長實帶頭減價 二手恐跌5-10% 港樓盤劈價潮來臨

辣招加碼，為盡快清貨尾，長實 (0001-HK) 突劈價逾 11% 重推「一號．西九龍」，又向換樓客送印花稅，但未見其他地產商效法減價。業界和學者認為，二手市場受壓情況可能大過一手，地產商最近調低售樓目標，表明是取價不取量，估計逾千萬元的二手樓業主會率先動搖掀減價，減幅料 5-10% ，長實這次帶頭減價將有利樓市交投轉活。不過分析指出，一手劈價，最後也會連累到二手市場，形成一浪低於一浪的劈價潮。

香港《文匯報》報導，香港政府加推的樓市「辣招」，令逾千萬元豪宅去貨受阻。長實為求加快清貨尾，昨天突然宣布大劈價逾 11% 推售荔枝角「一號．西九龍」 20 伙，其中 16 伙為重推單位，最快周日 (10日) 推售。

長實集團執行董事趙國雄表示，此批單位無論採用任何一種付款方法均可減價 10% ，換樓客可獲 3.75% 的印花稅。劈價後 3 房即供入場費 977.6 萬元 (港元，下同) ， 4 房即供入場 1017.2 萬元，最大減幅逾 17% 。市傳昨日已預留約 10 伙。

中原集團創辦人施永青指出，香港樓花對象一向以投資者為主，政府早前推出的「新招」對新盤銷售影響頗大。他續指，不在「新招」影響範圍下的首置及換樓買家，都較少選擇樓花，因此，他認為「新招」令發展商在銷售新盤時面對阻力，長實帶頭推出優惠，便會對同行構成壓力，故不排除會有其他發展商仿傚長實的做法。

然而，他指出，早前新世界及新地先後調低今年售樓目標，反映發展商不希望大幅減價以達到更多銷量，即是情願賣少一些，價錢亦要「企硬」。

他指出，本月市場的情緒已轉變，原本他認為樓市下半年才開始下行，但氣氛轉變得較預期快，工商舖的價格會跌得比住宅快，因工商舖的市場以投資者為主，而相關需求已被政府打壓，反而住宅市場的炒家早已離場。

美聯集團執行董事陳坤興認為，長實降價的做法合理，相信是回應政府冀發展商減價的意圖，長實今次降價能於市場掀起帶頭作用，至於其他同業會否效法，則視乎個別銷售策略及商業決定，他指出，長實新盤減價，料短期內能令二手樓價回軟，估計業主願意減價 5% 放售。

利嘉閣總裁廖偉強亦指出，政府再推出新招，二手業主未肯減價，令二手樓交投持續大減，估計本月二手交投只有 3000 宗，比 2003 年 SARS 時更低，長實今次帶頭減價或會令早前開價太高的逾千萬元一手盤的及二手樓業主亦動搖掀減價，有利樓市交投轉活。 (接下頁)

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香港置業高級執行董事伍創業認為，長實此舉並非看淡後市，相信今次劈價旨在「試水溫」，自從新辣招於 2 月底「出台」後，無論買家及業主均傾向按兵不動，令最近各區一二手交投趨靜，暫呈拉鋸。他表示，「一號．西九龍」減價後，呎價緊貼區內指標屋苑「西九四小龍」的市價，甚至存在約4%至5%之折讓，可謂相當吸引，但相信長實此舉並非看淡後市，而是測試在新辣招登場後之市場承接力，故今次是「明益」買家，為買家提供「辣中一點甜」。

就長實劈價開盤，萊坊董事兼大中華研究部主管林浩文昨不評論個別地產商做法，認為一手開售呎價如比市價低，才稱得上劈價，認為只屬促銷手法，不擔心會掀起劈價潮。
 
長實突然減價的舉動，引起各方揣測，擔心會否觸發「新盤減價潮」。有學者表示，目前仍要觀察事情的發展，若其餘四大發展商「跟風」減價，樓市肯定會回調。地產建設商會執委會主席兼會德豐副主席梁志堅昨回應指，現階段難評會否掀起新盤減價戰。

梁志堅表示，仍未仔細了解長實有關新盤的銷售策略，但認為發展商怎樣推盤，各自有商業決定和考慮，不排除有關樓盤、地皮及發展成本較低，故有空間推優惠。被問到會否擔心長實帶頭減價推盤掀起新盤減價戰，梁志堅稱，現時難以評論，但料今年整體走勢無大上落。

