銷售亂象：日光盤造假折扣混亂 萬科金域東郡遭維權

 真假“日光盤”

和訊房產訊息 房地產市場有一個令開發商愛恨交加的群體——他們推動樓盤項目的快速銷售，卻也推波助瀾著市場的亂象叢生——“競爭陷於無序，操盤迷失誠信”，有業內人士如此評價當下的房地產代理行業。

“在開盤當日按營造‘日光’的假象，誰知道沒過兩天就打出5萬抵45萬的折扣促銷……”

“看房時承諾了學區屬性，簽合同時才發現完全不是那么回事，一切都是為了賣出房子……”

近日，北京（樓盤）金第萬科.金域東郡二期部分業主就樓盤搖號涉嫌造假、銷售折扣混亂、虛假夸大宣傳等銷售行為進行了維權。

真假“日光盤”

業主在4月26日搖號當天拍攝的銷控表             后期項目重新放置的銷控表

在樓盤扎堆的亦莊開發區河西區，金第萬科.金域東郡二期4#樓於2014年4月26日開盤，多家媒體與渠道代理滿滿占據了樓盤的一隅，而圍繞“賣房”的主題，一場無所不用極其的銷售混戰也由此展開。

當天號稱224套房中的223套房源全部被認購，銷控表上的亮眼的紅色刺痛了業主的眼睛。

回憶起當初“熱銷”的盛況，業主方先生（化名）認為這一切都是假象。“刻意營造熱銷的氣氛促銷，當時說排號是400多位，我排在180多號，結果銷售卻說可以安排一下讓我提前搖，不少業主也反應了同樣的情況，那中間多出來的號是不是就是虛假的？”

業主認為，事實上開盤當日所謂排號或選房的客戶有至少一半以上是假購房者，樓盤雇人排隊搖號造成現場搶購的假象，給購房者造成誤導簽定了購房合同，有誘導銷售嫌疑。

如果說業主的猜測還有待商榷，那么距離開盤2個月后的今天，住建部網站公布的數據顯示，該樓盤可查詢到的網簽數為105套。“現在商品房簽訂正式合同都需要網簽過后的合同號，並且結果第二天即可在住建部網站查詢，也就是說網簽數據真實反映了樓盤的購買情況，”方先生如是表示。

學區房虛假宣傳

業主拍攝的金第萬科·金域東郡項目圍欄宣傳

令業主更為憤怒的是，不僅僅是銷售造假，樓盤一直以來宣稱的“學區房”也要淪為泡影。一期業主廖先生（化名）反映，項目一直宣傳的11學校並不接受新建樓盤的業主子女。

據和訊房產調查，這所十一學校亦莊分校就是指亦莊實驗小學。在大興區教育委員會發布的亦莊地區2014年義務教育階段入學工作方案中，亦莊實驗小學劃片范圍包括南海家園七個社區內瀛海回遷居民的子女以及經開發區認定的海外高層次人才子女、重點企業高管子女，但並不包含金域東郡等新建樓盤。

在求證亦莊社會發展局后得知，11學校最初是南海家園7個社區的配套小學，招生規模已經限定，不承接金域東郡等3個新建樓盤的業主子女。“亦莊x95地塊是作為這3個樓盤的教育用地保留的，但什么樣的操作模式，是否是名校，由哪家承建，目前尚不得知，”該工作人員表示。

“之前在附近的金茂悅等幾個樓盤都看過，就是因為它們沒下死口承諾學校的事，才最後選定的金域東郡，銷售當時這么和我說，‘11學校就和我們隔一條街，我們要是不能上，你說它們能上么？’”而在該樓盤的一系列對外資料中，“家門口的十一學校”一直是宣傳重點。

為此，業主找到金第萬科.金域東郡現場的工作人員，試圖將情況進行反饋。而據住建部資料顯示，樓盤的開發企業是由金第房地產和萬科房地產各出資一半、注冊資本為1000萬的北京萬瑞房地產開發有限公司。進一步查詢得知，這家名為萬瑞的公司甚至已經有過夸大宣傳的“前科”。市工商局網站顯示，該公司曾於2013年7月因在宣傳語中使用“頂級”、“國家級”等詞匯被工商部門處罰（京工商海處字（2013）第2085號）。

事實上，萬科合作樓盤夸大宣傳學區房的事件早有先例。今年3月，“買長陽半島，上北京四中”——房山區長陽半島項目的建設單位北京中糧萬科，同樣因售房前的這一承諾，被24名業主集體起訴。

