改革紅利懸空 中糧地產定增擴張

不久前市場再次傳出中糧集團或將剝離房地產業務，並由招商蛇口接盤的消息，但在5月9日，中糧地產(000031,股吧)以及招商蛇口雙雙否認了上述傳聞，表示目前沒有收到任何有關上述重組的消息。

事實上，自2014年7月15日，中糧集團就進入國務院國資委央企「四項改革」試點名單，而2015年上半年，中糧地產股價一度因「央企改革」利好而出現一段上漲行情，但後來並沒有出現實質性動作。

由於國資委並未對試點設時間期限和批次，因此每隔一段時間就會出現一輪對央企改革動態的關注，而中糧集團旗下地產業務何去何從也因此廣受關注。

本月7日，中糧地產發布公告稱，非公開發行約5億股票擬募集不超過50億元，以完成收購中糧集團旗下地產項目。

據了解，上述定增募集資金的方案早在今年3月就被提出，目前已經通過董事會通過，不過仍需公司股東大會、國有資產監督管理部門及中國證監會等部門通過。

截至目前的公司行為來看，中糧地產將繼續作為中糧集團旗下住宅地產平台，整合集團內部住宅地產業務，但中糧地產近年來的業績發展始終沒有太大起色，也許這也是從中糧地產內部傳出地產業務將剝離的原因之一。

此前已有媒體多次報道過，中糧地產盈利能力欠佳，債務水平、三費占比均處於較高水平，利息及三費支出蠶食了中糧地產本就不多的利潤。

去年中糧地產實現凈利潤7.22億元，同比增長20.6%，但是其中非經常性損益 6.17 億元,占凈利潤比例為 85.46% ，6.17億元中，處置招商證券(600999,股吧)股票獲得了5.91 億元的稅後收益, 成為利潤最大來源。

而據相關媒體報道稱，自2010年以來，中糧地產通過處置可供出售金融資產而獲得「投資收益」一直占據其利潤的很大一部分。

而銷售、管理、財務三大費用占比繼續攀升，2014年中糧地產三費占營業收入比重分別為5％、4％和4%，而2015年財報數據顯示，上述三費同比分別增加了1.95%、6.56%和22.72%。

顯然，內部管理成本不僅沒有下降，反而上升不少。

當然，和訊房產也注意到，去年中糧地產在土地市場出手頻繁，總計獲得五幅地塊，總建面達 102 萬平,規模幾乎是前三年之和 ，上述三費支出較高也和此舉有關。

不過值得注意的是，即使斬獲五幅土地，但中糧地產項目儲備仍然偏緊。

在中糧地產2015年報中，公司尚有33個項目，其中在建待建項目21個，而截至今年3月31日，在建待建項目已經減少到19個，對於想要做「強地產」的中糧地產董事長周政來說，若想在業績上有所突破，做好內部管理之外，擴大規模是必由之路，此時整合集團公司下屬5個項目，就顯得十分應景。

事實上，除卻為了整合項目、擴大規模，定增募集的近50億資金中，中糧地產還將拿出10億多元償還債務。

中糧地產表示截至 2016 年 3 月 31 日,公司短期借款余額 54.15 億元,一年內到期的非流動負債余額 21.00 億元,長期借款余額 174.35 億元,應付債券余額 37.73 億元,上述有息負債合計 287.23 億元,占公司 2016 年 3 月 31 日資產總額比例為 49.83%，而去年全年中糧地產營業收入尚不及135億元。

「對於中糧地產來說，償還大量債務迫在眉睫，也許未來中糧地產還將繼續整合集團其他地產業務，用以增加現金流。」某不願具名業內人士表示，對中糧地產來說，最關鍵的問題是改善內部管理成本，加強造血能力，還沒到一定要剝離的地步。

他表示，中糧集團是最早被允許進入房地產行業的16家央企之一，目前房地產行業狀態尚可，而且中糧地產項目布局在基本面較為良好的一二線城市，如果此時被剝離出去未免可惜。