李開發：深圳今后五年的房價走勢探討

和訊專欄作者 李開發

非常感謝今天到場的各位嘉賓朋友、媒體朋友。這幾年來，由於工作一直非常忙，出來的機會非常少，這一次是老朋友的關係好，所以不得不來。剛才主持人介紹，說李老師這兩年來得少，大家已經生疏了，希望李老師多介紹點。所以我先多說兩句，加深大家印象，以便今後關注我的朋友更多一些。

下面我介紹有這么幾個點，可能有人會認識和了解我。有的大家還能想得起來。

第一，從2002年后開始，我有機會到中央電視臺做嘉賓的節目比較多，包括鳳凰衛視，包括其它如人民網(603000,股吧)、中國經濟網等主流網站，所關注的話題，國有企業改革，環境保護，房地產宏觀調控。當時我在國務院國資委的研究機構一個部門，專題研究部擔任主任，所以這方面的內容是我的工作內容。

第二，2004年，國務院命名天津市為北方經濟中心，這對天津市與整個國家是一件大事。所以天津市委市政府決定在全國請兩名城市建設與城市規劃專家來天津指導工作。當時請了兩個專家，一個是我，另一個是清華大學建筑學院院長毛其智教授。這個事件說明我當時在這個領域已經有了一定的知名度和影響力。ppt上有我和萬科王石、天津市委政府領導的會議照片。

第三，2005年，新浪網舉辦中國名家專欄周，我是城市建設與設計領域的，就有了《李開發專欄周》，另外，雜志《建設人才》將我選為封面人物。這個城市建設與房地產的人會關注這個。

第四，從2002年起，我為多家網站做過城市規劃與建筑設計專題。比如，搜狐網，2002年，它的專題是北京首堵，交通難題，這個是約我做的，21個版面，規模比較大。

第五，我是國家房地產政策討論與宏觀調控的積極推動者。在2005年后，我發的文章比較多，社會影響比較大。為國家出臺房地產調控政策出臺起到了積極的促進作用。有幾篇文章被社會廣泛轉發，例如，《房貸新政劫富八百，損貧三千》等等。一時間朗朗上口，當時我是建議政府對房地產進行調控干預。

第六，2004－2006，中國的理論界、財經界、法律界產生了一場影響深遠的參與專家眾多的國有企業產權改革大辯論。通俗的說法叫“郎顧之爭”，郎咸平教授就是從那個活動走出來的名人。那么引爆這個影響三年之久的活動的人開頭是我。因為我當時是國務院國資委職業經理研究中心專題研究部主任，我就研究國有企業改革的法律，政策，郎教授批評國有企業改革中的企業領導人侵吞國有資產的問題，一個多月，郎教授發了好幾篇文章，但沒有回應，學術界無人理睬，所以我要回應，這樣，這個影響國家整個國有企業改革的政策制訂與實施的大辯論這形成了，幾乎全國三大領域的數百名專家都參與了。辯論的結果還有一個，就是我主編了一本書，名字叫《較量》，成為2004中國管理類暢銷書。

第七，2006到2007兩年，國家有一個關係千家萬戶的重大法規修改，這就是交通強制保險。事情是由著名的女律師劉家輝提出來的，她找了著名學者易憲容，易老師又讓她找我，結果我們三個人首發，提出了修改交通強制保險條例的建議。這個條例對全國的私家車用戶有重大意義。我們的建議得到了國務院領導的關注重視，網上有新聞報導。討論聽證會，一場又一場，結果是，私家車的個人保費下降了保額上升了35%，保額也大幅度上升，極大地保護了私家車用戶的合法權益。

下面給大家看一個人民網的新聞，《保費下降保額上調 "交強險"教會我們什么？》 2008年01月14日14:18人民網，備受矚目的新版交強險費率方案終於在上周末出臺：2月1日起，各車型保費平均下調10%，醫療賠償限額增加了25%，死亡傷殘限額更是猛增近一倍。這個結果，不僅基於一年來的經營數據，還一定程度上吸納了來自“聽證會”的民意。體現了科學、公正的監管理念。所以有朋友說，李老師，你到全國有車的地方就有飯吃了。

