中國房價分化格局加劇

　　2013年下半年以來，京滬蘇杭等一、二線城市相繼誕生“地王”。受“地王效應”的影響，很多大中城市的樓市預期看漲，在“恐漲”的心理下，不少城市甚至頻現“日光盤”。在傳統“金九銀十”銷售旺季的影響下，持續升溫的房地產市場愈演愈熱，一線城市領漲的局面已經形成，從土地市場傳導而來的熱度還在持續。然而，一方面是部分一、二線重點城市的房價持續升高，部分城市房價相對較為平穩；另一方面卻是部分三、四線城市的“空城”、“鬼城”現象越來越多，房價處於下跌狀態，我國房地產市場的分化格局已愈發明顯。

　　中國指數研究院近日發布的百城房價指數報告數據顯示，2013年9月，全國100個城市（新建）住宅平均價格環比上漲1.07%，漲幅比上月擴大0.15個百分點，這是自2012年6月以來連續第16個月上漲。漲幅較高的城市主要集中在一線城市和重點中心城市，以北上廣深等城市為代表；但另一方面，以溫州、鄂爾多斯(行情,問診)等城市為代表的三、四線城市，已經出現了價格和成交量的持續低迷，且庫存積壓嚴重。某大型地產公司市場研究部總監分析認為，一、二線城市在年底前依然可能會有收緊政策的可能性，但很難抑制市場繼續上行。而三、四線包括溫州等城市，雖然當地政府已經開始扶持樓市，松綁限購政策，但因為需求不多，又庫存積壓，很難拉動經濟。

　　對於我國樓市出現的不均衡現象，有很多深層次的原因。君德財富認為一、二線城市由於人口較多，土地較為稀缺，因此地價的攀升在一定程度上拉升了房價；同時由於一、二線城市聚集了豐富的資源，其房價易漲難跌；另外，今年上半年以來，房價的持續上漲，房地產企業的資金回籠較快，且去化壓力較小，房企擁有更多的市場定價權；此外，很多大型房企在一些論壇上公開宣稱退出三、四線城市，回歸一、二線城市，開發商不惜成本高價吃進土地，這反過來刺激市場購買力的釋放；在需求方面，在國五條、房價調控目標等政策效應逐漸弱化的趨勢下， “屢調屢漲”導致民眾對政策預期的改變，市場上漲預期漸濃，購房者結束觀望並加快入市。

　　相比於一、二線城市房價的節節攀升，部分三、四線城市房價卻分化明顯。對此，很多人表示，這種結構性差異形成的本質原因在於市場供需的不平衡，從供給角度看，三、四線城市土地相對豐富，同時地方政府在財政收入來源較少的情況下，往往在土地出讓上較為“大方”，過去幾年土地大量成交，從而刺激了樓盤的供應量；而需求在一定程度上受到限貸限購政策的限制，於是出現供大於求的情況，供給過剩必然導致價格的下降，這是最基本的經濟學原理。

　　同時還有一個信號值得關注：近期，北京、廣州、天津等地多家銀行已經暫停房貸業務，理由是“額度用盡”。在市場流動性並不缺乏的背景下，讓銀行暫停房貸的原因主要是利潤的降低和風險的加大。在利率市場化的趨勢下，房貸已經成為銀行的“雞肋”；而溫州“斷供房”的出現讓房貸風險的擔憂變成了現實。

　　君德財富認為，在未來一段時間，在房價走向方面，北上深廣等重點城市房價上漲壓力仍較大，需警惕未來調控政策升級風險；而多數三、四線城市房源供應充足，隨著10月推盤量繼續增加，房價整體以穩為主。在政策方面，新一屆政府正越來越傾向於采用更加市場化的方式，因此，后半年類似國五條這樣的強制性行政調控出現的幾率不大；但是由於長效機制不可能在短時間內建立，因此短期內以局部性調整為主。

??? 來源機構：君德財富?