地產銷售連續回升 降息和“商品房充保障”將繼續推動回暖

從11月前三周數據看，十大城市地產銷售面積同比增長7%，高於上月的-4%和9月的-23%；三十個大中城市地產銷售面積同比增長-0.7%，高於上月的-3%和9月的-11%。關於這一數據我們簡要提示如下：

第一，在房地產政策連續托底之后，地產銷售回升明顯。今年以來，隨著經濟下行壓力的上升，政策面的一個重要變化是放松地產領域的嚴苛控制。首先是在二季度地方版地產政策紛紛放松；接著是三季度央行、銀監會放松首套房認定標準等政策出臺，地產政策“托底”意味明顯。從10月開始，政策效果開始顯現，地產銷售開始環比大幅回暖。

第二，降息將進一步推動地產需求。從邏輯上說降息一則直接降低負債成本；二則通過降低儲蓄產品和類儲蓄產品收益，降低投資地產的機會成本，從而帶動對地產的需求。從經驗規律來看亦是如此，歷次降息都會帶動一輪地產銷售回升周期。

第三，經濟參考報最新訊息稱，住房和城鄉建設部擬出臺收購商品房用於保障性住房的指導意見，我們認為這一政策是地產托底的一步重棋，若落地將明顯有助於存量住房消化，從而推動庫存的回歸和供需比的進一步良性。

第四，地產和出口是中國經濟的兩大原發性需求。從需求鏈的滯后影響看，四季度地產銷售將在很大程度上影響明年二季度及三季度經濟的景氣度。目前地產銷售的環比回升是一個積極的信號，將有助於避免后續地產產業和中國經濟的硬著陸。當然，即便如此，兩個月之后，地產銷售和投資依舊將面臨基數效應的轉換，明年增速的基數壓力將依舊很大。正如我們曾經指出的，明年將是地產投資回歸均衡值的第一年，地產產業鏈在高速增長期過去之后，將逐步回歸理性增長時代。

其他重點關注：（1）再提“長江經濟帶”，暢想“一帶一路”協同效應（2）隔夜全球動態：芝加哥全美活動指數大幅滑落，感恩節支撐四季度消費。