中國式以房養老生意

　　“以房養老”正越來越清晰的出現在國人面前。對很多中國人來說，這個話題既有吸引力、又充滿困惑。

　　如今，“以房養老”正成為一個熱門話題。9月13日，國務院印發《關於加快發展養老服務業的若干意見》（下文稱《意見》），提出鼓勵和支援保險資金投資養老服務領域，開展老年人住房反向抵押養老保險試點。這是“以房養老”的一種方式，就是老年人將住房產權抵押給金融機構，從金融機構定期領取貸款補貼養老；金融機構在老人去世后將房屋拍賣，收回貸款本息。有訊息稱，由民政部牽頭，相關部門已經研討了實施細則，明年上半年將出試點方案。

　　在人口老齡化趨勢加劇，醫療服務和護理費用又日益看漲的今天，如何想辦法體面的度過晚年顯然已經擺到了中國人的議事日程。“以房養老”正越來越清晰的出現在國人面前。

　　對很多人來說，這個話題既有吸引力、又充滿困惑。

　　形形色色的“以房養老”

　　截至2012年底，中國60歲及以上老年人口已達1.94億，預計在2013年突破2億。老人的養老資金來源主要是子女贍養、退休金和社保金。目前社保金數額不高，民眾往往需要在退休后尋找更多的收入來源。

　　其實，民間一直在探索各種形式的“以房養老”，但每種形式各有不足。

　　第一種是由子女（贍養人）養老，房產由子女（贍養人）繼承。這最符合國人的傳統觀念。但現在獨生子女多，“空巢老人”多，這種模式成功與否還要看子女（贍養人）的孝心和現實條件。南京有位90歲的張老太，丈夫和兒女因病早逝，只有一個侄子遠在徐州。她有套單室的產權房，退休工資2300多元。張老太看病花了不少錢，生活十分拮據。

　　她曾希望侄子負責贍養自己，將來房子歸侄子繼承，終因客觀原因而難以實現。如今，她生活不能自理又請不起護理，住不起市場化養老機構，幾經周折才住進了街道為低保老人辦的社區照料中心，每月退休工資繳費后所剩無幾，與此同時，她那套房子卻閑置著。

　　第二種是賣房養老。老人售出大房購小房，用差價款養老；或者售房后再租回原房，用房款交房租和養老；或者售房后以房款入住養老院。南京一社區的負責人朱華福就幫柴老太實現了賣房養老。他與老人的侄女商議后，將老人房子賣掉，將其送入養老院。侄女保管老人的存折，朱華福確定取款密碼，社工跑腿支付各項開支。對這種做法，人們擔心的是：“萬一將來賣房款用完，而老人還健在怎么辦？”

　　第三種是“以租養老”。有的老人把本來就狹小的房子騰出一間來出租；有的老人把位置好的大套房出租，自己租住在遠郊小套房，賺取差價改善生活。這些做法都以犧牲生活質量為代價。也有老人想把房子交給房屋中介出租，用租金收入入住養老院，但又擔心中介是否可靠。北京市民政局有關負責人表示，北京將推行“租房置換”，即以出租房屋獲取租金、通過租金收入送老人入住養老院。但租金收入會受到市場狀況影響，誰來替老人管理租金、讓老人租得放心和滿意，也是一個問題。

　　最後一種就是本次《意見》中試點的方式，老人將房屋抵押給有資質的銀行、保險公司等機構，每個月從機構取得貸款並繼續在原房屋居住，去世后則用該住房歸還貸款。上文提到的張老太，3年前就想將房子抵押給房產中介公司，換取一些養老收入，但要求終身居住在房內。房產公司評估后覺得風險太大，老太始終沒能如愿。

　　面對這個源自西方的養老模式，騰訊財經稱，一部分人考慮的是它能否給自己帶來更多的養老保障，而另一部分人則在思考能否通過它帶來更多的養老生意！[NT:PAGE=$]

　　保險業的“地產算盤”

　　以房養老首倡者、幸福人壽董事長孟曉蘇近日透露稱，開展老年人住房反向抵押養老保險將在12月份拿出方案，明年1月推出。

　　騰訊財經在采訪中了解到，雖然銀行和保險機構都聲稱積極探索以房養老業務，但實際均持觀望態度。雙方反應出奇一致：都在等國家政策扶持。

　　臺面上的理由很充分。以房養老牽扯到貸款的問題，銀行當然得謹慎；而保險公司則擔心其中蘊含風險會影響現有投保保戶的分紅。

　　臺面下的理由實則更為復雜。以房養老單純由銀行主導的話，相當於變相的抵押貸款，不僅喪失了原本養老的意圖，而且對銀行來說，拿到房子之后怎么處理更令其頭疼。而保險公司想要進入這一領域的話，最好的選擇是與銀行合作。那么，這塊利益蛋糕雙方要怎么切？