第八個事，2008年，聯合國減災署召開《城市重建規劃國際高峰論壇》，會務組是哈佛大學、麻省，伊利諾大學的城市規劃系，我是commit論文的，經過審查的，會議共有幾百位外國專家學者，兩個星期的會，主題是城市建設，城市規劃，清華大學建筑學院院長毛其智也出席了會議。那個會上，我成為了主題演講嘉賓。幾種語言同聲翻譯。現在的國家住建部行業網站有這個視頻。

第九個事，國家發改委在中央臺組織一個專題，國家發展戰略與東西部發展，主講嘉賓是國家發改委副主任杜鷹，兩個對話嘉賓中，一位是中國科學院的樊杰教授，他是給政治局常委上過課的，網上有新聞，另一位是我。我的主題發言是東西部的國家發展戰略平衡。當然，此外還是有許多事。就不一一列舉了。

這些事情介紹一下，說明李老師是積極做事的，對城市發展、房地產調控，房價趨勢也是有研究的。今年年初，中國房地產領域的大企業家王健林先生出了一本書，那上面有我的點評或者叫序言。我跟多房地產領域的大企業家也比較熟悉，象王石，任志強，馮侖先生等，曾經在多個討論會與活動上見面。

不好意思，有點八卦，這年頭喜歡八卦的人比較多。

下面談正題：

既然是著名經濟學者，又是研究國家發展戰略與房地產政策的，當然要給大家提供點干貨。

第一個專題，關於當前的經濟形勢。總的定義是穩中向好，艱難轉折。這個八字中的含義非常豐富。那么經濟形勢是當前一切問題解決的背景，不能不清楚。其它學者專家怎么看那是一回事，我是從實踐中研究出來的，我說說我對當前的經濟形勢的看法。

一是當前經濟有病，要好好治，認真的治，徹底的治，不治不行。我們的經濟主要有三種病，這些病是過去十年中形成的，病情比較嚴重。這個第一種病是浮腫病，第二種是軟骨病，第三種病是腸梗阻。

這個第一種浮腫病面積比較大，危害也比較大，病情挺重，需要深入地治。它表現在，基礎設施建設，開發區建設，二三線城市的房地產開發。基礎設施建設表現在，許多地方遠遠超過實施生活需要與發展需要去建設基礎設施，比如，全國有上百個城市要建設世界級大都市，有數百個城市的建設規劃是要建設200萬以上的人口的大城市，許多城市的規劃面積都是現在的城市建成區面積的5－10倍，動不動就是要建有300人口的城市，500人口的城市。要知道在國際上，100萬人口就是相當出色的大城市了。規劃面積一大，就是建設道路，地下管線，九通一平，相當一批城市的規劃區，入夜華燈齊放，有些是幾十公里，但是沒有人，基本上也沒有車通過。這些是浪費，但是錢已經投了泥里面了。二是開發區，過去的十年中，城市興起了多次開發區熱，許多地區連鄉鎮都有開發區，開發區要平整土地，修理道路，要把耕地變成建設用地，好端端的農地變成荒地廢地了。削去了表層的壤土，黃土翻出來，再壓實，修路，挖地基，這樣，農地完了。100年自然風化才生出十厘米的壤土，現在玩兒完了。三是房地產，一線城市還好，二線三線城市也到處建設房地產小區，不是不可以，但你得要根據市場需求啊，象鄭州的東區，幾萬幢房屋沒有人住，偌大的小區平時沒有人氣，更差的如鄂爾多斯(600295,股吧)，幾十平方公里的康巴斯新城區，一天路上沒有幾輛車過，這樣的房地產新區浮腫病不知道十年能不能治得好一點。

二是軟骨病。一個國家如果強大，健壯有力，主要表現在機械化工治金這些核心產業發展得好，科技進步，創新能力強大，有這些就有新產品。精密機構，重化工業，比如晶片，比如特殊鋼材，沒有堅強的基礎產業，你的工業如何與人家競爭？過去的十年，我們舉國上下勁往一處使，全力發展泡沫經濟，權貴經濟，上市圈錢，發展壟斷產業，拿地賺錢，拿權換地，利潤動輒是50%，只要有地，開發幾幢樓就賺了上億元，過去的十年，如果你是做小機械，小電工，服裝，印刷，這些就業密集型的產業，年利潤平均2－3%，稍一波動，就虧損了。所以企業都把錢轉移到炒作房地產項目上去，現在的沿海地區中小企業，相當部分奄奄一息，在溫州，40%以上的中小型企業沒有面臨巨大困難，經濟上的捆綁擔保也累垮了許多好企業。這些企業在通常都拿不到貸款的背景下，僅有的流動資金企業家們還拿出來炒作房地產。因為企業家們是要創造利潤的。這些年有多少精密制造企業，重化工企業發展得很好的，沒有，沒有就是軟骨病。治軟骨病的關鍵是要讓制造型企業優先發展，讓創新企業有好的利潤，有一個全社會關注制造型企業的好環境。

