國家統計局：四季度全國房價或總體平穩

　　2013年四季度，經濟弱復甦背景下貨幣環境和房地產調控政策趨穩，季節性規律和企業高周轉規則推動供應高位運行。在宏觀環境平穩、推盤加大背景下，成交量將繼續回升，但由於去年同期基數較高，同比增速放緩。供求關係決定四季度全國價格穩中有漲，不同城市表現分化，供需矛盾顯著、近期地王頻出的熱點城市價格上行壓力較大。在房地產業短期走勢預期向好的同時，隨著長效機制的逐步落實和潛在供應的逐漸釋放，市場供需關係更趨良性，明后年的市場將逐漸回歸理性。

　　1. 宏觀環境：經濟弱復甦背景下貨幣環境和房地產調控政策趨穩

　　（1） 宏觀經濟：經濟弱復甦持續，中央更注重長期改革，短期宏觀政策以穩為主

圖：全國主要宏觀指標同比增速走勢

　　數據來源：國家統計局，CREIS中指數據，fdc.soufun.com

　　與2008年-2009年間GDP增速從之前最高點近15%下滑至最低的6.6%不同，此次經濟下行幅度較小，主要指標仍處於年度預期的合理區間（李克強總理表示宏觀調控要讓經濟增長率、就業水平等不滑出“下限”，物價漲幅等不超出“上限”）。中央表態目前我國正處於經濟轉型的關鍵時期，要堅持宏觀政策要穩、微觀政策要活、社會政策要托底三者有機統一。2013年三季度，GDP同比增幅小幅提升0.3個百分點至7.8%，前三季度同比增長7.7%；9月CPI同比上漲3.1%，前三季度同比上漲2.5%；PMI小幅回升至51.1%。預計四季度，宏觀經濟弱復甦局面仍將持續，經濟結構調整和轉型升級是中央更看重的方面，貨幣政策、房地產調控等宏觀政策的取向仍將以穩為主。

　　（2） 貨幣環境：政策保持穩健取向，新增信貸高於去年同期，不可能大規模收緊貸款

　　圖：2007年至今M2和人民幣貸款余額同比增速（月度）

數據來源：中國人民銀行，CREIS中指數據，fdc.soufun.com

　　圖：2008年至今新增貸款及同比增速（季度）

數據來源：中國人民銀行，CREIS中指數據，fdc.soufun.com

　　政策保持穩健取向，新增信貸高於去年同期，不可能大規模收緊貸款。2013年9月末，貨幣供應量（M2）余額107.74萬億元，同比增幅較上月下降0.5個百分點至14.2%。前三季度新增人民幣貸款7.28萬億元，同比增長8.2%，下半年新增貸款出現季節性下降，其中9月新增貸款較7-8月回升，至7870億元雖明顯低於6月8600億元，但仍高於去年同期。近期部分熱點城市出現房貸審批放緩收緊，但主要由於信貸額度有限、存貸比考核導致部分商業銀行資金緊張等季節性因素，在貨幣政策保持穩健取向的大背景下，四季度新增貸款規模仍將高於去年同期，不可能大規模收緊貸款，貨幣政策對市場量價仍是一個正面因素。此外，目前我國住宅銷售以期房為主（貸款發放多在實際交易一至兩個季度后），房貸收緊對實際消費者信心的影響還有一定滯后。

　　需要注意的是，展望明年乃至中長期，利率市場化等金融業改革將改變房地產業的大環境。今年下半年以來，利率市場化進程 逐漸加快。展望明年乃至中長期，由於經濟轉型調結構和全球經濟去杠桿化的大趨勢，利率市場化、資本管制放松等金融業變革將逐步落實，過去十年錢多且便宜的大環境將逐步發生變化，房地產業應逐步適應相對緊張的資金環境。

