信貸收緊風起：房企表外融資通道收窄

銀監局82號文再度壓縮了銀行表外信貸的發放空間，而作為信貸投放主要陣地的房地產行業，這一紙通知將讓很多房企的融資通道縮窄，增加資金獲取難度。有開發商坦言，一些規模較大的房企早看到表外信貸監管加強的趨勢，而調整信貸結構，而一些難以掉頭的中小房企就危險了。

4月28日，銀監會下發「關於規范銀行業金融機構信貸資產收益權轉讓業務的通知」（（2016）82號文），就交易結構不規范不透明、會計處理和資本、撥備計提不審慎等問題，提出相應具體要求，明確個人投資人不可投資不良資產收益權，出讓方銀行不得通過本行理財資金直接或間接投資本行的信貸資產收益權，不得以任何方式承擔先行或者隱形回購義務。

主要監管要求包括：

轉出方銀行依然要對信貸資產全額計提資本，即會計出表，資本不出表，以防規避資本要求；

不得通過收益權轉讓的形式藏匿不良資產；

不得承擔顯性或隱性回購義務；

不良資產的收益權不得轉讓給個人投資者，包括個人投資者購買的理財產品，即叫停了以理財資金對接不良的做法。

有業內人士指出，自從2008年後，銀行打着所謂創新的旗號，瘋狂的干了大量違規的行為，將表內信貸轉到表外，以逃避監管，使得中國的信貸泡沫漲上天，大量的表外信貸以收益權轉讓的方式出表，並以銀行理財資金承接，流向了房地產，導致中國的房地產泡沫風險不斷累積。

4月15日央行公布的金融數據中顯示，一季度新增信貸總額為4.61萬億元，其中房地產(000736,股吧)貸款新增1.5萬億元，占到了新增信貸總額的約三分之一。

而在這些新增貸款之外，還有很多中小開發商不能從銀行拿到正常貸款，只能走表外貸款的路，進一步加大了泡沫效應。

和訊房產了解到，按照相關政策和要求，銀行不能對某些開發商發放政策貸款，但如果銀行願意，就可能會以理財資金或通過擔保或其他合作機構轉道發放貸款，計入表外，這種表外貸款的利率一般來說要比正常銀行貸款高的多。

「簡單來說，銀監局82號文主要是針對之前影子銀行對中小開發商發放表外融資業務。」知名房地產評論員陳真誠告訴和訊房產，「中小開發商通過影子銀行獲得銀行表外貸款的現象比較普遍，如果嚴格執行，將對中小開發商產生比較大的影響，一些中小開發商籍由銀行表外貸款的渠道被堵死，進而面臨融資困局的問題。」

國泰君安分析指出，「銀行將信貸資產出表，其動機，除正常的盤活資產外，更主要的是規避監管，美化部分監管指標，目前存貸比、信貸額度監管已取消，但銀行美化不良率、撥備覆蓋率、資本耗用等指標的動機仍在。」

「銀監局82號文基本把信貸資產收益權轉讓的各種空子都堵上了，」招商證券(600999,股吧)分析指出，具體表現為：

1）信貸資產收益權轉讓了，但資本金還是得繼續計提。

2）不良資產轉讓了，撥備還得繼續提，不良率和撥備覆蓋率的計算中也要納入這部分收益權轉讓了的不良貸款。

3）銀行不能用本行理財資金承接本行的信貸資產收益權或提供回購承諾，這對現在銀行的貸款收益權轉讓出表消額度，尤其是不良出表再用理財資金承接，是有直接影響的。

「中小開發商所在的城市中，供大於求的情況比較普遍，通過銷售回籠資金的難度很大，如果表外融資通道被截斷，這些開發商的資金鏈將十分危險。」陳真誠表示。

另有文章指出，在一季度4.61萬億元新增貸款之外，還有2萬多億元的表外信貸。

易居智庫研究總監嚴躍進指出，「從信貸規模擴張的機制來看，商業銀行通過第三方理財的渠道，將信貸資產轉移到表外，這樣監管層面難以進行有效監管，信貸資產無序擴張造成各類信貸泡沫。而房地產行業則是其中一個重要的投機領域，實際上這也是出於對次貸風險的提前管制。」

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