雅戈爾杭州退“地王” 4.8億保證金被沒收

每經記者徐傑發自浙江杭州

數度傳出退地傳聞的杭州申花地塊，這一次是真的要退了。

昨日（6月20日），杭州房地產業內有消息稱，雅戈爾（600177，SH）兩個星期前已成功退掉申花地塊，據傳此次退地雅戈爾將損失4.8億元，即20%的出讓保證金會被沒收，地塊將重新進入土地市場進行拍賣。

《每日經濟新聞》記者昨日從杭州市國土資源局證實，因雅戈爾未按土地出讓合同約定履行，將依法依約解除相關合同，目前相關手續正在辦理過程中。雅戈爾昨日亦發佈公告稱，已為這兩幅地塊計提4.842億元的資產減值準備。

公開資料顯示，2010年11月30日，雅戈爾以總價24.21億元競得了申花兩宗姊妹地塊，樓板價最高達到了18114元/平方米，成為申花板塊單價“地王”。然而，拍地到至今的兩年多來，周邊同期拍出的地塊已進入銷售期，唯獨這姊妹地塊遲遲不見動靜，並曾數度傳出“雅戈爾退掉申花地塊”的傳聞。

未履行土地出讓合同/

杭州市國土資源局向《每日經濟新聞》記者證實稱，杭政儲出[2010]53、56號地塊用途為住宅（設配套公建）用地，因雅戈爾公司未按土地出讓合同約定履行，根據國家、省、市有關規定和土地出讓合同相關約定，報經市政府同意後，將依法依約解除相關合同，目前相關手續正在辦理過程中。

杭州市國土資源局土地成交信息顯示，上述兩幅地塊由雅戈爾於2010年10月30日以總價24.21億元摘得，其中56號地塊經過8輪競價，最終成交價12.56億元，折合樓板價18114元/平方米，成為申花板塊單價“地王”；而53號地塊經過15輪競價，最終成交價11.65億元，折合樓板價17751元/平方米。

這也是繼“杭州商學院地塊”後，雅戈爾再次攬下地處杭州的“地王”。

[NT:PAGE=$]

雅戈爾昨日晚間的公告也進一步證實稱，終止杭州申花地塊的開發，按照規定，若昨日合同解除，雅戈爾已繳付土地款中作為履行合同的4.842億元將不予返還。對此，雅戈爾擬計提4.842億元資產減值準備。

對於退地原因，雅戈爾表示，2011年1月以來，房地產市場的政策環境、市場形勢和供需變化發生了較大變化，綜合權衡後，終止開發申花地塊。為此，雅戈爾與杭州國土資源局協商解除該塊土地出讓合同，不再繼續開發該地塊。

實際上，早在2011年，市場便傳出雅戈爾退掉申花地塊的傳聞。2012年年初，杭州當地房地產論壇一則帖子稱“據雅戈爾內部員工透露其位於申花板塊的地塊申請退地成功”。但時任杭州雅戈爾置業總經理水華良公開表示，“雅戈爾退地的消息為謠言，雅戈爾並沒有退地，也不會退地，之所以暫未有動作，是因為目前政府尚未將該地塊交付於雅戈爾，交付時間為今年（2012年）6月份。”

今年1月16日，杭州市規劃局網站對拿地後沉寂已有兩年之久的雅戈爾申花地塊進行了規劃批前公示，公示內容顯示，兩宗地塊總佔地面積為54510平方米，可建面積為134973平方米。該公告還明確稱，53號地塊內，建築採用圍合式佈局，而56號地塊內，建築遵循著比較規整的中軸對稱格局。杭州規劃局明確相關公示內容為建築設計規範、設計總平面圖、主要立面圖、剖面圖。

因為這一則規劃公示，雅戈爾退地傳聞漸漸平息。

公司去年房地產存貨超200億/

值得一提的是，在上述被退的“地王”背後，顯示出雅戈爾的“地王”情結。

雅戈爾早在2007年就拿下了當地兩個“地王”項目，並分別開發成現在的御西湖（隱寓）和西溪晴雪。當年這兩幅地塊的樓板價分別是17751元/平方米和18114元/平方米，據當地媒體報導稱，如今該區域內開盤價15678元/平方米的萊德紳華府項目，樓板價為8778元/平方米；現售價15000元/平方米左右的中順上尚庭項目，樓板價也僅為6082元/平方米。

[NT:PAGE=$]

杭州當地一資深房地產業內人士向《每日經濟新聞》記者表示，“雅戈爾申花地塊的樓板價決定了其必須定位中高端，而這樣的價格要與杭州本土的綠城、濱江集團相比，既沒有品牌優勢，也有沒有價格優勢，盈利壓力不小。”水華良此前也坦承：“現狀之下，這兩宗申花地塊確實沒有盈利空間。”

值得注意的是，雖然兩幅申花地塊已於2010年10月份出讓，但在土地款支付問題上卻顯得有些“撲朔迷離”。雅戈爾2011年財報顯示，截至2011年12月31日，該地塊24.21億元的土地款已支付12.11億元，付款額度為合同總價的50%，餘款在2012年6月3日之前付清。而其2012年中報顯示，杭州市國土資源局位於雅戈爾預付款項金額單位的首位，預付款項約為12.11億元。

杭州市國土資源局資料顯示，杭政儲出[2010]53、56號地塊兩宗土地成交日期是2010年10月30月，如果按照財政部、國土部等五部委發布的《關於進一步加強土地出讓收支管理的通知》及杭州市政府出台的相關規定，雅戈爾最遲在2011年就必須付清24.21億元的全部土地款。

在土地出讓金延期繳納的背後，儘管雅戈爾今年一季度房地產板塊業績良好，但高企的存貨帶來較多風險。

雅戈爾2013年一季報顯示，雅戈爾置業實現營收17.5億元，同比增長201.60%，其中房產銷售收入16.64億元，同比增長237.81%，實現淨利2.67億元，同比增長795.63%。公告同時透露，預計其房地產板塊2013年度度將結轉營業收入80億元以上，同比增長超五成。

存貨方面，《每日經濟新聞》查閱雅戈爾年報數據發現，2010年~2012年，雅戈爾存貨分別為187.27億元、233.07億元和234.73億元。撇除服裝業務15.21億元的庫存，去年雅戈爾在地塊板塊的庫存仍高達200多億元，佔雅戈爾去年末流動資產的七成。

在較高的存貨下，剛剛過去的5月份,在土地市場上已沉寂近兩年的雅戈爾再次大肆儲備土地，一舉拿下四個項目，涉及約20億元的資金，主要位於其大本營浙江寧波。