　　[NT:PAGE=$]（3） 房地產調控：限購等行政手段繼續，不同城市可能出現差異，長效機制逐步落實

　　圖：全國商品房市場量價變化及代表性政策

數據來源：CREIS中指數據，fdc.soufun.com

　　注：銷售面積除2月外，均為單月增長率；價格指數自2011年1月起為70個城市環比漲幅的平均值，通過國家統計局公布數據計算。

　　限購、限貸等行政手段在全國范圍內繼續，但不同城市可能出現差異。2013年三季度，隨著“國五條”影響的逐漸淡化，在二季度受到抑制的量價企穩回升，9月百城價格指數環比漲幅再度突破1%，熱點城市高價地塊頻現加大房價上漲預期。展望四季度，限購限貸等短期行政手段對相關熱點城市降溫顯著，在房價上漲壓力較大背景下退出的可能性較小，部分房價漲幅突出的城市或將存在政策加碼風險。與之相對的是，部分城市經濟下行壓力增大，房地產市場呈現低迷態勢，政府也可能考慮在限購政策允許范圍內做一定調整，如溫州、蕪湖等非省會的限購城市已在三季度對限購“松綁”微調。由於城市間市場現狀的差異，未來各地落實調控的手段將更為靈活，調控力度也將由各地政府根據實際情況把握。堅持穩定的宏觀政策平穩經濟及房地產市場預期，依靠更為靈活的微觀政策激發市場自身活力、實現繼續發展，“宏觀要穩，微觀要活”將成為未來房地產調控政策的總體導向。

　　需要注意的是，部分無法實現房價控制目標的城市，當地政府再次實施“視窗指導”、暫停/暫緩高階樓盤入市/簽約、加大限價房和中低階樓盤供應等行政性手段，但不太可能出臺明確的政策檔案，無法影響到購房者預期，也很難對四季度市場量價產生實際影響。??

　　土地制度改革、房產稅改革試點范圍擴大、新型城鎮化等長效機制將逐步落實。在短期調控政策微調的同時，新一屆政府也在加緊完善房地產調控的長效機制。其中，土地改革和金融改革已有部分政策陸續出臺，增加住宅用地供應、穩定地價、嚴防高價地成為四季度市場穩定的首要工作目標，對保障房和棚戶區改造的關注度及支援力度也持續加大。展望四季度，部分熱點城市房價上漲壓力依然顯著，房產稅試點范圍擴大的可能性上升。需要特別注意的是，11月十八屆三中全會的召開，將為明年及未來房地產市場長期發展確定大方向，新型城鎮化和長效機制將成為未來工作的重點。隨著一系列改革措施的逐步落實，中國房地產業的長期發展環境將逐步明晰。

　　2. 市場趨勢：供應促進成交繼續回升，價格穩中有漲，城市分化

　　（1） 供應：季節性規律和企業高周轉規則推動四季度供應高位運行

　　圖：2008年至今15個代表城市 季度商品住宅新批上市面積

圖：2008年至今15個代表城市 季度商品住宅新批上市面積

　　歷史數據顯示，四季度為全年供應高峰，大環境穩定背景下季節性規律將在今年繼續。作為樓市傳統推盤旺季，過去五年重點城市四季度新增供應占全年三成左右，與三季度基本持平，其中2010-2011年四季度，新增供應量環比三季度均增長3%，達到全年最高峰。今年三季度，伴隨“國五條”政策效應逐漸淡化，企業推盤力度加大，新增供應量達近年來單季最高。預計四季度，新增供應仍將會延續歷年趨勢，達到全年高峰，但由於今年三季度基數較高（2008年來單季度最高），預計環比持平的可能性較大。

　　四季度，龍頭企業為鞏固行業地位和多數企業在高周轉經營模式下均將加大推盤力度，以推動供應量呈現季節性高峰。近年來，由於龍頭企業業績差距逐漸縮小，企業間競爭激烈，為鞏固行業地位和擴大領先優勢，四季度龍頭企業仍會加大推盤力度以實現更高的銷售業績。另一方面，多數企業為應對近年頻繁的房地產調控政策，普遍形成了高周轉的經營規則，如世茂在中期業績會上表示將拿地推出周期從9個月縮短到6個月，多數企業的典型項目如北京的龍湖時代天街、綠地國際花都，上海的萬科夢想派等項目，拿地與首次推盤時間差在一年以內，而南京的保利羅蘭春天拿地推盤時間僅相差8個月。四季度，在高周轉快速回籠資金資金的規則下，企業的快速推盤將推動供應量呈現季節性高峰。

