任志強：我不認為房地產市場變成下行通道

金融界網站訊 8月6-9日，2014博鰲房地產論壇在海南再啟，本次論壇主題為“下行頻道中的房地產”，金融界網站為您全程直播。

華遠地產（行情，問診）股份有限公司董事長任志強發表了主題演講，他的演講題目是“市場化與房地產行業未來”。

“如果政府在拼命地用保障性住房和棚戶區改造來撐這個市場，這就不叫市場”，一開場，任志強對於市場問題提出了不同意見。

他認為，在市場條件下的城鎮化和非市場化條件下的城鎮化是非常不同的概念。城鎮化不是因為政府主導，把農民搬到城里去，是因為農業生產結構，包括自動化、播種機、化肥等等，讓農民不再需要在農地里頭待著，解放了大量的農村剩余勞動力，進入城市其它產業。

談到城市土地關係，他表示不認同房地產市場變成下行頻道的說法。“中國非常想搞京津冀一體化，希望把北京人弄到天津去，結果天津人都跑到北京來了。再過幾年就全是大城市，中國千萬級以上人口的城市會增加很多，500萬以上人口的城市會更多，你能說房地產市場就變成下行頻道嗎？我不認為。”他強調。

以下為文字實錄：

任志強：在今天的早餐會上，我跟各位有一些不同的意見。什么是市場？如果政府在拼命地用保障性住房和棚戶區改造來撐這個市場，這就不叫市場，所以對市場的問題，大家有些不同的爭論。

我講幾個和市場有關的問題。一個是關於城鎮化，在市場條件下的城鎮化和非市場化條件下的城鎮化是非常不同的概念。美國從50%的城鎮化率到70%，用了四五十年的時間，因為那時候的工業化程度比較低，所以農民沒辦法從農村充分解放出來而進入到城市去。城鎮化不是因為政府主導，把農民搬到城里去，是因為農業生產結構，包括自動化、播種機、化肥等等，讓農民不再需要在農地里頭待著，解放了大量的農村剩余勞動力，進入城市其它產業。這個表下面列的是亞洲的相關國家，日本、韓國和馬來西亞，它們從50%到70%的城市化率大大縮短了這個時候，大概就是10年到15年左右。為什么這個差距這么大？並不是說這些國家比美國、德國、英國更先進和發達，而是歷史證明，當工業化發展到一定程度之后，城鎮化變成一個不可抵擋的趨勢。中國在最初的時候，從1978年到1996年這段時間從20%增長到30%的城鎮化率，大概用了15年，這段時間恰恰是我們正在進行工業化的過程，正在把農民從土地中解放出來的過程。而這個時間的農民並沒有脫離農業，仍然在從事城市中的農業勞動，比如說進城換雞蛋、進城賣農業產品。第二個發展階段我們只用了7年，也就是從30%到40%，這段時間是鄧小平南巡講話之后，讓農民可以進城打工了，脫離了農業生產。南巡講話之后，允許一個人可以有更多的雇工。而從40%到50%也用了七八年的時間。后來還有20%，我們估計也是15年左右的時間，和日本、韓國的速度差不多。如果充分市場化，我們城鎮化率的速度還會加速。我們現在的矛盾是因為戶籍制度問題，而導致我們的城鎮化發展速度是受阻的，它不是一個市場化的辦法形成的。所以城鎮化沒有取得一個正常的發展過程。大家都在談二三四線城市，一二三線城市的差別，我們可以從城鎮化率看出來，一線城市城鎮化率最高，二線城市差一點，三四線城市差得更多。現在仍然是這個趨勢，大家仍然往大城市跑。但是當他的戶籍沒有辦法隨著他遷徙的位置而轉移到大中城市的時候，他只能還在戶籍地留一套房子，就像農民把更低留在農村一樣，他把房子留在小城市，所以我們看到三四線城市有很多空房子，那些空房子不等於沒賣，也有可能他認為那個空房子就是他的家。我們家雇了個保姆，跟丈夫離婚了，她有一個兒子、一個女兒，這兩個人住在北京，但是各有一套宅基地，於是她這個完整的家庭在農村有四套宅基地，丈夫有一套，她離婚以后有了三套，因為兒子、女兒都跟她。女兒和她在北京工作，老公在煙臺，兒子現在也在北京工作，他們在北京也有一套房。同時在農村還得占三套房，其中他們拿兩套房子換了旁邊一個鎮里的小房子，這個變化過程會長期存在。他的戶籍轉不到北京去，他們一定會在家里留一套宅基地，留一套鎮里的房子，他們永遠會在那里保留一個根，因為大城市要把他們轟走的時候，他們就得回去。那么是不是因此而造成大城市的人口密度高呢？大家覺得北京是人口密度是最高的，其實不是，但是核心區的人口密度很高，超過了倫敦、東京、紐約。因為我們所有的重要的設施都在核心區里頭，那里的人口密度很高，但是攤開來看，北京的建成區人口密度非常低，全國倒數第四。但是為什么陜西這種地方的人口密度那么高？因為它中間沒有大城市，它的城市建成區的范圍很小，所以在城市化發展過程中，人都集中在那里。例如寶雞、延安，這種城市你會去嗎？大家都往西安擠，所以造成它的人口密度很高。

