機構：2020中國海外地產年投資額將達500億美元

和訊房產訊息 過去的二十年里，中國經濟與房地產市場雙雙實現了突飛猛長。房地產市場的增速更是高於經濟增速：總投資額從1990年的253億元人民幣增長至2013年的8.6萬億元人民幣（約為前者的341倍）。隨著市場發展，競爭日趨激烈，后期高速增長的空間更加有限。為保持增長和活力，越來越多的公司、開發商和投資者開始將目光投向海外市場，以尋找新的發展機會。

12月19日，第一太平戴維斯發布《2014中國投資者海外投資大型專題報告》，對於中國投資者海外投資的目的地，目標投資類型，以及投資交易總額未來的境外投資趨勢、挑戰和機遇做了闡述。

中國公司為何走出國門

對規模較大的公司來說，保持多樣化以分散風險尤為重要。這可以通過豐富產品線、業務類型、或在多個區域開展業務的方式實現。同時，公司也可通海外市場運營，學習其中經驗方法並運用於中國市場。在這一過程中，中國企業也可以樹立自己的品牌形象，以助其在國際市場融資。當前北美及歐洲房地產市場的資產重估堪稱千載難逢，加之人民幣持續走強，無疑為那些愿意在復甦經濟體注資的中國投資者和開發商們提供了一個特別的機會。

中國公司的優勢和面臨的挑戰

此外，前往海外拓展的個人與非房地產公司逐漸增多，中國開發商與投資者憑借已有的龐大銷售網絡，與海外同行相比優勢明顯。如果海外公司能得到一家國內大型房地產公司支援，那么向中國買家或使用者推出的產品將能在中國取得更大成功。

中國公司面臨著這樣一個難題：他們長期與國外市場隔絕，僅在本國的制度與關係中參與有限的國際競爭。如今他們正邁入一個全新的市場環境，這里依靠的不僅是健康有效的人際關係，法律制度與“強者生存”的理念也同樣重要。適應新的監管要求、稅收制度以及復雜的市場環境，即便對商業巨頭來說也是一個痛苦的過程。中國企業聲勢浩大，日后無疑會出現可以與美國、英國、歐洲、日本或者韓國等世界級商業巨頭相匹敵的公司，但這需要時間，而且不是所有的公司都能取得成功。

哪里才是中國公司真正的目的地

2008年至2012年間，中國大陸境外投資規模全球第八，香港排名第五。中國大陸投資主要流入香港，如果將中國大陸與香港合並統計，那么大中華地區將會成為世界上僅次於美國的第二大境外資本來源。2012年，大中華區與美國的境外投資總額分別為1,470 億美元與3,210億美元。

盡管2014年1-11月間已確認成交的投資總額僅為113億美元，但仍有價值約20億美元的交易尚未完成，且最後1個月中可能還會有交易出現。

中國投資者變得越來越有膽識，他們會走向更遠的國度。在2013年與2014年，投資活動顯著增加，且資金主要投向美國、英國與澳大利亞等國的高收益資產。雖然亞太區在他們的海外投資規則中繼續占據重要地位，但該區投資成交金額占總額的比例已從2012年的54.2%跌至2014年1-11月的21.0%。在這35個月的交易中，亞太區投資成交額占34%，歐洲與日本以31%與19%分列二、三名。其中，在英國的投資約占中國境外投資總額的26%。

2010至2012年間，中國大陸境外直接投資主要流入香港、維爾京群島與開曼群島，但這三個地區只是中轉站，並不是投資的最終目的地。中國大陸境外直接投資最終流向了一些傳統的英語國家，如美國（72億美元）與澳大利亞（70億美元），隨后依次為新加坡（59億美元）、盧森堡（56億美元）與英國（45億美元）。中國開發商與企業投資者的目的地選擇遵循一定的模式，初次收購一般選在成熟、穩定的高階市場。2012年至2013年，中國財富外流的首要目的地為英國，項目與開發投資總值達50億美元；其次為美國，投資總值為28億美元。

來源：rca，第一太平戴維斯市場研究部

來源：rca，第一太平戴維斯市場研究部

誰才是海外房地產投資市場的主導

中國開發商仍是中國向海外投資的主力，但這部分投資與其在國內的業務規模相比，只能算是冰山一角。中國開發商的信心不斷增強，海外團隊與投資規則更加成熟，與國際開發商的關係也得到鞏固。他們可能會將更大比重的資產投向海外市場。與此同時，隨著海外投資的專業技能與經驗不斷向中小規模的開發商滲透，他們應該也會轉向國際市場尋找機會。

過去數月中，中國保險公司完成了數筆大宗交易，包括平安保險、中國人壽(601628,股吧)、泰康保險與安邦保險。他們不愿錯過良機，同時也清楚在國際投資收益率進一步收窄前所剩時間非常有限。與國際同行相比，中國保險公司在房地產領域的投資較少。如果他們希望加大投資力度並選取穩定的高收益資產進行組合投資，他們將需要繼續探索海外市場前景、發掘投資機會，並從所管理的資產中撥出更多份額。

中國商業銀行的海外分行在自用寫字樓收購方面也較為活躍。除了自用收購以外，中國不少規模較大的投資銀行也擁有香港投資銀行的功能，不受房地產投資禁令的約束，但目前投資主要集中在中國大陸地區。

世界五大主權財富基金中有兩家在中國。主權財富基金一直活躍於房地產投資領域，在部分情況下被認為是中央政府更廣泛國際投資戰略的支撐。同時，主權財富基金在門戶城市的成熟資產投資似有不斷增加之勢。大多數交易是以財團身份通過購買組合資產而實現。

2020年預判，年均海外房地產投資總額達500億美金

未來，以市場為導向的改革為國內公司帶來了開發海外市場的新機遇，因此中國可能會在未來十年內掀起新的海外投資熱潮。2013年中國機構的海外投資總額接近135億美元，是2012年總額的兩倍還要多。未來十年可能無法延續這樣的增速，但實現年均20%的增長率可以說是不在話下。據此估算，到2020 年中國公司的年均海外房地產投資總額可達500億美元，與美國近兩年的海外投資額相當。