　　圖：2010年至今代表城市住宅土地成交、新開工面積和新批上市面積同比增速

數據來源：CREIS中指數據，fdc.soufun.com

　　土地和新開工變化先於新增供應量一個季度，去年四季度熱點城市土地市場企穩，今年三季度全國拿地開工全面恢復，四季度及明年潛在供應較為充足。歷史數據顯示，土地成交量與新開工面積走勢基本同步，土地和新開工的變化先於新批上市面積一個季度左右。如2011年一季度，新開工面積指標先行回升至26%，二季度新批上市面積增速有所增加至13%；同年四季度，新開工和土地成交大幅下降，2012年一季度新批上市面積增速跌至谷底。2012年四季度，重點城市住宅土地成交量止跌反彈，同比增長75%，之后保持40%左右的同比增速，而新開工面積於今年二季度全面恢復，同比增速大幅提高至20%。三季度，伴隨土地市場的持續升溫以及新開工的逐步增長，新增供應繼續增長，全國新開工指標止跌反彈，因此四季度潛在供應充足。

　　圖：2010年以來百城格指數環比和新增供應同比增速

數據來源：CREIS中指數據，fdc.soufun.com

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　　價格漲幅過快加大政策收緊風險，開發企業加快推盤以快速回籠資金是必然選擇。今年三季度以來，價格漲幅持續擴大，9月百城價格指數環比漲幅再度突破1%。目前，多數經濟指標仍在中央預期之內，宏觀經濟企穩，房價的快速上漲加大政策調整預期，尤其是北京、廣州等今年漲幅較為突出的城市調控加碼風險加大。因此，在可能的政策變化和需求走弱之前，開發企業加快推盤速度以獲取充足的資金和業績支援是必然選擇。

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　　（2） 成交：宏觀環境平穩、推盤加大促使成交繼續回升，高基數導致同比增速放緩

　　根據“中國房地產業中長期動態模型”，商品房需求從中長期來看主要受房地產調控、貨幣政策、價格和供應量等四個方面的因素影響，並且政策對成交量的影響存在一定的滯后。在房地產調控、貨幣環境總體趨穩的大環境下，開發商推盤和消費者預期是決定四季度成交量短期波動的主要變量。如2010年四季度，盡管調控政策嚴厲，但4月出臺的“國十條”政策效應逐漸淡去，貨幣政策雖在四季度開始收緊但由於政策的滯后效應，尚未在成交上有所顯現，價格持續上漲促進成交呈現追漲局面，此外，2010年四季度供應量達到近年同期最高水平，刺激需求大幅增長。而2011年四季度則一改前幾年環比增長的趨勢，主要源於從緊的房地產政策與貨幣政策的疊加效果逐步顯現，市場預期不再盲目樂觀，加之供應持續低迷，9月以來價格開始下跌，在此市場環境下，購房者普遍持觀望態度，成交量進一步下滑。

　　圖：2008年至今15個代表城市季度成交量

數據來源：CREIS中指數據，fdc.soufun.com

　　弱復甦背景下貨幣環境和調控政策趨穩是四季度成交量繼續回升的正面促進因素。目前，多項經濟指標仍處於政府預期之內，經濟環境明顯好於2008年，貨幣環境好於2011年。四季度，弱復甦背景下貨幣政策和房地產調控政策將繼續以穩為主，盡管土地制度改革、房產稅擴容、新型城鎮化等長效機制將逐步落實，但短期來看難以對需求產生直接影響，維穩的宏觀環境是成交量繼續回升的正面促進因素。

　　圖：近兩年上海和成都搜房網新房頁面日均訪問人數（UV）及商品住宅成交量

數據來源：CREIS中指數據，fdc.soufun.com，中國指數研究院綜合整理

數據來源：CREIS中指數據，fdc.soufun.com，中國指數研究院綜合整理

　　注：UV為標準化數值，以2011年9月為100；此處上海商品住宅為不含保障房，成都為商品房。??