三是腸梗阻。鋼鐵業，建材業，煤炭，太陽能，光伏企業，大量的輕工產業，這些曾經過度發展的行業現在是衰敗了，市場沒有過去的那么大了，出口也少了。風能，光電等行業，這些曾經一哄而上的企業，現在等著一哄而下。許多產業由於發展過度，現在有上游，沒有下游，大量的產品沒有人要，大量的產能沒有辦法組織生產。產能發揮不了，就意味著資產失去作用了，資產的使用價值縮水，甚至價值無限接近於零，產業轉移、產業鏈升級換代比較殘酷，轉移不了，只有淘汰，這個轉移不是正常的產業轉移，不是正常的產業升級，是無情淘汰。腸梗阻要治，不是藥能疏通，而是手術切除，這個對身體的損害大去了。

但是，不治病不行，不治病原來的病灶就會深化，腫就成了癌，涉及的面就更大，治病就更難。所以我們應當擁護政府大刀闊斧地整頓，治理經濟病，這些病是過去的十多年中日積月累形成的，而現在承擔這些壓力的是現任政府，我們要充分理解政府的難處，支援政府的經濟調整與政策調整措施。

調整必然會促成經濟形勢的變化，必然有盤整，有升有降，經濟增速放緩。治理上述的三種相當沉重的經濟病，有兩種辦法，一種是休克療法，是極端的做法，治得快，但是傷害重，震動大，另一種是溫和的治，顧及社會穩定，顧及多民族國家，顧及政策的緩慢變化，兩種政策方案各有其長，我贊成后一種辦法，積極調整，因時利導，因為不能輕易否定一個政策，政府的政策要有連續性，所以，積極地實現調結構，轉方式，穩增長，時間會長一點，想和大家說的，今後五年主要就是這個三項任務。中國不能再強調gdp，要強調穩定增長，持續增長，不要帶血的gdp，不要畸形發展的gdp，也不要拉開貧富差距的少數人富裕的gdp。

下面講第二個專題，物業稅。因為不管出臺多少政策，真正影響房價的稅收是物業稅。已經從2006年說到現在，8年了，一直沒有出臺，但是看最近的頻繁動作，好象離出臺的時間近了。所以給大家普及一下。為什么要出臺物業稅？物業稅有幾種征收方式。為什么說是物業稅是房價調整的關鍵的稅賦？物業稅什么時候會出臺？物業稅大概有多少個點？物業稅的殺傷力有多大？這個應當是大家非常關心的。

物業稅是世界大多數國家，尤其是發達國家的主要稅種之一。就是不動產稅。大陸是學的香港的說法叫物業稅。象韓國，物業稅是增值稅，增值部分的60%交稅，再加上其它契稅，增值的部分政府拿走了75%左右，所以人們不炒房，投資人不多。另外，如果你有數套房，物業稅有兩種征收方法，一種是單一稅，一種是累進稅，這個累進稅的殺傷力可大了。比如，第一套房是2%，然后每增加一套房，稅率增加1%，如果某人有三套房，第三套就是4%了，所以炒房是萬萬不能了。

下面說說我們當前的物業稅研究，從學者的層面來說，總體來講，物業稅是要建議早點開征，但是稅率比較溫和。在美國，不動產稅是根據城市的發展情況來定，發展的特別快的城市，要抑制投資人炒房，要降溫，所以稅率較高，發展比較差的，稅率比較低，以鼓勵人們居住與購房。到目前為止，不動產稅高的在3-4%，低的在1%左右。在我國，學者們討論的是，1%以下，0.6-0.8%，這個稅是溫和的，說實在話，房東是可以將這個稅收轉到租戶頭的。為什么要制訂如此溫和的稅收，主要是穩定房地產市場，二是政策的變化不要太大，防止社會波動。三是第一次出臺物業稅．物業稅的大致意見，有說是人均４０平方以上，三個人家庭的在144平方米以上的開征。前不久許多專家提出，要寬容地看待居住面積，因為生活條件好了，這是大多數人的條件都得到改善了，許多人將父母接到大城市來了，有些人請了保姆，第二套房也算是一種合理需求，是生活質量的一種情況，這樣就有了一種說法，就是雖然只有一套房，但在人均80平方米以內物業稅是零稅率。當然這些還算是一些專家的想法，具體最終如何決定還不清楚。

