美林瑞銀：美退市＋銀根緊 香港樓價明年底前跌25%

新鴻基地產(0016-HK)九龍站豪宅天璽大劈價推售後，昨(16)日兩間外資行齊聲唱淡樓市。瑞銀表示，美國退市及香港資金流動性抽緊，將令香港提早進入加按揭(房貸)息率的周期。美銀美林則援引數據指出，明年可供出售的一手盤源高達2.6萬個單位，加上預料租金回報率將跟隨美債息上揚，意味樓價會大跌。兩間大行不約而同地認為，明年底前，香港樓價會較現時跌20-25%。

香港《明報》報導，瑞銀中國香港地產研究部主管李智穎昨日發表報告指出，明年底前樓價將較現水平挫20-25%，跌至2011年時的水平。她的結論主要根據是，香港流動性將會收縮。首先，市場憂慮美國退市，加中資企業對港元貸款需求又持續上升，這些都會導致香港提早進入加按息周期，料香港按揭息率將早於美國聯儲局正式加息前上行。

香港銀行體系的流動性緊絀亦形成息口(利率)上行風險。截至今年8月底，銀行貸存比率高達84%，已接近2011年第4季高峰時的85%，而在2011年，高貸存比率曾經觸發按息短期內急升1%。除了香港提早進入加息周期外，因為港府推出的辣招及金管局降低按揭成數，都令到豪宅需求急降，基本僅剩用家市場及小量的換樓客，現時發展中住宅項目不少都與市場實際需求不匹配，對發展商帶來風險。

美銀美林全球研究部大中華區房地產研究主管魏志鴻昨日亦表示，翻查過去紀錄，香港租金回報率與美國10年期國債息率走勢一致，現時美債息率約在2.8%，料明年底前升至3.8%至4%，現時香港住宅租金回報率同樣約2.8%，料亦會跟隨美國債息上升，在租金水平不變下，意味樓價將要大幅下挫。

另外，他又指出，目前香港貨尾盤共4000伙，預計今年落成私人單位為1.3萬個，明年則為1.6萬個，扣除已賣出單位後，仍餘下約2.6萬個貨源可供出售，對發展商造成龐大存貨壓力。他預計未來一手開盤出現「震撼價」、提供大型優惠的情況將非常多。相比之下，二手市場成交將繼續處於低谷，並要相應減價才能有成交。不過，他補充，政府辣招仍有存在必要，以遏抑投資及投機需求。

《星島日報》報導，魏志鴻表示，中小型單位的售價將仍堅挺，即使下跌，幅度都會低於豪宅。惟他強調，除非再次出現金融危機，樓價下跌超過30%的機率很小。

至於樓價對地產股的影響，魏志鴻直言，股價和樓價不成等價關係，惟地產商目前資產淨值折讓較多，建議盡快沽樓套現回購股票，又稱市帳率在0.7倍的發展商理論上不應該買地。

魏志鴻對內地房地產市場則表示樂觀，預計大陸房價平均將上升10%。但他亦指出，中國房地產市場極度不平衡，市場受到政策影響亦大，相信之後中央對樓市的調控將主要針對房價上漲過快的一線城市。

不過，Bricks and Mortar分析員王震宇則認為，倘單從經濟層面來看，香港基本因素仍然很正面，目前最能左右樓市的實為政策風險，他續稱，正是因為港府各種不合理政策及辣招，令到包括一手供應量、二手成交量都處於不正常的歷史低位，「現時左右樓市80％原因是政治因素，實難以估計樓市走向」。