給力與否也將決定着萬達短期的企業健康程度，這一點上面的回落，是很難僅僅用戰略上的調整來應付過去。

2、三四線拿地過多。在2015年度的業績發布會上，萬達曾表示已經停止了在三四線城市銷售物業的拿地，但是根據近期公告來看，萬達還是拿了很多三四線的土地，很多地方實際還是有一定的壓力的，這一塊必須要在戰略上要給予足夠的重視。

表：萬達商業2016年1-4月新增土地儲備情況（億元、萬平方米）

城市能級 城市 大區 省份 建築面積 總價

一線 廣州（樓盤）文旅三期 珠三角 廣東省 71.4 23.0

上海（樓盤）閔行顓橋 長三角 上海 13.7 7.9

二線 青島（樓盤）文旅七期 環渤海 山東省 7.5 0.5

貴陽觀山湖 中西部 貴州（樓盤）省 15.0 1.8

成都崇州 中西部 四川（樓盤）省 9.4 1.0

三四線 雅安 中西部 四川省 9.6 1.2

晉中 環渤海 山西省 10.7 1.2

惠州（樓盤）大亞灣 珠三角 廣東省 12.9 1.1

酒泉 中西部 甘肅省 9.6 0.8

平頂山（樓盤）中西部 河南省 13.0 1.4

曲靖（樓盤）中西部 雲南省 11.5 0.5

濰坊（樓盤）壽光 環渤海 山東省 9.7 1.2

衡陽（樓盤）中西部 湖南省 12.0 1.0

六盤水（樓盤）中西部 貴州省 11.0 0.8

新鄉（樓盤）牧野 中西部 河南省 12.2 0.9

阜新（樓盤）環渤海 遼寧省 12.5 0.5

常州（樓盤）溧陽 長三角 江蘇省 9.1 0.7

宣城宣州 長三角 安徽省 9.8 1.1

南通（樓盤）通州 長三角 江蘇省 10.1 0.8

鶴壁淇濱 中西部 河南省 10.2 0.8

石嘴山 中西部 寧夏回族自治區 9.8 0.9

衢州（樓盤）柯城 長三角 浙江省 12.5 1.1

桂林（樓盤）疊彩 珠三角 廣西（樓盤）壯族自治區 10.6 1.7

大同（樓盤）環渤海 山西省 11.3 1.0

合計 324.9 52.9

數據來源：企業公布、CRIC

3、租金兩極分化。隨着萬達商場的開業，數量的增長，租金也相應隨之增加，這其中每平米實際的租金是更加重要的指標。2015年萬達廣場全年可比廣場租金同比增長10%，其中一二線城市租金增長分別為9%和12%，保持這一指標還是相當不錯的，但是仍然有一定的壓力。而其租金結構方面，萬達商業也會出現和今天中國房地產一樣的兩極分化情況，部分重點少數的項目貢獻了更多的租金和毛利，很多一般項目的表現卻比較一般。

4、海外注意選址。海外地產這塊並不是有錢就可以做的，從目前的選址、運營等方面來看，萬達的海外擴張也不是一帆風順的。以目前在售預售的項目來看，除了黃金海岸的項目壓力較大外，其他項目從選址到項目本身還是不錯的，但後面幾個新的大型合作項目，如馬德里、印度、巴黎等明顯比之前的項目不靠譜得多，很多時候還是不能光看所謂的投資額，房地產還是位置位置位置。

5、輕資產進程過慢。根據萬達官方的披露，目前已完成3個資產包共15個項目的交割，有5個項目還在進行中，這個過程前後已經有了一年半，從進程來看還是沒有達到預期。投資人應該不是對該模式本身不認可，而是對要打包的這些項目所在地以及未來的前景心存疑慮，畢竟對三四線城市項目誰都會「感冒」。

今天，萬達商業這家公司的價值主要體現在它一線和部分二線城市的商業項目運營回報，而要讓其整體價值要全面發揮的話，必須要和集團旗下的金融和大數據板塊進行一個完整的協同發展，飛凡網和金融板塊的未來發展，會對萬達商業起到至關重要的作用。萬達商業地產早就已經不是一家傳統的房地產發展商了，預祝它能夠轉型成功，不管最終結果如何，萬達商業都是一家值得我們尊敬的優秀房企！