　　搜房網 訪問人數處於近兩年來較高水平，表明購房者人數和預期仍可能推動需求繼續釋放。從上海搜房網新房頁面日均訪問人數（UV）的標準化數值看，訪問人數持續提高，今年9月UV值達163.3點，年內累計上漲24.8%，較兩年前上漲63.3%。與此同時，上海市商品住宅成交量與UV強相關，年內銷售面積累計上漲18.1%。整體來看，由於購房者對未來市場預期增強，UV值處於近兩年較高水平，市場關注度較高，四季度市場需求可能繼續釋放。

　　推盤加大促使成交繼續回升，但去年基數高導致同比增速明顯放緩。過去五年的歷史數據顯示，除2011年四季度受房地產與貨幣政策從緊的疊加影響，成交量環比三季度微降1%外，其余歷年四季度成交量均高於三季度且為全年最高水平。綜合以上分析，預計今年四季度，在政策環境平穩以及供應加大、購房者預期仍在高位的背景下，成交量在三季度的基礎上繼續回升，但由於去年同期絕大多數城市成交量處於2010年調控以來高點，基數較高使得今年同比增速明顯放緩。

　　（3） 價格：供求關係決定四季度全國價格穩中有漲，但熱點城市上行壓力突出

　　圖：2008年至今15個代表城市季度銷供比（銷售面積/新批上市面積）

數據來源：CREIS中指數據，fdc.soufun.com　

　　四季度供應量繼續略高於成交量，去化壓力仍在，全國房價總體平穩。除2011年外，過去五年四季度銷供比較三季度略有提高，成交滯后於實際推盤或為主要因素，但均處於1以下，去化壓力繼續存在。預計今年這一趨勢也將延續，主要源於供應量處在季節性高點，而成交因基數較高等因素影響增幅有限，供應量略高於成交量，因此全國整體市場價格不會出現明顯上漲。

　　圖：2010年至今代表城市新房成交量與價格指數環比變化

數據來源：CREIS中指數據，fdc.soufun.com?

　　熱點城市地王頻現和成交量走強加大當地房價上行壓力。隨著“國五條”政策效應逐漸淡化，三季度價格漲幅擴大，9月百城價格指數環比漲幅再度超過1%，成交量企穩回升，熱點城市高地價、高溢價地塊明顯增多。展望四季度，熱點城市地王頻現、成交量走強繼續放大房價上漲預期，其他絕大多數城市價格趨於平穩。此外，從供求關係來看，絕大多數二三線城市供應充足，四季度去化壓力仍將繼續；但部分熱點城市如北京供不應求矛盾始終突出，今年以來新增供應處於低位，而潛在需求始終旺盛，供需矛盾仍然顯著，價格上行壓力突出。

　　圖：2010年至今代表城市住宅供求對比及百城價格指數走勢

數據來源：CREIS中指數據，fdc.soufun.com

數據來源：CREIS中指數據，fdc.soufun.com

數據來源：CREIS中指數據，fdc.soufun.com

數據來源：CREIS中指數據，fdc.soufun.com

　　注：重慶成交量為商品房數據。

　　供求矛盾突出的城市價格上行壓力突出，若推盤加大成交量上行空間更大，供求基本均衡的城市價格企穩。前三季度北京市累計新批上市面積僅占同期成交量6成左右，供不應求態勢更趨嚴重，推盤不足導致今年成交量同比僅增長3%，“日光盤”現象頻現。此外，北京土地市場持續火熱，地價不斷更新，新房價格累計上漲24.4%領跑全國。同為一線城市的上海，今年以來供應規模突出，前三季度累計新增供應量占同期成交量近9成，供求基本平衡，供應加大促進成交量同比增長近40%，價格累計上漲8.4%，漲幅明顯小於其他一線城市。武漢、重慶等城市近年供應始終充足，供需較為均衡，今年以來價格分別累計上漲6.3%和5.7%，漲幅小於一線城市。