物業稅據說很快要開征，由於是溫和地開征，大家就不用擔心。專家的意見認為，應當在生活質量提高的情況下，允許並鼓勵一部分有條件的人持有第二套住房。正象上面說的那樣，因為先富起來的人有保姆，有父母，也要得允許這些家庭有會客室，書房，過去我們的住房設計中是沒有會客室與書房的。二套房的稅收的稅率設計得比較低．我的個人意見是第一套可以在城市中心區，第二套如果是城市郊區，可以征收較低的稅收，為什么呢，城市市區是上班族的切身利益所在，富人多占了，房價就會抬高。這不公平。市區是城市公共資源所在的主要匯集地，房價的主要成因是公共資源的擁有量。希望有錢人不要過多地占有城市的公共資源，如果一個人在城市中心區只有一套房，它在城市郊區購買的第二套房，我的看法是稅收標準可以是市區的一半。這樣對持有多套房的人，要購買市中心區的房子的人是個約束。物業稅的稅率比較溫和，再加上沒有提累進稅，所以，房價不會象許多人說的那樣會大降，依我看，物業稅真正出臺，不會對房價有較大的影響的。當然，這個看法僅是部分專家的看法，這僅為大家了解物業稅的作用與方法提供一個參考。

第三個專題，談談當前社會的資金狀況。這個問題為什么要談，其實它非常重要，因為這東東跟房價的關係非常大。當前社會上大約有多少資金在流動？廣義的貨幣總額m2是120萬億，全社會的影子銀行，例如債券、證券，信托，基金，這些影子銀行大約有50萬億，國內每年新增外匯回籠用的人民幣25萬億。今年上半年我們國家的gdp是26.9萬億。最近決策部門又在討論降低銀行準備金，每降低0.5，約釋放2000億元，按4倍來計算，將拉動8000億元貨幣總量。2013年全國貸款總額約72萬億，因為貸款中基本沒有一年期以上的貸款，所以還有貨幣周轉量，全社會的流通總量就達到兩倍甚至更多。國內的資金總量算起來就有200萬億。這就是說，我們的社會中貨幣還是非常多。

但是人們不僅要問，貨幣多為什么貸款難？這個簡單，是因為國家要控制在房地產領域的貸款，讓資金回流到實體經濟當中去，回流到科技創新當中去。另外，也得了承認，過去的三五年中，二線三線城市的房地產與基礎設施的過多資金投放造成了資金沉淀。大家清楚，那個鄂爾多斯的新城康巴斯，50個億，五年建設而成，城市很漂亮，就是沒有人。原計劃的是150萬人口，這樣的城市是它的產業拉不動它，就業的崗位沒有，怎么能拉得動，所以這樣的三線城市或者四線城市不顧實際來投資如此巨大的項目，導致資金嚴重沉淀，這當然要帶來國家對房地產貸款的嚴格管控。象這種情況在一線城市就比較少，因為一是城市的產業鏈條能帶動源源不斷的投資，投資帶動就業與服務，在北京昌平的一個城中村，一個真正的村級組織，全村人口只有1000人左右，但是出租房是10000套，一大批年輕人在這里居住，就是因為大城市有巨大的就業空間，北京每年的新增投資達到8000億，這8000億帶來的投資項目除了本地人的就業外，還會為外來人口帶來約70多萬個就業機會。因為房租價格較高，所以年輕人收入有限，就租在城郊的村民的出租房。北京深圳的這樣的城市，有沒有空置房，肯定有，數量還不少，為什么空置，因為兩個原因，一是沒有物業稅的額外的壓迫，二是因為房價上漲的速度過快，出租的增值空間不如等房價上漲的收益來得更高。我是贊成強化房價調控。減少對不合規定的房貸的支撐，也是這個道理。應當承認，在大城市，雖然國有的幾大行嚴格執行國家的房貸規定，但是人們還是可以從影子銀行獲得大量的資金，可以從小貸公司、包括象余額寶這樣的互聯網金融公司取得資金。不要小看這些非主流渠道，貸款的總量可能不比銀行少多少，因為市場開放，各種投資類資金在運作過程中還是可以流到房貸這邊來，所以一線城市的房價原則是穩定並且會適度上升，好的地段依然會漲幅較大，比如，靠近地鐵站，學區房，靠近優質的商業中心與醫療教育單位的，這些地段的房價一定比周邊的要高一些。

