建業地產股權重組 擴張模式有風險 擬重回鄭州？

每經記者王杰發自北京

建業地產股份有限公司（00​​832，HK；以下簡稱建業地產）日前宣布，其間接全資附屬公司建業中國與開封（樓盤）大宏、建業大宏、森林半島、開封建業及酒店公司訂立股權重組協議。

據了解，此次交易完成後將為該公司帶來約1.71億元的收益，並產生淨現金流約0.32億元。該筆收入可進一步加強集團的流動資金，為其日後收購土地提供資金。

此舉被業內人士視為建業地產為緩解其負債壓力，並實施戰略轉向所做的準備。財報顯示，建業地產當前的負債壓力較大，其2012年年報顯示，流動負債已超135億元。

《每日經濟新聞》記者了解到，建業地產今年的土地款預算為30億元，而公司方面也擬將佈局重心轉回至二線城市鄭州。建業地產千萬平方米以上的土地儲備，都位於“供大於求”的三、四線城市。

業內人士指出，建業地產目前重心的轉變，表明其原先進軍三四線城市的決策或是不明智的。但建業地產仍高負債拿地，這將不斷積累各種風險。如財務上會使拿地的槓桿風險加劇；經營上會出現市場消化不良的風險。對於建業地產而言，此類風險或將拖累其正常的業務發展。

股權重組或為緩解壓力/

根據協議，建業中國向開封大宏出售建業大宏60%股權，代價為人民幣2.88億元；建業中國向開封大宏收購開封建業20%股權，代價為人民幣0.3億元；建業中國向建業大宏收購酒店公司100%股權，代價為人民幣0.81億元；開封建業及酒店公司分別償還結欠建業大宏的貸款人民幣1.34億元及人民幣0.10億元。並且在股權重組協議日期，建業大宏及森林半島並無結欠建業中國的貸款。

據悉，在6月17日及在股權重組協議完成前，建業大宏及森林半島（建業大宏的全資附屬公司）均是建業地產擁有60%股權的附屬公司。待股權重組協議完成後，建業地產與建業大宏及森林半島均將並無擁有任何股權或應佔權益，而建業大宏及森林半島將不再是建業地產的附屬公司。開封建業為建業地產擁有80%股權的附屬公司，待股權重組協議完成後，開封建業將成為建業地產的全資附屬公司。

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此舉被業內人士視為是建業地產為緩解其銷售、負債壓力，並實施戰略轉向所做的準備。

6月13日，建業地產發布銷售公告稱，今年1~5月，建業地產合同銷售金額達47.1億元，較去年同期的35億元上升了34.5%；合同銷售面積達66.65萬平方米，較去年同期的52.29萬平方米上升了27.4%。

有業內人士指出，按照建業地產前5月銷售66.65萬平方米的水平計算，2013年的平均月銷售額為13.33萬平方米。實際上，這樣的速度並不比2012年的水平好多少。“相反，隨著目前樓市調控的深入，銷售速度將帶有下滑的預期。”

根據建業地產的綜合財務數據顯示，2012年末的現金及現金等價物為39.50億元，而2011年末的現金及現金等價物為32.56億元。負債方面，包括銀行借款、其他借款、預收款項等諸多內容在內的流動負債為135.14億元，其中2011年末為137.61億元；而非流動負債達到了52.11億元，而2011年末為67.52億元。

第一上海證券有限公司策略師岑智勇表示，對債券投資者而言，企業是否具備足夠的償債能力，將影響風險係數。公司的地產項目過於集中，以及消化能力不大，都可能影響集團的償債能力。

三四線城市樓市風險漸顯/

建業地產當前的困境與其立足三四線的戰略受挫不無關係。一直以來，建業地產的佈局重點都在三四線城市。建業地產的土地儲備城市分佈圖顯示，其在鄭州的土地儲備僅佔21.3%。而在安陽、濮陽、濟源等17個三四線城市的土地儲備高達78.7%。

1月14日，建業地產在官方網站上表示，2013年，建業地產將真正進入戰略的縱深階段，並將用4年左右的時間進入40~50個縣級城市，總體開發規模達到600萬平方米以上，銷售目標將達300億元。

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值得注意的是，目前部分三線城市開發大盤所蘊藏的風險已逐漸顯現。中國房產信息集團發布的《中國城市發展前景與風險排行榜》報告指出，一些三線城市的風險主要表現在供求關係上，由於本身的需求量並不足以對當前大規模開發形成支撐，這些城市未來風險正在集中展現。

建業地產2012年年報顯示，公司在河南三門峽的土地儲備占到土地總儲備額的2.8%。而在上述《中國城市發展前景與風險排行榜報告》中，三門峽位列全國城市市場風險排行榜第37名。

亞豪機構市場總監郭毅表示，三四線城市的需求只集中在當地人群中，吸引力有限。這些地區土地成本較低，吸引了一些大型房企來此發展，並且開發的項目規模都較大。而當地房企也在開發樓盤，這使得這些地區的房地產開發規模急劇增加，從而形成了很多三四線城市項目滯銷的局面。

擴張之路並未停止/

上海易居研究院研究員嚴躍進表示，對於一家深耕河南的地產公司而言，建業地產的土地儲備已經高達1322萬平方米，但今年建業地產的土地款預算仍在30億元人民幣，這種格局已顯示了其擴張的意圖。

建業地產曾宣布，其擁有51%權益的間接附屬公司河南建業泰宏置業有限公司，於2月21日獲得了鄭州市二七區6宗土地，總面積23畝，拿地總價為7億元，折合土地成本約為1039元/平方米。

儘管自去年以來，建業地產拿過的地塊不在少數，但在鄭州拿地卻不多。資料顯示，僅於去年5月29日，建業地產旗下兩家間接全資附屬公司以共約1.54億元的價格拿過鄭州新區兩塊地。

而此次建業地產仍選擇在時隔大半年後，重新“殺回”二線城市鄭州的中心區拿地，難免不讓人聯想，是否是因為目前建業地產重點佈局的河南三四線城市不被市場看好，從而公司方面擬將佈局重心轉回至鄭州。

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3月27日，建業地產首席執行官陳建業於香港業績發布會上亦表示，爭取在未來1~2年內奪回鄭州的第一市場份額。而據建業地產首席財務官及執行副總裁胡冰介紹，“去年，我們是以675元/平方米的成本新增了414萬平方米的土地儲備。”

建業地產財報顯示，2011年淨利潤為6.67億元，2012年這一數字為8.23億元。2012年的淨利潤相比2011年增加了約1.55億元。

嚴躍進分析認為，建業地產借股權重組的模式來實現擴張，表明了其企業戰略的轉向。但在他看來，即便建業地產從三四線城市撤回二線市場，仍不能在短時間內化解已有的風險。事實上，建業地產借股權重組的模式來加快擴張步伐，本身就可能衍生出新的市場風險和財務風險。因此，作為管理層，應對這種風險保持清醒的頭腦，防止出現“擴張不力反而受困”的經營困境。

針對上述疑問，記者將採訪提綱發至建業地產，但截至發稿時，尚未得到回复。