　　這也並不是說金融機構對養老產業這塊蛋糕就不感興趣，只不過其垂涎的是養老產業中的“養老地產”。

　　事實上，自打2007年泰康人壽董事長陳東升赴日本考察后提出進入養老產業理念，泰康人壽、新華人壽、平安人壽等多家大型保險機構已在這一領域苦心版面多年。

　　隨著2013年10月，由合眾人壽打造的養老社區在武漢開園，標志著國內由保險公司主導的養老地產項目正式落地。

　　為了爭取這保險機構取得的第一塊國務院批準養老用地，合眾人壽的董事長曾經去了保監會十幾次。保監會就一句話：你們這么做的話其它公司的養老保險就賣不掉了。

　　事實上，保險機構正在扎堆涌入養老地產。新華人壽主導的養老地產項目和規劃更早的泰康人壽養老地產項目也將在未來幾年內陸續建成。

　　在國內多家大型保險機構紛紛爭搶養老用地的同時，保險業內部交流甚至都很少提到“以房養老”這個概念。

　　要弄明白為何在養老產業中會出現這樣冰火兩重天的境況，就必須梳理清楚一個概念：以房養老指的是拿誰的房養老，怎樣養老？[NT:PAGE=$]

　　銀行的顧慮與難題

　　通常意義上的以房養老指的是反按揭，有房者以房產為抵押向銀行申請貸款，在貸款者死亡、賣房或者永久搬出住房時到期，以出售住房所得資金歸還貸款本金、利息和各種費用的一種貸款。

　　在行業人士看來，反按揭目前還只是一種構想，沒有實際操作的具體方案。貸款老人抵押房產后還能繼續居住多少年？這個年限如何計算以保障銀行不虧本？當老人去世后，房產處置權歸銀行所有還是其繼承人所有？目前還沒有理財產品能夠細化到解決這些問題。

　　從結果來看，最早試行以房養老業務的中信銀行內部人士告訴騰訊財經，其所做的一系列試點有成功案例，但遠遠少於預期。“首先是70年產權到期后房子使用權歸屬的問題現在並沒有明確解決辦法，其次中國人的群體意識上接受不了這樣的方案。”

　　社科院世界社會保障中心主任鄭秉文在接受騰訊財經采訪時表示，國家在政策上還沒有做好準備。

　　以房養老兩大“攔路虎”

　　“70年產權問題是攔路虎，住房改革到現在只有15年左右，本來70年產權到期問題還很遙遠。當以房養老涉及到反向抵押的時候，這個問題就凸顯出來，在銀行對房產進行估值的時候，產權是一個重要因素。”

　　這一政策難題被鄭秉文稱為“住房懸崖”（Housing Cliff）。

　　1.如何評估房產價值？

　　力迅地產市場研究部經理肖文曉認為，中國經濟正處於快速上升期，並不像城鎮化已經成熟的一些國家，房價已經趨於穩定，中國房價未來並不排除出現大幅度上漲或者下跌的可能。在以房養老的過程中，房價出現上漲或者下跌時應該如何處理，這是以房養老應該考慮的非常重要的問題。

　　朱斌則表示，若推行以房養老的業務，銀行在短期內幾乎無利可圖，甚至還要每個月支付一筆費用給抵押人，房子在數年或者數十年后方可兌現。若國家要推行，如何評估房產價值顯得尤其重要。彭澎也表示，如何評估房產價值涉及到如何分割遺產，對於銀行或者保險機構而言，也需要有一定的保障機制。

　　2.70年產權如何解決？

　　除了房產價值評估之外，房屋70年產權也被認為是以房養老的一大瓶頸。對此，彭澎認為，當前中國並未有商品房已到70年權限，國家對於如何解決這個問題也尚未有定論，不應該跟以房養老放在一起討論。“當以房養老的詳細方案出臺后，土地產權問題也說不定有了說法，個人猜測會采取補繳一定的土地出讓金的方式去解決。”

　　彭澎說。“如今眾多市民對以房養老較為抗拒，大部分是房產繼承的觀念以及對社會保障不足不滿所致。”肖文曉表示，政府在完善好以房養老本身的政策之外，還應該繼續完善其他社會保障制度，消除眾人對養老的恐慌和疑慮。

