樓價高燒不退 北上廣漲2成 三中全會前調控壓力大

 
圖片來源：香港文匯報

中國限價及限購調控政策未改，仍難抑樓價飆漲態勢。國家統計局網站昨(22)日發佈9月70大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，70城市中，只有浙江溫州的新建商品住宅價格指數下滑，其餘69城樓價均呈上漲且同比漲幅擴大，其中，北京、上海、廣州、深圳增幅突破20%，路透社估算9月中國樓價同比已連續9個月上漲。專家表示，今年樓價不改升勢，但居民收入增幅卻達到10年來最低水平，年初多數城市制定「樓價增幅不高於收入增幅」的目標，預計都將難以實現，相信三中全會前樓市調控壓力顯著增大。

香港《文匯報》報導，路透社根據國家統計局數據測算，9月70個大中城市樓價同比漲幅為9.1%，較8月的8.3%繼續擴大，環比則上漲0.7%，較後者有所回落。中國70個大中城市新建住宅價格環比已連續16個月上漲，漲幅在今年3月達到高點後開始逐漸持穩於1%下方，但同比漲幅仍保持逐月擴大之勢。

國家統計局數據顯示，至9月份，70個大中城市樓價同比上漲城市數量已連續幾個月保持在69個的高位。9月當月，北京新建商品樓價格同比漲20.6%，漲幅居各地之首。上海、廣州和深圳同比漲幅緊隨其後，分別為20.4%、20.2%和20.1%。

國家統計局城市司高級統計師劉建偉解釋說，多地樓價同比漲幅較高與前期樓價上漲累積有關，既是去年10月份以來各月樓價環比上漲累積的結果，也與去年同期樓價下降、基數較低有直接關係。

與上月相比，數據顯示，9月70個大中城市中，有65個城市樓價較上月上漲。其中，瀘州以1.9%的環比漲幅居各地之首。上海、廣州、深圳和北京的樓價分別環比上漲了1.6%、1.4%、1.4%和1.2%。當月，溫州樓價環比下降0.3%、桂林樓價降0.1%。

劉建偉認為，目前中國樓市的火熱主要集中於一線城市和個別二、三線城市。據測算，9月份，「北上廣深」4個一線城市新建商品住宅價格環比平均上漲1.4%，天津等31個二線城市平均上漲0.7%，唐山等35個三線城市樓價的平均漲幅則僅有0.6%。

中國房地產學會副會長陳國強分析稱，數據顯示，全國商品住樓價格普漲態勢依舊，一線城市同比漲幅依舊領先，「北上廣深」新樓價格同比漲幅均在20%以上，部分中西部三線城市漲幅後來居上。另外，樓價同比領漲的城市，去年基數普遍墊底，也顯示這一輪上漲有補漲意味。而溫州依舊是引人注目的特例，四項指標全部領跌。

此前中國指數研究院發佈的數據亦顯示，9月份，全國新樓與二手房住宅呈現全面上漲的態勢，全國100個城市(新建)住宅平均價格為每平方米10554元(人民幣，下同)，環比8月上漲1.07%，自2012年6月以來連續第16個月環比上漲，漲幅比上月擴大0.15個百分點，其中79個城市環比上漲，21個城市環比下跌。環比漲幅居前十位的城市依次是：北京、菏澤、廈門、張家港、長春、深圳、江門、湛江、汕頭、鹽城，漲幅在2.8%—3.8%之間。其中，北京、菏澤漲幅超過3.5%。 (接下頁)
 

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國家統計局數據顯示，二手住宅價格變動情況看，70個大中城市中價格環比上漲有63個城市，相比8月份增加5個，其中漲幅最高的為貴陽，達1.8%，北京、深圳皆上漲1.3%，位居第二。而漲幅最低的是溫州，下降0.6%。

與去年同月相比，70個大中城市中二手樓價格上漲的城市有68個，下降的城市有2個，漲幅方面與新房頗為相似，二手樓價格同比最高漲幅依然是北京，達17.8%，最低依然為溫州，下降5.3%。