　　3. 關注點：新型城鎮化戰略與長效機制突破，促進市場理性回歸

　　盡管短期來看，宏觀經濟弱復甦，貨幣政策和房地產調控總體趨穩，企業推盤、購房者預期、信貸投放等促進市場量價向好的因素仍在持續，但需要注意的是，作為新一屆政府的重要方針，新型城鎮化戰略有望在11月的“三中全會”之后正式落地，與其密切相關的金融貨幣體系、土地制度、財政稅收制度等長效機制可能取得突破。近期部分城市房價漲幅擴大，少數城市政策仍有升級可能，房產稅試點改革范圍擴大更是預期強烈。在房地產業短期走勢預期向好的同時，相關各方應該看到，隨著房產稅等相關制度的突破，明年乃至中長期房地產市場環境正在孕育變化。我們還應看到，2013年全國商品房銷售面積和增速均有望再次創下新高，在經歷了今年的高峰之后，隨著長效機制的逐步落實和潛在供應的逐漸釋放，市場供需關係更趨良性，明后年的市場將逐漸回歸理性。

　　新型城鎮化 為未來房地產業發展帶來新契機

　　自2003年十六大提出“走中國特色城鎮化道路”到十八大明確新型城鎮化發展路徑，新型城鎮化思路逐漸明晰。國家領導人在多個場合提到新型城鎮化，強調新型城鎮化是“工業化、農業現代化協同推進的城鎮化”，要“推進農村轉移人口真正融入城市”。李克強總理曾多次就城鎮化問題發表講話，強調新型城鎮化的核心是“人的城鎮化”，關鍵是提高城鎮化質量。在今年3月十二屆全國人大一次會議閉幕會上李克強總理答記者問時表示，新型城鎮化，是以人為核心的城鎮化，必須和農業現代化相輔相成，並特別強調要防止城市病，不能一邊是高樓林立，一邊是棚戶連片。解決城市內部的二元結構，也是降低城鎮化的門檻。

　　新型城鎮化推動房地產“人、地、金”三要素快速發展。首先，城鎮人口增加直接增加商品房需求。數據顯示，2000-2012年城鎮化率與商品房銷售面積及商品住宅銷售面積相關係數均超過0.98，城鎮化對於房地產的促進作用非常顯著。其次，土地城鎮化增加建設用地供應空間，城市群發展特點各異。根據國家統計局數據，全國城市建成區規模增長迅速，土地城鎮化快於人口城鎮化，2010年來全國土地供應量持續增長，絕大多數城市供應充足。最後，城市建設帶動社會資金規模擴大，經濟發展推動居民購買力提升。

　　長期來看，新型城鎮化為未來房地產市場發展提供新契機。預計未來，城鎮人口增速放緩，城鎮化發展放緩等將導致房地產市場規模增長放緩。隨著人口年齡結構的變化，剛性需求或將緩和，改善型需求和養老地產潛力巨大。長期來看，各層級城市群將均衡發展，小城鎮的分流作用逐漸明顯，但在一定時期內，中心城市仍為房地產業的發展中心，小城鎮產業升級促進人口遷移，從而保障城市協調發展。此外，土地制度、收入分配、財稅制度的改革等，也會進一步縮小城鄉差異。

　　（1） 房產稅：熱點城市落地將加大短期波動，中長期影響取決政策力度

　　展望四季度乃至明年，房產稅改革試點范圍擴大預期強烈。通過對滬渝兩地的歷史數據分析發現，房產稅對成交量在短期內有一定影響（歷史看來不會超過一個季度），但之后逐漸被消化，市場運行更多受信貸、當地供求等因素影響。若新推出的房產稅與滬渝兩地差別不大，對市場的影響不會持續。中長期來看，房產稅的作用在於更有效地調節市場供需結構及保障市場平穩發展。在擴大試點范圍的同時，征稅范圍擴大、稅率逐步提高是大趨勢，這給市場未來運行帶來一定不確定性。