　　這也就不難理解為何中信銀行目前“沒有具體動作，沒有考慮具體產品，會繼續關注”這一表態。

　　落在具體操作上，銀行和貸款人均疑慮重重。

　　貸款人的顧慮在於，即使接受了反按揭的理念，單純領取銀行每月按時發放的貸款顯然不是他們選擇以房養老的初衷。養老畢竟涉及到醫療服務、日常看護、精神撫慰等多方面的因素，這些不是銀行單方能夠提供的。

　　而銀行則面臨著多重風險。銀行要賺錢的話必須對房子估值、房價走向進行測算。而人的平均壽命越來越長，根據老人壽命測算表測算的結果未來還要重新算。

　　再者，70年產權，到期之后老百姓要付多少錢才能住下去？不確定。一位分析人士指出，甚至還有更極端的情況。“保險機構在老人居住時間遠超預料的時候，會不會為了止損而謀財害命？”[NT:PAGE=$]

　　另辟蹊徑的生意

　　保險業似乎對解決這些問題擁有天然的優勢。保險機構的精算能力以及已有的投保數據能夠在計算房產估值以及老人壽命測算表上發揮巨大作用，在理財產品設計上也有更多經驗。

　　但按照合眾人壽保代章云的看法，對於保險機構來說，以房養老是一塊“看起來很美好，操作起來很麻煩”的雞肋。出於與銀行利益劃分不清、產權、政策等多方面因素的考慮，保險機構更愿意進入養老地產項目。

　　其中未能明言的意思在於，對於保險機構來說，養老地產收益率顯然更高，盈利模式更多樣。打著養老項目的旗號低價拿地也是不言而喻的劃算買賣，這被稱為“養老圈地”。

　　房地產商更早嗅到了其中商機，只不過相對於保險機構來說，房地產商更不容易拿到養老地塊。何況養老地產項目耗資巨大，動輒上百億元的啟動資金不是一般房地產商能拿得出的。

　　以北京京郊的東方太陽城項目為例，這個借鑒了美國太陽城運營理念的大型綜合養老社區至今已經運營了十幾年。通過早期低價拿地，快速銷售回籠資金，成為了比較成功的案例。

　　合眾人壽開發的養老地產項目則更多的體現了其在理財產品設計上的靈活機動，結合了以“保單”養老、采取多種付款方式、入住時間多種選擇、到期返還本金等形式，這被定義為保單加實物對接養老模式。

　　目前存在的付款方案多種多樣，比如30萬左右的分期付款可以保證70歲后入住10年；一年繳納5萬元保證終生入住；一次性購買養老產權，到期返還本金。

　　換言之，消費者可以用保險機構開發的房子來養老，以預付款或者全額付款的方式獲得養老房產幾十年的使用權，到期之后房子退還給保險機構。

　　看起來無論是由銀行、開發商、保險機構還是三方聯合主導設計，未來能被公眾接受的養老理財產品必然要充分考慮到養老服務產業鏈，而不是以單一的資金回報為導向。

　　以房養老不能讓老人吃虧 美國也是政府保底

　　在金融服務業比較發達的歐美國家，“以房養老”的經驗值得借鑒。

　　在美國，父母和成年子女通常不住在一起，兩代人財務各自獨立，子女繼承房產如價值較高，還要付遺產稅。這些因素造成美國社會比較接受“老人自己為養老負責、子女也不盯著老人房產”的觀念。再加上美國人習慣於通過抵押住房籌款，為了裝修房屋、投資做生意等，都會把房子抵押了，這使得“以房養老”能夠流行起來。

　　在具體做法上，很多美國老人把房子抵押給貸款機構，取得貸款，可一次取得，也可終身每月領款，或者領取一定年限，不同的方式可以領取的額度各不相同。申請人必須年滿62歲，申請人的房屋價值越高、年齡越大，可貸到的錢就越多。

　　這種按揭在申請人有生之年可以不還，但申請人必須住在這房子里。如果申請人去世、將房子出售或不再居住，就要歸還貸款。房價通常總是逐年上漲，屆時將住房賣掉，所得款項足以歸還本息，可能還有余額給子女繼承。如果子女想要房子，也可以另外籌款還貸，繼承房產。當然，如果老人很長壽，房價上漲的速度又不快，老人去世時可能所欠利息已很多，抵消了漲價的好處。

　　如果房價不幸下跌了，繼承人可把房子交給貸款機構，所欠的錢以房屋市值為限，一筆勾銷。由於這種貸款是由美國聯邦政府予以保險的，遇到這種情況，政府會將差價補給貸款機構，以減少貸款機構的風險。美國政府有專門的網站，老人們可以查到有資格辦理這種貸款的機構，政府還要求申請人接受專業人員輔導、弄清自己的權利之后才能申請。由此可見，即便在美國，“以房養老”也需要政府出面才辦得好。（來自BWCHINESE中文網）