京11月成交創近14個月新高 供量回升步伐遠遜成交

根據亞豪機構統計數據顯示，11月北京（樓盤）商品住宅（不含保障房）共實現成交9886套，成交面積100.69萬平方米，環比分別增長20%、21%。同時也創造了近14個月來的新高。與此同時，11月北京商品住宅（不含保障房）的成交均價為24087元/平方米，環比上漲4%。

   中低階產品率先回暖

此輪房地產市場反彈開始於10月下旬，並在11月出現第一個高峰。亞豪機構市場總監郭毅分析認為，這其中不乏政策調整帶來的直接作用，但更主要是受到市場預期的影響。自2011年開始，以限購為主的史上最嚴厲房地產調控政策開始席卷全國，造成全國范圍內房地產市場的長期低迷。但是隨著經濟形勢的日益嚴峻，對於房地產市場的壓制不得不再次放開，自2014年開始，全國大部分城市逐漸放開限購，北京雖未能“解限”，但也以普宅標準調整為始開始“放水”，再加上央行直接發布的信貸調整以及突然降息，使得這輪調整開始沿著2008年的“救市軌跡”前行，市場普遍預期樓市將進入新一輪回暖周期，而此輪回暖的持續時間則要看后續是否仍有“暖市”政策繼續出臺，以及政策放松的力度大小。

從11月市場成交特征來看，戶型中一居與三居的成交占比有所回升，其中一居室成交占比11%，環比增加兩個百分點，三居室成交占比38%，環比增加7個百分點；而從成交價格來看，11月單價20000-30000元/平方米的中低階產品占比由10月的30%上升至40%，成為市場回暖的“生力軍”。

亞豪機構市場總監郭毅分析認為，這一回暖特征與政策方向相吻合，例如普宅標準的調整更多的針對之前“被誤傷”的首置型剛需，這類需求的方向則以置業起步的一居室為主，而“認貸不認房”的信貸調整更主要是面對自住類改善性需求，這類需求的選擇方向則是以三居為主；而從價格來看，單價20000-30000元/平方米的中低階項目產品則是改需與改善型需求的主力選擇，因此單價20000-30000元/平方米的一居及三居產品率先實現回暖。而隨著降息靴子的提前落下，以及未來可能會出現的稅費方面的調整，預計市場全產品線的回暖即將出現。

11月32項目入市，市場變動期老項目搶占先機

根據亞豪機構數據統計顯示，11月北京住宅市場共有32個項目入市，相比上月多出3個。其中包括合生摩爾公館、中信國安(000839,股吧)府在內的4個純新盤，以及包括路勁世界城、住總金域國際、通州萬達廣場、五礦萬科如園等在內的28個老項目后期。32個項目共新增住宅產品5140套，環比上月增加6%。

相比成交的快速回暖，供應的回升顯得略遜一籌。亞豪機構市場總監郭毅分析認為， 這主要是受到企業決策滯后性所導致，相比購買方的個人行為，供應方對於政策的反應相對需要更長的周期。尤其是在今年業內普遍預期樓市將平淡收官之時，政策的轉暖是開發商所始料未及的，而在成交回暖的拉動之下，客戶需求的上升將會最終形成市場供應加速的推手。

從11月供應特征中可以看出，老項目后期入市積極性明顯提升，28個老項目占據了全部項目的近9成，而僅有的4個純新盤中還有兩個是自住房。郭毅分析，這主要受到新舊項目不同特質的影響所導致。在過去將近一年時間內，大量老項目均銷售平平，戰線的拉長使得房企普遍面臨較大庫存壓力，在市場復甦之機借勢出貨的動力也更強。從另一方面來看，老項目由於已有銷售經驗，對於需求的定位以及價格的把控更為精準，因此在市場變動期能夠快速反應，主動入市加快去化節奏。相比老項目而言，純新盤在這方面要略遜一籌，另外再加上近兩年土地成本的飆升，使得純新盤多面臨較大的定價壓力，多傾向於價格進入回漲期后再行入市，以期獲取更大利潤。因此這輪供應量的升溫始於老項目后期，而在回暖過程中，隨著價格的逐漸企穩回升，預計將會有更多的純新項目加入進來。

從定價來看，大部分老項目仍然維持平價甚至低價規則，例如珠江四季悅城此次報價為22000元/平方米，首開香溪郡報價20000元/平方米，均與上次開盤報價持平；而路勁世界城報價22500元/平方米，首開常青藤報價36000元/平方米，相比上次均現小幅下滑。但與此同時，也有少量項目開始出現價格的回漲，例如通州萬達廣場開盤報價32000元/平方米，相比上次開盤每平米上漲5000元，而商住項目朝北8090首期開盤平層報價20909元/平方米，11月再次開盤已上漲至22000元/平方米。

亞豪機構市場總監郭毅分析認為，基於前期業績低迷的壓力以及需求回暖的動力，越來越多的項目將會加入“以價換量”行動中來，預計未來一段時間內北京樓市整體價格將進入筑底周期，。但是與此同時，部分項目在換量成功之后，難免會觸底反彈，再度進入“提價周期”，因此對於購房者而言，鎖定需求樓盤，關注價格變動，“該出手時就出手”，才能在這一階段成功“抄底”。