限價令下老盤尷尬新盤忐忑 北京5月或僅23個項目入市

每經記者 尚希 發自北京

    「限價令」的威力正在逐步顯現。

    亞豪機構統計數據顯示，截至4月20日，北京商品住宅僅實現成交4302套，成交面積45.2萬平方米，環比分別減少59%和60.8%。除去4月1日~7日北京暫停網簽的影響，4月以來，北京樓市日均成交量僅為331套，環比減少217套。

    值得注意的是，截至4月20日，北京僅有12個項目入市。「供應減少的根本原因是限價」，亞豪機構副總經理高珊告訴《每日經濟新聞》記者，目前預計在5月入市的23個項目也有極大的不確定性，而且新盤入市的項目比重明顯上升。

老盤遭遇入市難/

　「我們現在面臨的最大問題，就是價格可能無法報批，但從項目本期與前期比較，價格肯定略有上浮。」北京通州一在售項目的開發商對《每日經濟新聞》記者說道。

    「新政在降需求的同時，不可避免地會使開發商心態動搖，造成短期供應不足。」高珊說道。而據記者瞭解，4月前兩旬，北京僅有12個項目入市，其中包括中建·國際城一個純新盤，以及東亞·創展國際、望京·金茂府、京投萬科新里程等11個老項目後期。12個項目共新增住宅產品2546套，預售許可面積23萬平方米，相比上月同期供應套數減少了700套，供應面積減少了近10萬平方米。

    值得注意的是，其中一部分入市的老項目入市價格相比此前蓄客階段的價格都略有回調。

    「目前我們即將開盤的二期，價格預計會在50000~55000元之間，但肯定不會就在5萬元。」望京金茂府項目二期開盤前夕，其銷售人員通過電話推廣向記者介紹該樓盤的銷售價格。然而，記者通過北京市住建委網站查詢後發現，該項目在4月4日取得預售許可時，擬售均價分別為51481元和50347元，批准預售96套房源。

    顯然，銷售人員的報價略有「虛高」，而其在去年12月7日開盤首期，項目的擬售均價分別為50286元和50417元。

    記者走訪多個預計在5月份入市的項目後發現，具體售價依然成了「不能說的秘密」，一部分之前已經公佈了擬售價格高於前期售價的項目，銷售人員也變得「保守」了許多。[NT:PAGE=$]

純新盤影響較小/

　而此前，北京整體樓市已經進入價格全面回漲的階段，多數項目每次開盤時均會不同程度地上調價格，但是「限漲令」的執行，使得大量項目原本制定的開盤價格已不能通過審核取得預售許可證。

    「目前預計開盤的23個項目也存在很大的不確定性，如果不能如期取得銷售許可證，就不得不推遲開盤。」高珊告訴記者。

    亞豪機構數據統計顯示，5月份北京僅有23個項目預計開盤入市，其中包括京投萬科·西華府、葛洲壩·紫郡府、順鑫·華璽瀚?等在內的7個純新盤，以及包括金地格林格林、中國水電·云立方、東亞·印象台湖的在內的16個老項目後期。

    「目前處於銷售階段的項目在去年上半年多採取了『以價換量』的銷售手段，部分項目甚至曾經出現過『成本價』銷售的情況，當前，這些項目正處於逐步調價以中和前期『低利潤率』或者『零利潤率』對企業造成的影響。」高珊表示，目前來看，「限價令」對純新盤的影響將小於老項目後期。

項目性價比或降低/

　「目前我們周邊的華潤公元九里的精裝修公寓是批到4萬元，但我們是疊拼別墅，我估計會差不多。」鴻坤地產集團營銷總監曹東表示。

    作為北京首個實現PM2.5室內監測的項目，林語墅在產品宣傳中稱，除了能實現室內恆溫恆濕外，還會做到恆氧恆潔，而這部分智能健康設施勢必會影響項目的價格。「這些配置肯定是要加在房價中的，目前我們產品的配置已經確定。」曹東告訴記者。

    而此前有消息稱，北京市除了被納入「新限價房」的自住、改善型商品房，包括高端盤在內的非普通商品房將被劃入價格監管和預售引導序列。這意味著，未來北京高端項目將進行獨立體系審批。

    「如果價格出了問題，不排除我們會重新考慮產品的配置標準。」一位即將入市的別墅項目開發商對記者表示。在其看來，限價令更像是給開發商提出的一道「命題作文」，「如何在保證產品品質，又滿足價格要求的條件下還有一定的利潤空間。」

    對此，高珊表示，在控成本、增利潤的前提下，原本精裝修出售的項目將可能因此砍掉精裝改為毛坯，而原本毛坯銷售的項目則可能改為精裝修，提出合理依據提高項目售價，這將可能出現市場整體成交均價漲速得到抑制，但單個項目的性價比卻有所下降的現象。