多方混戰 銷售現場亂折扣

然而，夸大和虛假宣傳僅僅是維權事件的導火索。真正令業主不滿的，是項目多方代理渠道“混戰”帶來的利益損失。

據業主李女士反映，樓市在宣傳初期就設置了名目繁多的優惠。“光是現場人員就包括了代理公司偉業、兩家媒體共計三方，和我說的折扣就有好幾種，先是5萬抵20萬，還有5萬抵21萬的，其中包括兩家媒體的前期交5萬抵13萬，銷售人員引導做個內部團購的優惠3萬，還有開盤當天訂房優惠5萬，就是各種噱頭搞得人弄不清楚。”

令李女士吃驚的是，就在簽完合同以后的5月31號。金第萬科·金域東郡二期通過中介鏈家在6月中旬又推出了5萬抵45萬的優惠，房源數量為50套。

號稱售罄的樓盤怎么還有50套房源降價出售了呢？認為利益受損的業主坐不住了，他們試圖找到樓盤討要說法：樓盤委派二手房經紀公司以特價房名義優惠45萬推銷50套房源，沒有履行對前期認購房屋準業主的告知義務。

然而，業主並沒有得到樓盤方的回復，不僅如此，現場工作人員也拒不承認特價房實情。

那么這部分降價房源是否存在？和訊房產在與鏈家代理銷售李玉（化名）的對話中證實，萬科確實和鏈家有50套折扣房源的協議，同時也不僅僅是一、二層等指定位置的尾房，也有位置不錯的房源。

鏈家地產市場研究部分析師張旭表示，這屬於鏈家地產的一二手房聯動業務：“公司和開發商合作來銷售一些新盤，鏈家的義務是帶領客戶到樓盤現場看房。這部分客戶可能是從二手房蓄客中積攢的對這個區域有意向的客戶，那么鏈家會推薦客戶到指定樓盤購買新房。我們起到帶客作用，由樓盤方面派人進行講解，案場方面的業務就不涉及我們了。”

最終，和訊房產得到萬科品牌部的書面回復：“該活動是北京萬科金域東郡項目6月19日-21日推出的“激戰巴西、激情東郡——金域東郡世界杯爭霸賽圓夢計劃”營銷，針對二期集中開盤后剩余的特定位置房源進行的一次促銷活動，且房源數量有限，購買活動指定房源一次性享受5萬抵30萬的房款優惠。”

從雙方的資訊來看，無論是優惠幅度還是房源位置都出現了一定出入。有從業人士推論，這種情況有可能是渠道商為了宣傳效果和客源競爭而單方擴大了折扣比例。

案場亂象誰之過？

和訊房產就上述事件咨詢了北京市銘滔律師事務所合伙人焦景收，他指出：“樓盤在開盤時期通過制造熱銷假象誘導簽約，屬於夸大宣傳；銷售承諾學區房而沒有落實，構成虛假宣傳的事實，而在后期隱瞞折扣資訊，侵犯了業主的知情權。”

對此，萬科方面表示，惡意誹謗搖號造假、工商注冊不實、學校亂承諾的內容與實際情況不符，北京萬科保留對惡意誹謗者進行法律起訴的權利。

和訊房產在追蹤過程中發現，多方資訊的不對稱將事件發展推入僵局。溝通過程中，不管是日光盤造假還是誘導簽約，萬科不止一次的表示對事件的不知情，“樓盤現場是我們委派具有一手房銷售資質的代理公司進行操盤，你說的那些情況我們不知道。另外，折扣資訊不是鏈家官方發布的，而是鏈家的經紀人，為了賣房而打出的宣傳語。不確定是哪個經紀人，但是做這件事沒有征求我們意見。”

這番話無疑將矛頭直指現場的代理公司。“這種情況有可能出現，代理公司資質不一，在承接全案操盤的過程中，可能會出現不當行為，包括夸大宣傳、營造熱銷假象等等。”有業內人士如此猜測。

值得注意的是，多個渠道駐場也給這場糾紛添上了一筆。“在這個事件中，多家媒體、鏈家都是樓盤的渠道方，先后推出了不同品類的折扣促銷，沒有進行口徑的統一從而造成了客戶感官上的混淆。”

“代理服務類的公司駐場出發點是提供完整案場的服務，渠道和電商類主要是確客，就是客戶確認的工作，來確保客戶不流失。但是售樓處不是一個戰場，是開發商和消費者發生關係的平臺，客戶不會希望過多的代理在現場存在，因為這必然會產生混亂，這樣的衝突或許短時間內很難根除，”一位不愿透露姓名的代理公司高管表示。

“這個事件中，同時出現了代理、中介以及多家媒體電商。顯然，為了爭奪僅有的市場份額，眾多的渠道商或代理商都在想辦法各出奇招。有可能是在市場下行的背景下，迫不得已的銷售行為。但不可否認的是，開發商有不可推卸的管理職責”上述人士如是表示。