　　房價漲幅再度擴大增強熱點城市房產稅擴圍預期，中長期來看落地亦是必然

　　部委接連表態，地方傳聞不斷，擴圍預期強烈。“國五條”細則中提出個人住房資訊系統聯網工作的時間節點計劃，而住房資訊系統的完善將是房產稅全面實行的技術基礎之一。在房地產市場上漲壓力依然巨大、國五條調控加壓的背景下，房產稅擴圍預期強烈。房產稅試點的城市將重點選擇調控下供需矛盾依然趨於緊張、房價上漲壓力較大的一、二線城市，如北京、深圳、杭州、南京等，此類城市市場熱度能否得到控制將決定進一步擴圍的時機；而此前一度熱傳的湘潭等城市，由於市場變化相對平穩，若非試點方案有所突破，開展試點的可能性將相對較小；從試點方案來看，目前趨勢將仍以增量為主，但未來會從增量逐步擴展到存量；稅基、稅率或明顯強於重慶、上海：如較低的免征面積、采用評估價而不是交易價、基準稅率由目前的0.5%左右提高到1%以上等。

　　滬渝經驗表明房產稅出臺后一個季度內對需求有沖擊，但中長期影響有待觀察

　　從上海及重慶試點房產稅后的效果來看，短期成交量明顯下降，但中長期市場需求弱化政策影響。成交量方面，短期來看，在試點房產稅的2011年一季度，上海商品住宅月均銷售面積環比下降57%，下降幅度在一線城市中居首，重慶市成交量46%的降幅也明顯高於成都、天津、沈陽等二線城市。中長期來看，由於“國八條”調控加碼，2011年一線城市商品住宅銷售面積均呈現同比下降，其中上海市同比降幅為26%，其他一線城市降幅在8%-33%間；進入2012年，隨著熱點城市市場的全面回暖，上海市全年銷售面積同比增長29%。而重慶市在2011年同比大幅下降31%后，2012年即以46%的漲幅領漲二線代表城市。銷售價格方面，試點后兩地並未出現明顯跌幅，2011年一季度上海市商品住宅銷售均價環比小幅下跌4%，降幅小於廣州；同期重慶市商品房銷售價格僅下跌1%，價格變化總體平穩。可以看出，無論是針對新購住宅的上海方案或是主要針對高階住宅的重慶方案，均未對市場產生持續影響，在經歷短暫的成交回落后，2012年兩地成交量均呈現較大幅度的增長。

　　（2） 貨幣政策：信貸額度比利率更關鍵，關注流動性變化對需求的負面影響

　　短期來看，盡管出於穩增長的需要，四季度新增貸款仍將好於去年，是市場量價上行的正面促進因素，但需要關注的是，近期房貸收緊（包括利率優惠減少、審批放慢等）確有發生，房地產業應關注流動性變化對需求的負面影響。中長期來看，包括利率市場化改革和資本管制放松在內的金融業改革的逐步推進，貨幣環境也在醞釀變化。從具體調控方式來看，信貸額度比利率更關鍵，行業應密切關注與宏觀環境密切相關的流動性指標。

　　歷史數據表明，信貸投放量比利率對商品房量價的影響更直接

　　過去幾年，貨幣政策的變化對房地產業的影響甚至超過了房地產調控政策本身。具體到不同形式的貨幣政策工具，由於中國特殊的發展時期，信貸投放比利率變化對房地產業量價的影響更大。“中國房地產業中長期動態模型”也表明，M2、新增貸款等指標對商品房量價的影響要大於利率。

　　2010年四季度，貸款利率持續上調，但由於新增貸款保持高額投放並好於上年同期，房地產市場量價齊升且價格漲幅逐步擴大。2011年末，央行三年來首次下調存準率，釋放貨幣政策預調微調信號，四季度新增貸款明顯回升，環比和同比分別增長19.2%和9.1%，為近五年同期新增貸款首次環比增長，次年前三個季度新增貸款均實現同比增長，信貸環境穩中趨松。2012年6-7月貸款利率兩次下調，如5年以上中長期貸款利率累計下調0.5個百分點至6.55%，貸款利率的下調滯后於信貸增加。從市場實際運行來看，2011年末新增貸款同比增長后，主要城市成交量自2012年3月起逐步釋放，連續11個月單月同比增幅超過30%，價格指數也持續上漲並且漲幅呈擴大趨勢。以上兩個時期的數據證明，信貸投放比利率調整對房地產市場的量價影響更直接。