中國指數研究院早前發佈的數據顯示，9月全國十大城市主城區二手住宅樣本平均價格為每平方米25,654元，環比上月上漲1.62%，漲幅較上月擴大。10個城市繼續全部上漲，除天津外，其餘城市的漲幅均有擴大。具體來看，深圳漲幅居首，環比漲幅為1.99%，北京和廣州位列其後，環比分別上漲1.91%和1.83%，南京、杭州等5個城市的漲幅在1.2-1.6%之間。

鏈家地產市場研究部統計，截至9月29日，北京市二手房住宅均價每平方米29564元，環比增長2.47%，同比增長26.27%，環比上漲加速，同比增幅收窄。二手住宅成交11871套，環比上月同期上漲17%，同比下降4.79%，市場延續復甦態勢，成交量持續走高。

9月份全國69城市樓價同比上漲僅浙江溫州價格下降，這已是溫州樓價連續25個月下跌，一些新建商品房比最高峰時下跌了40%，個別豪宅甚至攔腰斬斷。曾以炒樓而聞名全國的溫州人，其家鄉的樓價為何會全國獨憔悴？

溫州一名房產營銷公司主管認為，溫州樓價連續下降既跟近期新盤不斷湧現相關，更與「炒」資直接擠出密不可分。有統計顯示，近期溫州樓市集中放量，交易量不斷攀升，9月該市新房成交6,500多套，其中市區住宅就達2684套，創造了溫州樓市歷史上的最高月成交紀錄。然而，樓市交易量的放大卻並沒有改變價格下行的總體趨勢，9月溫州商品樓價環比下跌0.3%，同比下跌1.8%，成為全國70城市中唯一樓價同比下降的城市。

「從樓市交易量看，說明溫州房產的剛性需求和改善性需求依然很大，而且溫州購買力並未減弱。但交易量如此放大的背後，樓價卻始終保持平穩，又說明『炒資』已漸漸淡出溫州樓市。」該人士表示，自2011年溫州發生民間借貸危機後，許多曾經用於炒房的產業資本或是回到銀行、或是蒸發，曾經的炒樓者則或是被套疲於還貸、或是拋售房產後靜觀後市，這不僅一時讓「熱錢」銷聲，也使炒樓者暫時匿跡。

據統計，溫州10月份擬出讓70宗土地，總面積為2490畝，創歷年單月土地投放新高，此舉加速了房地產業的競爭。

此外，溫州實體經濟依然處低迷，剛需的有限加上資金受限，縱然是放開二套限購的前提下，炒樓溢價的可能亦很渺茫。

中國調控不止但樓價上漲勢頭不減，中國房地產業協會副會長朱中一表示，樓價上漲的主要原因仍是市場供求關係問題，前兩年土地供應不足，導致市場上住宅供應量有限。同時北京、上海、南京等多個城市地王紀錄不斷被刷新，土地價格上漲造成樓價續漲的預期增強。另外，地方政府在宏調政策的執行上也可能打了折扣，造成調控效果有限。

高策地產服務機構首席策略官李國平指出，目前中國房地產市場冰火兩重天，形成巨大反差，一線城市量價齊升，而一些開發過度的三四線城市，如遼寧鐵嶺新城等，部分樓盤價格低至3000元依然無人問津。政府調控手段也出現了分化。「一邊是吹氧助燃，一邊是抽薪滅火。」一些最近上漲較快的城市，如二線城市鄭州最近就推出了「限購」、「限價」兩項重磅調控措施。當地政府不但規定，未滿20周歲的單身市民不得買樓，還規定預售的商品房項目必須確保價格環比「零漲幅」。李國平預計，未來在一二線樓價上漲較快的城市裡，不排除政府採取更多一些更加嚴厲的措施。而在三四線城市反而會出台一些鼓勵措施。

華泰證券最近的研究報告也指出，目前房地產市場分化嚴重，一方面，一二線城市供需矛盾突出，價格面臨上漲壓力；另一方面，三四線城市則庫存較高，供過於求，面臨去庫存的壓力。中央在調控上會有差異化思路，將調控權下放給地方，而且默認了調控目標從「樓價合理回歸」調整為「控制樓價漲幅」。

此外，調控的手段將從以往的「抑制需求」到更加強調「增加供應」。今年以來增加供地，房地產再融資開閘，都將有助於增加投資和市場供應。