樓市「去庫存」半年記：效果未彰 風向將變

 向左還是向右？

導讀：以中央最高決策層首次提出去庫存的時間（2015年11月10日）計算，時至今日，樓市去庫存剛好推進半年。不過，如果現在清算政策成果，最新數據看上去並不理想。

「目前部分城市庫存去化周期還在20個月左右，最高的達到33個月。而南京（樓盤）、合肥（樓盤）、蘇州（樓盤）等城市庫存去化周期卻不足4個月，已經出現庫存不足的局面，」 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，這一數據並未涵蓋四線城市，真實的去庫存水平只會更為嚴峻。

與此同時，一二線樓市卻如同蒸騰在爐火之上的鍋具，使得一系列降溫動作似乎理所當然。

4月25日，南京發改委正式坐實「限價」政策，為加強房地產市場引導，設置8%~12%的房價「漲停板」。盡管政策的具體細節語焉不詳，但政府的態度已然明了，「限」字當頭，南京的樓市暫難跳出大格局。

「目前一二線城市樓市過熱已引起了中央關注，南京出台樓市政策絕不是最後一個，未來部分熱點二線城市再出收緊政策已是大概率事件。」一位接近相關主管部門的業內人士告訴和訊房產，從目前來看，中央層面的政策風向很可能在今年下半年有所變化。

向左還是向右？

「樓盤申報均價每平方米2萬元以下的，年化漲幅不宜高於12%；每平方米2萬~3萬元的，年化漲幅不宜高於10%；每平方米3萬元以上的，年化漲幅不宜高於8%……」南京樓市新政的出台宣告又一個城市加入限購大軍。

今年3月以來，多個城市先後發布限制性政策。由蘇州首發，通過預售限價入手，對過熱樓市進行降溫；滬深兩地跟進，以限制場外槓杆、首付比例等手段，抑制投資客群，此後武漢（樓盤）、合肥、廊坊、南京等地也先後付諸行動。

與此同時，圍繞推動房地產市場健康發展的相關政策，多個省市還在積極響應高層號召，將去庫存進行到底。

就在4月26日，吉林省發布了多達20條的新政，其中包括全面取消住房限購、限貸政策，同時對購買庫存商品房者給予適當補貼。

在此之前，黑龍江、湖北、山東即墨等地也出台相關方案，限定住房庫存消化周期保持在合理區間，甚至提出購房高額補貼。據和訊房產不完全統計，3月份以來已經有12個地方政府出台去庫存新政。

「目前市場分化的狀況，已經演變為政策分化的狀況。這樣一個模式，其實是熱點城市和冷門城市之間的對比而產生的，」嚴躍進表示。

數據尷尬

政策分化，終究還是趕不上市場的變化。

中國房地產指數系統對100個城市的全樣本調查最新數據顯示，進入2016年，百城住宅價格延續2015年二季度以來的上漲態勢，且漲幅進一步擴大。一季度累計上漲2.94%，漲幅較2015年四季度擴大1.43個百分點。

其中，一線城市同比累計上漲7.02%，漲幅較去年同期擴大6.30個百分點。二線城市表現更為亮眼，蘇州季度累計上漲12.97%，南京上漲7.10%，部分區域房價高達4萬元/平方米，成為房價增長的「黑馬」。

風向變了？
相比之下，三四線城市在這輪房價上漲中的表現，要乏善可陳得多。

調查指出，三線城市一季度累計上漲1.93%。僅有東莞（樓盤）、惠州（樓盤）、保定（樓盤）、廊坊等少數幾個城市因區位優勢明顯，承接了熱點城市外溢需求，房價呈上漲勢頭。

然而，刨除部分異數，這部分城市去庫存的壓力依然巨大。

以上海（樓盤）易居研究院發布的一組數據作為論證。截至2月底，一、二、三線50個城市新建商品住宅庫存總量分別為3119、27699和5520萬平方米，環比增幅分別為-4.4%、-1.7%和-0.7%，同比增幅分別為-16.0%、-4.3和-4.4%。

談及本輪房價上漲和去庫存效應，業內人士普遍認為，去年以來降低首付比例、放大槓杆等房地產信貸手段，是本輪房價上漲的推手。

風向變了？

在人口聚合、產業發展等綜合因素的發酵下，通過降息降准放出的大量資本首先流入一線城市，從而外溢向二線城市，加劇城市之間的分化。這顯然悖離了高層「去庫存」的初衷。

業內人士猜測，近期地方一系列限制性政策的出台，或許一定程度上表明了高層的態度。

近日坊間傳聞央行對銀行窗口指導，要求4月信貸壓至月初計劃的70%。盡管這一消息隨後即被否認，但市場諸多蛛絲馬跡從側面作出了印證。

業內人士表示，錢荒正在出現，標志之一即為銀行間拆借利率的飆升。

4月25日，上海銀行間同業拆放利率(shibor)普遍上行。同時，債券的收益率普遍呈現一個往上走的情況，說明債券市場上的資金面開始緊張。類似的情況發生在三年前的6月份，也即上一次樓市出現調控政策收緊之時。

「從目前購房市場的政策看，信貸放開讓市場成交處於一個活躍狀態，本質上是不會錯的。但從宏觀信貸層面看，收緊是大概率事件，因為市場交易過於活躍容易形成透支行為。大放水的效應不如涓涓細流來得更有效果，」嚴躍進指出。

高房價現狀面臨尷尬，「去庫存」和「限房價」或將成為一段時間內全國樓市並行的兩種政策思路。

風向變化，或許就在旦夕之間。
 

    文章來源：微信公眾號和訊房產

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