德信資本陳義楓：地產投資窗口期已出現

深圳房博會地產金融論壇

進入下行頻道的房地產行業，如何通過對周期走勢判斷獲得最佳投資機遇，不僅考驗著眾多房企，同時也考驗著房地產金融企業。

近日，出席深圳房博會地產金融論壇的德信資本董事長陳義楓拋出鮮明觀點，認為盡管目前地產行業進入下行弱周期，但從周期看，預計明年下半年短弱周期將會結束並開始復甦，眼下至明年上半年，將是一個低進高出的投資“視窗期”。

以上的觀點，是陳義楓基於以政策目標為導向的研判分析法，所作出的對未來地產行業周期走勢的判斷。

他分析認為，目前政府在放松緊縮政策，但並未推出刺激政策，其調控目標很明確：一是維持房價平穩，投資者和開發商都能接受的借個；二是投資平穩，新增投資和新增開工穩定，對整個宏觀經濟的影響是溫和的。

而調控的結果，將促使地產行業進入新常態，即結束單邊快速上升轉而讓位於窄幅波動、緩慢上升的走勢，行業進入大分化格局，整合提速行業集中度將發生變化。目前，樓市從短期來看存在一些局部過剩，但供求關係從總體上來看是平衡的。即地產處在弱周期，走弱幅度有限，不必過濾崩盤，而中長期仍然有上升空間。

那么，進入短弱周期以及區域分化大背景下，地產基金可以把握哪些投資機會？陳義楓認為，區域分化首先考驗公司對投資區域的選擇。以德信資本為例，區域選擇首先看重產業，圍繞產業來版面地產，即區域的產業有競爭力、有活力和有規模，就能夠源源不斷吸引就業人口，帶動地產剛需。

具體而言，德信資本在區域分化重點把握一下兩種投資機遇：一是承接一線城市的擠出效應。一線城市由於本地發展的空間受限制，有大量購買力會被擠到外圍，德信的戰略是提前版面外圍，承接一線城市的擠出效應。

據陳義楓介紹，德信資本從2012年初便開始版面京津翼一體化區域，目前為止，德信有超過一半的資金投資在環首都經濟圈，並獲得不錯的實戰效果。

如德信所投資的聯邦•祥云國際項目以及通達•廣州南沙項目，就是承接一線城市擠出效應的兩個實操案例。其中，“祥云國際”項目地處京津冀第三極、石家莊火車站商圈核心區域，同時是京津冀一體化的政府重點支援項目，交易對手方為石家莊本地龍頭開發商聯邦地產，項目升值空間巨大。

第二，則是要甄別局部市場的供求關係，找出具有投資價值的區域。德信在項目選擇上，會傾向於產業發展具備后勁、供求關係比較健康的城市，想一線城市周邊的近郊或者衛星城、產業發展活躍的二、三線城市也存在較大的機會。

以德信投資的通達•中山優質地產集合項目為例，所投項目位於中山市的火炬開發區中心、工業強鎮中心等核心地帶，當地工業發達吸引大量外來務工人員，置業的剛性需求巨大。