昨日多個地產商即時回應指無意減價。新地副董事總經理雷霆強調，集團旗下項目一向以貼市價開售，而過去一年多推售的項目亦已接近沽清，反映價格合理。他指出，旗下項目不會減價促銷，未來開盤的項目亦不會調低意向呎價。信置營業部聯席董事田兆源指出，不會為旗下樓盤送釐印費等優惠，集團會按原先售樓計劃賣樓。新世界發展營業及市務總監楊文亦表示，集團一向參考市價，並按既定部署推售樓盤。

不過，長策會成員、經濟學者關焯照則認為，長實今趟減價，一定覺得樓價「頂頂地」，否則不會有這種舉動，而且政府新招令新盤去貨速度慢，與長實一貫貨如輪轉的作風不符。今次減價的單位類別都是大單位，對此，關焯照解釋，中大型的單位市場空置率高，原本市場需求減少，加上要支付重稅，自然乏人承接，為求去貨，減價成唯一手段。

除了政府出招令發展商「生意難做」外，關焯照相信，長實減價與政府取消勾地制度亦有關，尤其政府聲稱只要土地規劃完成就會彈性加入賣地表，其強硬主導土地供應的姿態，反映政府決心整頓土地供應不足的問題，達到「管理期望」的效果，相信長實的減價考慮亦有考慮將來不斷增加的一手新供應。

長實減價事件的「漣漪效應」仍有待觀察，關焯照認為，除非其餘 4 大發展商跟風減價，否則對市場的影響只是蜻蜓點水，但短期內肯定會令市場觀望，料二手樓價或會隨今次減價行動而下跌約 10% 左右。國際物業顧問萊坊董事兼大中華研究部主管林浩文認為，只有一手開售呎價比市價低，才稱得上是「劈價」，他指相關樓盤的售價比附近的樓價高，「劈價」只屬促銷手法，不擔心會掀起劈價潮。(接下頁)

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文匯報特稿分析，面對樓價持續高企，又有加息壓力，在政府調控及經濟市況不明朗下，為求去貨保利潤，長實再次大劈價賣樓。其實，在市況低迷，或同行競爭劇烈的時候，香港地產商都往往採用大劈價這招，且亦是最有效的手法。惟一手劈價，最終亦會連累二手市場，形成一浪低於一浪的劈價潮。

翻查紀錄，長實於 2010 年 11 月推售大圍新盤名城 2 期盛薈首批單位，即供呎價 8326 元，較同年 3 月開賣的1期首批呎價平 4.2% ，並較 1 期二手放盤低 17%。

事實上，在經濟不景下，為求清貨，大劈價是最有效， 2009 年農曆年過後，發展商隨即劈價開盤，當年由新地操刀，中小型發展商如泛海、華人置業亦加入戰團，新地於九龍站上蓋項目天璽，每呎最平只是 1.4 萬元，遠低於意向呎價 3 萬至 4 萬元，銷售反應即變好，即時獲 40 伙預留，預計套現 10 億元。眼見新地的龍頭盤亦要劈價，泛海集團於香港仔南灣御園劈價 40% ，以每呎 5000 元出售貨尾單位。同年新地亦減價 28.3% 重推長沙灣豐盛居 10 個貨尾。

2006 年再現加息壓力，樓價有見頂危機，長實於年初率先劈價推售東涌映灣園悅濤軒貨尾，又低調減價 20% 賣長沙灣宇晴軒貨尾及撻訂單位，新地及華人置業亦各自割價 20% 至 30% 出售荃灣爵悅庭及樂悠居貨尾及撻定單位，爵悅庭 3 日內幾乎沽清 300 單位，樂悠居數日也售約 200 伙。隨後，其他發展商例如華懋集團及麗新集團等，也相繼加入劈價大軍。

另如 2003 年 SARS 前後，南豐即多次以減價招數截擊其他發展商推盤，觸發減價潮。當年南豐 3 月推出的將軍澳廣場，以每平方呎價 1998 元低市價 20% 吸客，即觸發區內二手割價求售，部分幅度達 10% 。其後，南豐食髓知味，再以同一招截擊房協發展的夾屋怡心園，減價 8% 推售將軍澳廣場第 3A 座的全部 B 室單位，呎價低至 2100 元，雖然最終房協沒有大幅劈價，但仍以輕微低於將軍澳廣場首批呎價 3% 的價格推出，首批 168 個單位呎價僅約 1938 元。

面對競爭，其他發展商亦不敢怠慢，新地、恒基等合作發展的將軍澳中心，其後推出首 2 年免息免供，按揭利率全期 P 減 2.6% 優惠，甚至號稱期間利息由發展商代支，本金可延期供款，及讓買家自行向發展商議價，想盡辦法只求賣樓套現。