第四個專題，要和大家談談房價漲上去，會不會落回去。我們要舉兩個例，一個是石油的例，查一下歷史的記載，1973年，國際石油價格是每桶是11美元，2007年漲價最高峰突破了147美元，從2002年油價每桶21美元開始，從2009年盤整，但是現在人們已經基本習慣了100美元，目前最高原油價格是106.93美元，最低是95.72美元。第2個房價的例子，海南房地產價格崩盤，想當年萬通的馮侖與建外soho的潘石屹就是1992年從海南逃出來的，當年每人從海南的炒作中分得了800萬元，后來辦了新的企業，現在都成為中國的房地產的大亨。這幾位的資產都是以百億與千億的量來計算了。為什么會這樣。這里我給大家解讀一下。房價的大幅調整，涉及到整個價格體系，價格是一個拼盤，價格構成是一個由市場不斷調整形成的體系。體系是一個長期形成的結果。

從歷史上看，除了大革命外，價格體系都是相對穩定的。石油的價格，從11美元到100美元，為什么降不下去了，這里我要大家分享幾個規律性的結論。一是當前需求決定價格。你需求那么大，價格就會上揚，眼前市場決定了價格。二是長遠需求決定價格。比如石油，車越來越多，車的質量越來越高，價格只會漲不會落，這也是按著腳指頭能想得到的事。三是資源的可替代性決定價格。如果許多東西可以替代石油，那么石油的重要性就要降低。一個家庭，最重要的資產是什么，房子，有什么能替代，沒有，太重要了。而且是和土地在一起的，土地是不能再生的資源，完全沒有可替代性。四是政策的穩定決定價格。這個就不用解釋了。

那么，我們城市的房價會落下去嗎？簡單地說，有旺盛的產業發展與就業需求的城市的房價都不會落下去。他有產業支撐，有巨大的發展空間，不停的有投資，有創業，就有就業，外來就業人口越來越多，怎么可能跌落下去，不可能的。注意我講的這個前提。

第五個專題。要研究經濟增長的來源。2013年，我們的統計出來了，投資拉動的增長是75%。實際上最近的十年都是這樣。靠新增投資來增加產值，增加稅收。國家正在增加大項目建設，拉動經濟增長，這個做法近五年改不了。最近會有許多個萬億級的大項目出臺。

這個問題說明了什么？在發達國家，投資拉動占新增國民產值是多少？通常是25%。我們是人家的三倍。這表明我們的經濟，有這樣的幾個特點，技術改造、技術創新的力量相對較弱，產業結構的鏈條層級比較低階。投資型經濟最大的特點是，拉動就業的能力較強。對一個城市來說，新增投資，面對的三方面的就業人口，本地已經就業的要調整，本地失業的，外地的調整的，失業的。比方說，一個央企，在房山投資了，但是老北京的人不去那里找工作 ，因為拖家帶口，已經在市中心或其它區域安定下來的，所以他（她）不到那里去找工作。對外來人口就不一樣了，第一次來，在哪是哪，同時，許多新崗位，由於時代進步，對人才的要求也高一些，也要從外地來找。這就導致外來人口大量涌入城市。前些年，我們測算過，一個城市，如果每年有5000億的投資，大約有60－70萬的外來人口進入城市。這是個規律。所以許多產業發展好的城市，外來人口會穩定的增長，對住房的需求是剛性的，這樣的城市，房價也是難以向下走的，幾乎是清一色的向上走。