　　下半年以來，北京、廣州、天津等熱點城市銀行由於季節性貸款額度投放減少，紛紛取消利率優惠甚至上浮利率，房貸審批速度有所放緩甚至部分銀行暫停房貸業務，近期甚至逐漸向二三線城市蔓延。數據顯示，從企業資金來源來看，下半年以來個人按揭貸款絕對量（當月值）及其增速持續下滑，8月個人按揭貸款1157億元，環比小幅下降2.1%，同比增長20.3%，同比增速較6月大幅放緩25.4個百分點。

　　銀行間利率漲跌是信貸投放能力的先導指標。9月6日以來，SHIBOR在6月之后再度上行，季度末資金面緊張預期再現，雖然明顯低於6月高點，但仍處於近年來較高水平，資金面緊張預期不容忽視。作為市場化利率水平標的，Shibor利率是銀行間流動性的重要衡量指標，行業應注意其飆升所隱含的商業銀行資金充裕程度下降。當然，在今年前三季度，新增貸款總量上升使得市場利率的短暫飆升並沒有給房地產業帶來負面影響。

　　信貸全面收緊風險較低但仍不容忽視

　　目前，雖然尚不存在大規模收緊貸款（如新增貸款同比下降）的可能性，但信貸投放放緩對需求的負面影響不容忽視。展望中長期，由於國內經濟宏觀環境較之前已出現本質變化，貨幣政策思路也放生改變；此外，由於房地產調控的持續進行，房貸對商業銀行重要性所有下降，不少銀行開始轉投利潤更高的小微企業，未來房貸難以大幅增長。如果貨幣政策收緊幅度超預期，勢必將對市場需求尤其是剛需群體產生較大影響。特別是在市場量價上行速度加快時，房貸下行對需求方的購買力有顯著負面影響，潛在風險應引起各方關注。

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　　（3） 土地制度改革：全國范圍內土地供應充分，調節供需促進市場理性回歸

　　土地制度改革進一步增加土地供應，優化供應結構和價格

　　作為新型城鎮化戰略的重要組成部分，土地制度改革也將逐步推進。盡管土地制度改革不會立即改變目前熱點城市地王頻出供應不足的局面，對住房市場的短期量價變化沒有直接影響，但從中長期來看，土地制度改革與地方政府財稅制度等措施一起，將繼續增加土地供應量，有利於平抑熱點城市的高房價，讓不同城市均衡發展，對房地產行業健康發展具有重要意義 。

　　未來土地制度改革的方向包括以下幾個方面：一、調整用地結構，盤活存量建設用地，大幅提高土地供應量；二、限制土地價格，促使土地價格更加合理，避免不斷出現的高價地加大房價上漲預期；三、改變供地方式，降低地方政府對土地財政的過度依賴，發揮市場資源設定作用。

　　充分的土地供應將改變供求關係，促進市場理性回歸

　　在土地制度改革改變中長期市場趨勢的同時，房地產企業尤其應當注意的是，經過2010年大規模的土地出讓和開發，市場供求關係已不同於2009年前。國土資源部公布，過去三年（2010-2012年），全國年均住宅用地供應11.7萬公頃，比之前五年（2005-2009年）增長約80%。目前已供應但未開工的住宅用地約10.5萬公頃。若目前在建項目及已供土地全部建成（假設到2015年，不考慮未來新推出土地），總建筑面積將達到54.5億平米，與之前兩年竣工面積合計，即使考慮城鎮人口增加，潛在的人均住房面積已接近40平米。

　　部分二三線城市潛在供應已明顯超過當地人口實際需求，風險需要警惕。2010年，三類典型城市人均住房面積分別為30平米、30平米、36平米。據測算，所有在建及待建項目竣工后，三類城市的人均住宅面積將分別達到36平米、44平米、49平米，分別提高6平米、14平米、13平米，多個二三線城市潛在供應十分充足，明顯超出當地人口實際需要。

　　2013年全國商品房銷售面積和增速均有望再次創下新高，在短期走勢預期向好的同時，隨著新型城鎮化戰略與長效機制的突破，房地產市場環境正在孕育變化，總體充足的市場供應逐漸釋放，使得供需關係更趨良性，明后年的市場將逐漸回歸理性。