「海印模式」並非REITs 房企借鑑還需時日

每經實習記者 蒙湘林

    前日，《每日經濟新聞》的報導《房地產首例資產證券化：海印股份變現未來租金》刊發後，引起了房地產界的關注。不少業內人士對於海印股份（000861，收盤價12.36元）此次專項資管計劃是否能成為國內第一隻房地產信託投資基金（REITs）持樂觀態度，那事實究竟如何呢？

    房地產和資管領域相關人士認為，「海印模式」並非REITs，國內真正意義的REITs還未出現，房企何時全面鋪開資產證券化的融資道路還是一個未知數。

海印模式：租賃收益權證券化/

    「從本質上說，海印的計劃是租賃收益權證券化，與REITs有本質區別，租賃收益權的風險仍保留在海印股份內，海印股份承擔最終還款責任。」一位從事企業融資和資產管理業務的人士告訴記者。

    該業務人士對此補充道：「相當於拿這筆收益作為償還的保證，本質上是屬於債權債務性質的投資產品。」

    海印準備發行的產品究竟是什麼類型？亞洲房地產協會會長謝逸楓分析說：「總體上看，房地產資產證券化分為抵押貸款債券的證券化和投資權益的證券化，海印的產品就是屬於後者。」

    公開資料顯示，房地產投資權益的證券化是指以房地產投資信託為基礎，將房地產直接投資轉化為有價證券，使投資者與投資標的物之間的物權關係轉變為擁有有價證券的債權關係。由此來看，海印股份此次的計劃產品具有明顯的債權屬性。

    謝逸楓告訴 《每日經濟新聞》記者，房地產資產證券化主要方式是用投資收益證券化，常見的是股票上市融資和債券融資，債券融資又分為投資債券和受益債券，海印股份計劃的產品就適用於受益債券融資，即以租金的投資收益進行債務融資。

    既然這部分租賃收益是公司還款付息的基礎，海印股份抵押的15家物業的租賃收益靠譜嗎？

    據海印股份2012年年報顯示，公司及下屬子公司共有16處租賃屋，2012年共實現物業收益7.72億元，同比增長12.21%，佔全年營業收入的36.88%。投行人士曾向記者表示：「海印股份主要的營收就來自於商業物業運營，租金現金流比較穩定，這款融資產品的風險不大。」[NT:PAGE=$]

房企大範圍資產證券化尚需時日/

    這只產品是否屬於REITs？謝逸楓予認為，「REITs雖然也是資產證券化的方式，但本質是以信託基金的組織形式來運營的，組織形式可以是特殊目的再提公司（SPV）向投資者發行收益憑證，或是物業發展商以其收益向投資者派發紅利，和海印通過券商發資管計劃不一樣。」

    二者在組織形式上也有差異，我國資產證券化的投資者限定為合格機構投資者，不超過200人，而REITs要求是「不特定多數人」。

    「海印這次的產品實際借鑑意義不大。」謝逸楓認為，證券市場還處於初級階段，市場容量有限，大規模放開此類房地產資產支持證券勢必會衝擊趨於「飽和」的證券市場；國內目前的會計與稅收處理還不能滿足房地產證券化進展的需要，比如怎樣才能避免雙重徵稅問題；國內人才積累程度也遠遠不夠。

    同策房地產諮詢研究總監張宏偉認為，國內產企融資的考慮方向一般不會選擇資產證券化方式，畢竟地產投資金額高達萬億，會選擇大的融資渠道，而這類資產證券化融資的模式，每年才兩三千億元。

    德佑地產高級研究經理陸騎麟表示，國內確實有地產企業通過物業或租賃收益抵押給銀行的案例，但主要集中在具有優質商業物業的大型房企，要全面鋪開這種證券化融資很考驗地產公司的物業資產。

    也有市場人士看好「海印模式」的鋪開。紅塔證券投行部總經理沈春暉在微博上高呼：「商業物業成為基礎資產，極大拓展資產證券化在中國的運用空間，意義重大！」