從政府來養老再到自己來養老 以房養老賣的什么藥

　　許一力：以房養老是什么意思？

　　我國近日明確明年將“有規劃地”在全國范圍內展開“以房養老”相關試點。這一訊息的曝光在輿論上再度引發了軒然大波。“以房養老”，四個普通的漢字，卻沉甸甸的。它包含了諸多國人最關注的兩樁大事：房子和養老。

　　以房養老模式是否在中國擁有市場呢？

　　先來看看什么叫以房養老？其實就是"倒按揭"的一種俗稱，指房屋產權擁有者，把自有產權的房子抵押給銀行、保險公司等金融機構，后者每月給房主一筆固定的錢，房主繼續獲得居住權，一直延續到房主去世；當房主去世后，其房產出售，所得用來償還貸款本息，其升值部分亦歸抵押權人所有。

　　從國際范圍內的先例來看，以房養老非常普遍。

　　荷蘭：“以房養老”模式起源於荷蘭，但荷蘭人對這種方式不感興趣，“倒按揭”基本沒有市場。一般人65歲退休時可拿到工作時收入的70%以上，房子一般都是自己買下來，沒有租房的壓力，2009年荷蘭人住房自有率為57%。退休后的生活更輕松，有了很好的生活保障，他們一般不需要也不會考慮用“以房養老”這種方式來過退休后的生活。

　　美國：許多美國老年人在退休前10年左右就為了自己養老而購買了房子，然后把富余的部分出租給年輕人使用，利用年輕人支付的房租來維持自己的退休后生活。由於美國的房屋出租業比較發達，美國人支出的房租大約占個人支出的1/4到1/3，因而房屋出租的收益也是比較可觀的。“以房養老”已被許多美國人認為是一種最有效的養老方式。

　　日本：以房養老對申請人的條件要求較苛刻。以東京為例，申請人年齡必須65歲以上，要居住在自己持有產權的住宅中，且不能有子女同住。申請人家庭的人均收入要在當地的低收入標準之下。申請人持有產權的房屋必須是土地價值在1500萬日元以上的獨門獨戶建筑。

　　以房養老的模式在西方國家已經非常發達。全世界的國家在養老問題上都面臨著和中國一樣的形勢。從目前的三種養老方式來看：第一種是社會養老。養老金只夠吃飽。第二種是養兒防老。但目前中國已迎來“421”的倒金字塔時代。即一對獨生子女結婚生子后，他們的家庭結構位，4個父母、小夫妻2人和1個小孩。已讓年輕人不堪重負，養兒防老越來越難。第三種是自己養老：成了最現實的一條出路。或許以房養老是一種必然現實的選擇。

　　但盡管以房養老的倒按揭模式，看上去確實像那么回事，實際上，在中國推廣以房養老的問題，其現實問題的阻力可能會很大。

　　中國人的觀念過於傳統。許多人貸款買房，辛苦一生賺錢還貸，到臨近退休才還清貸款，但此時已無太多積蓄來養老。而且，房子很多情況是順理成章地留給子女。許多老人對“以房養老”這種方式無法接受，房子將來肯定是屬於兒子的，兒子將來住不住、賣不賣是他的問題。“但寸方寸地、留於子孫耕”是國人的傳統觀念。思想傳統的老人，心理上難以接受自己辛辛苦苦一輩子掙來的房子未來成為別人的，只有留給下一代才安心

　　與國外房地產最大的區別在於，國外的產權歸個人所用，而中國的住宅產權僅有70年。這就意味著倒按揭很可能玩到一半突然就要面臨產權回收的風險。並且這種風險將是雙向的。對於抵押房產的老人來說，可能會面臨著產權到期，人活著“錢”花光了的問題。金融機構也承擔著比較舊的房子到70年“大限”、獲取的收益或許不足以支付養老金的風險。

　　雖然2007年出臺的《物權法》已經規定，“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期”，但“自動”並不意味著“無償”。如果70年產權到期后，抵押房屋要有償續期，那么續期費用將是一個巨大的未知風險。這種不可能在短期內掃清的障礙，使得中國大多數銀行或者保險公司出於風險控制的考慮，不會對“以房養老”太感興趣。

　　要不要以房養老，這不是中國養老問題的關鍵。億萬民眾最期待的還是政府能夠打破特權，建立相對公平的社保制度。

　　事實是，無論中國的養老問題嚴不嚴重，養老金的缺口到底有多大，公務員和事業單位工作人員無須擔心，不用繳養老金也會有養老金可以領取，完美的演繹了“政府來養老”的方針。近年退休的企業人員也不會太愁，目前的養老金余額還是能夠支付得起的。真正犯愁的是正在繳納養老金的年輕人們，既要承擔贍養老人的義務，又要為三十年后自己的處境擔憂。當然，向來處於弱勢地位的農民兄弟們也很愁，農村土地流轉之后，自家的地還是一直留著么？

　　從“政府來養老”到“政府幫養老”到“養老不能靠政府”，再到當前的“自己來養老”，養老金這塊蛋糕在一輪輪的傳遞過程中，也被一塊塊的切走，如今只剩一點蛋糕渣了。在這樣嚴峻的形勢下，一些所謂的“磚家”還時不時地跳出來，用延遲退休等招數挑戰百姓們已經很脆弱的神經。

　　這值得深思！（作者系CCTV證券資訊頻道評論員）