第六個專題，就是大家目前最關心的內容，關於最新的戶口放開制度。我的看法是，它將為深圳的房價向上沖提供了重要動力。深圳不會開放戶口立即入戶，但是積分入戶肯定開放。你可以要有四年到五年的積累，才能入戶，享受社會公共福利。這樣，肯定會產生一定的沖擊波，居住在深圳，不是棚戶區，如果你都租不起象樣的住房，怎么可能算你達到一定的轉戶條件？現在轉戶的條件是什么，在每年北京的人大政協里開會時都有議論。許多人不知道， 其實核心就是你是為這個城市添磚加瓦的人，還是來分蛋糕的人？如果你是來作貢獻的，那你要達到城市平均收入的中線以上，就是你是做大蛋糕的。如果你是來分貢獻的，分蛋糕的，連租一套象樣的住房也租不起？怎么評定的你的創造能力。對不起，城市不歡迎您。所以為了這個指標，你得要想辦法租一套象樣的房子，你還得要好幾年都這樣，當然你還是交勞保，政府怎么管你，就看你的收入能力，交勞保情況，住房情況考不考核？簡單地說，城市也會嫌貧愛富，這個大家可以理解。社區肯定會考核，收入能力體現在你的創收能力，這是水平，專業技術，工作能力，能為城市作貢獻的能力。我們討論過這樣的話題，怎么讓外來人口入戶？一是要工作幾年，這才算穩定就業，二是文化程度，技術程度，當然是專業指標考核，三是什么樣的人算是增貢獻的，不是分貢獻的，就看收入有沒有過城市平均收入水平。當然，社區要進行審核。收入條件，住房情況都有要求，為了入戶 ，就是要有象樣的房子，再小也不能小過一室一廳吧，大家為了通過入戶 的考核與評價，租房子，租較好的房子，或者購買房子，這幾乎是必然的選拔以。所以它會帶動房價適度上漲。

第七個專題，就是全國城鎮化的政策拉動。全國近14億人口，現在有9億是農村戶口。農村的人口要逐步進城，多少人，最近的十年，至少4個億，進城的人都要住房，每年要有4000萬人口進城，這就是4000萬個市場需求。這些人到那些城市，必然擴大了住房需求，導致房價穩定上升。

第八個專題，要跟大家討論的，是政府財政的主要來源分析。許多人在說，政府財政現在是土地財政，確實是。這是過去的十多年房地產政策導致的，或者是形成的。十多年的房地產寬鬆發展的政策，由於房地產利潤率遠較實體經濟為高，所以資金就自動轉入到房地產領域。這是經濟規律。現在要治經濟上的浮腫病，比較難，因為已經成為土地財政的依賴症。許多專家算過賬，就是政府的財政的60%是來自的土地的收入。

大家要清楚，政府財政要養活的人數不少。工作費用也越來越高。財政收入從哪里來，實體企業發展不景氣，政府的財政收入就少，所以如果房地產的財政收入不上來，政府的收入也不能保證，這怎么行？如果政府打壓房價，房價一下來，房地產的利潤就要下來，政府的財政收入就要大幅度降低。因為，地方政府打壓房價就是打壓自己的收入。好了，我們大家該清楚了，政府調節房地產市場，就只會穩定房價，不會打壓房價，因為打壓房價，對房地產市場沒有好處，對政府財政收入沒有好處。所以，大家看到沒有，就是許多城市都在放松限購，開放房地產市場，讓房價寬鬆管理，就是這個意思。

今天耽誤大家寶貴時間，我講了八個專題，一是經濟形勢的三種病，如何冶病。二是關於物業稅，三是社會資金狀況，就是市場資金非常充裕，四是房價漲上去，能不能跌回來，基本是不能或者是很難。五是講經濟增長的主要來源，主要是投資拉動。六是講戶口開放制度，它會強調入戶條件，買房的人會增多，房屋出租的價格會提高。第七個是城鎮化政策，每年有4000萬人從農村走向城市，他們都有住房需求。第八個專題，是講的政府財政收入的來源，對房地產的依賴性非常大，至少最近的十年就是如此。以上八個專題，七個與房價和房價趨勢有關。簡單總結一下，在一線城市，在不斷有投資的城市的中小城市，房價回落很難。最大的可能是穩定或上升。

謝謝大家！

（李開發，著名經濟學家，博士，研究員，長期研究房地產市場下宏觀調控政策，研究城市建設與規劃設計。發表過各類論文一千余篇。）