《地產專題》合和香港叫價高 倘長實分拆酒店最值憧憬

發展商分拆酒店上市成風，今日由鷹君(00041.HK)分拆的朗廷酒店(01270.HK)開始招股，入場費2707元。分析指，息率最高可達6.5%，相信會受市場歡迎。對於同樣有意將酒店分拆的長實(00001.HK)，參考過往分拆經驗，估值不會「賺到盡」，多會為投資者留有水位，因此最為值得憧憬。相反，合和香港(00288.HK)由於賣點為合和二期，屬遠期地產項目，加上估值十分進取，最為看淡。

交銀國際中港房地產研究部聯席董事劉雅瀚表示，一眾地產商紛紛將酒店分拆上市，與本港的樓價升幅較去年放慢有關，發展商寧可於樓價高位套現吸納資金，再用作其他投資。始終分拆資產能體現資產價值，成為股價上升的動力。

例如鷹君今年初宣布分拆以來，股價今年升幅達兩成半。令現價相當於資產淨值(NAV)的折讓已經收窄至四成，建議留意集團分拆後，會否有派特別息的機會。回顧當年分拆冠君(02778.HK)後，套回現金約百億元，集團於半年業績分派特別股息高達5元。

同時，亦要注視鷹君以後的部署，能否善用資金再投資其他酒店，若帶來的回報高，或能支援股價再上。身兼鷹君及朗廷酒店主席的羅家瑞昨(15日)指，現時酒店資產佔鷹君總資產35%至40%，希望將集資所得，用作收購更多酒店項目，待有關酒店項目成熟後，再注入朗廷酒店。希望未來數年酒店資產，佔鷹君資產半壁江山。

劉雅瀚認為朗廷酒店股息有機會高達6厘，比富豪國際(00078.HK)及富豪信託(01881.HK)約5厘息為高，於環球低息環境下，相信有吸引力。

對於同樣分拆地產業務的合和實業(00054.HK)，劉雅瀚認為近期股價上升，全因分拆能助集團融資大筆資金，發展合和二期，減少動用集團本身內部資源。不過分拆後，合和實業定位變得不明確，資金的具體用途，能否尋求其他有利的投資，仍然需時觀察，因此會削弱股份的吸引力。

至於分拆出來的合和香港，主要賣點只是位於灣仔的合和二期，但現時項目只是處於起步階段，只是地皮一塊，投資者對於遠期地產項目的戒心會較大。加上項目定價上，相當於NAV折讓約30%至40%，相比現時一般本港地產商約40%的NAV折讓，估值十分高，亦令投資價值降低。

大華繼顯董事梁偉源表示，合和的分拆概念未太吸引，就其灣仔的項目拖延時間太長，未能給予投資者入市的信心，料股價將繼續落後於同業。

相反，長實取消所有「雍澄軒」交易後，市場料長實會再覓方法套現，很大機會連同其他酒店一起「打包」分拆上市。劉雅瀚認為規模較大，估值逾百億，特別看好位於紅磡的海景酒店。加上，參考長實以往分拆資產上市經驗，如置富(00778.HK)等，估值上都不會「賺到盡」，會為投資者留有水位，因此最為值得憧憬。(ca-ta/a)

(受訪者為證監會持牌人士，無持有上述股份)