我們再看看城市土地關係。從1990年到2012年，我們的城鎮建成區的土地從1.2萬平方公里變成了4.5萬平方公里，占國民經濟的4.5%。但是我們的人口呢？當城市土地增長3.5倍的時候，我們的人口密度從279變成了2301，增長了8.2倍，這個城鎮化速度是不可抵擋的。有人最擔心的就是我們有沒有這么多需求，城市人口的移動就是需求。千萬級以上城市的人口亞洲有16個，中國有6個，1950年的時候只有東京一個，東京那時候1000多萬人，現在到3800萬人口，那時候他們拼命修高鐵，希望把東京的人轉到大阪去，結果大阪人都跑到東京去了，就跟中國非常想搞京津冀一體化，希望把北京人弄到天津去，結果天津人都跑到北京來了。再過幾年就全是大城市，中國千萬級以上人口的城市會增加很多，500萬以上人口的城市會更多，你能說房地產市場就變成下行頻道嗎？我不認為。

我們看看一年蓋了多少房子，第一個是全國城鎮住宅竣工面積，到2012年是10億平方米，房地產開發商占7.9億，占總比例71%。從1998年的數據可以看出來，非房地產的數據占比是非常大的。1998年的時候從29%，迅速增長到高峰期變成72%，而之后又開始迅速下降，我們現在從高峰期的72%開始下降，去年低於70%，今年估計只有65%左右。為什么？那部分是保障性住房和拆遷房。2011恩年的時候，我們提出建設3600萬套，這一部分加大，讓總量繼續上升，而不是下降。這個替換過程就造成非房地產生產的房子更多了，這些房子是不是也有人住？如果有人住，那就說明我們今年只下降了6%的銷售增長是沒有下降的總需求，總需求是繼續上升，而不是下降的。你們可以看看它的市場數據，我們現在一年生產700多萬套房子，這700多萬套房子里頭，在2011年以后開始有了保障房以后，商品房銷售是沒有跌的。我們提出十二五規劃3600萬套保障性住房，什么概念？2012年要求開工1000萬套，2013年要求開工700多萬套，相當於我們生產量的40%到50%。原來他們只占30%，現在已經變成各占50%。

看看我們的銷售，在2009年到2013年賣了55億平方米，而竣工面積只有43億，還有11億平方米沒有竣工。不要以為現在的市場上空置得不得了，確實空置量極大，極大的原因是什么？我們可以看看竣工量，這幾年很明顯的是竣工量迅速下滑，現在我們的竣工量只有15%，如果只有15%的竣工量，意味著這個樓從買地到建完要7年。怎么回事呢？一個是我們可能沒有那么多的開工量，地方政府或者開發商把大量的保障性住房開工出來就沒有做，所以它遲遲完不了工。為什么會有這么低的竣工量？房子是開發商的，如果把地錢付了，把房子擱那兒不賣行嗎？如果沒賣出去，這些錢怎么辦呢？7年才能竣工，它忍得住嗎？這里面一定有問題。

今年銷售額下降6.7%，銷售面積下滑6%，減少了不到3000萬平方米，請問我們的保障性住房多了多少平方米？銷售的上升和下降不是在今年才開始，我們把去年40個重點城市中前10個上升最快的和10個上升最慢的列出來，你們今天提到的某些城市情況不好，去年就已經發生了，不要以為今年才開始，是因為你們只看到了總量的增長，而沒有看到細節的對城市的分析。比如說溫州去年就取消了限購，別人都好的時候它已經不好了。無錫去年就出現危機了，不是說今年才出現問題。

還有兩個影響最大的政策，一個是利率的擠出效應，還有保障性住房的擠出效應。我們一套房子下降10萬塊錢，銀行多了20萬的利息，開發商下降了10萬，老百姓一分錢優惠沒享受，還得多給銀行交10萬塊錢，所以實際資產價格沒有下降。開發商得下降多少呢？得把銀行多漲的20萬利息吃掉，然后再下降，老百姓才能得到實惠。

我們再分析一下保障性住房，北京1300萬平方米，政府蓋了715萬平方米，開發商在投標里頭是585萬平方米，政府和開發商幾乎各占一半。今年整體市場的消費需求並沒有減少，而是在持續增長。但是保障性住房在沖擊市場。另外一個沖擊更可怕，就是棚改，1萬億投資，棚改要完成470萬套，意味著一套房子棚改，政府提供了21萬，這么多錢它用不了，至少要完成900萬套。但是如果今年要求470萬套和我們本來竣工700萬套里面再有的保障性住房算進來，我們會把市場打得一塌糊涂，因為保障性住房和棚改的住房數量巨大，遠遠超過我們過去每年竣工700萬套的數量。