陳偉:財政補貼房貸是飲鴆止渴應慎用

近日，四川省財政廳決定，從2014年7月1日至2014年12月31日期間，對金融機構按照國家政策規定向居民家庭在本轄區內首次購買自住普通商品房提供貸款，且貸款利率不超過（含）人民銀行公布的同期貸款基準利率，按金融機構實際發放符合條件貸款金額的3%給予財政補助。我們認為，這一政策的實施將有利於激勵商業銀行擴大首套房貸款投入，當地房地產市場也有望一定程度上得到提振，但這一政策的公平性，以及由此產生的負面作用卻不可小覷，這一政策應在全國慎用。

激勵銀行擴大房貸投放

總所周知，由於多方面原因，銀行對於曾是香餑餑的個人按揭貸款投放熱情有所下降。第一，利率市場化加快帶來了銀行負債成本提高，房貸作為低收益的資產對於銀行的吸引力已經下降。如現在5年期以上房貸基準利率為6.55%，若按基準利率0.9倍執行，優惠利率為5.895%，而目前5年期的存款利率雖然是4.75%，但銀行一般都上浮10%到5.225%。這意味著，銀行發放房貸的利差空間不到70個基點，在這樣的情況下，銀行更愿意投資低風險的理財產品，也不大愿意發放個人房貸。

第二，銀行有了更多高收益的資金投放選擇。如一方面由於小微企業貸款利率一般在基準利率基礎上上浮30%，另一方面也由於增大小微企業貸款投放適應監管部門支援小微企業發展的要求，目前小微企業貸款已經成為銀行大力推進的業務。

這也使得盡管今年5月以來，管理部門要求銀行落實差別化住房信貸政策、改進住房金融服務，但是房貸的利率並沒有有限降低，今年二季度以來個人住房貸款利率還上升了23個基點，達到6.93%，創出兩年以來新高。

這無疑都加大了房地產市場的調整壓力，今年二季度以來，各地房價都出現了明顯的下滑，四川也沒有例外，如四川省會城市成都5、6月房價環比下降0.3%，0.6%。

對於地方政府來說，在短期難以期望央行降息降低房地產貸款利率的情況下，出臺措施鼓勵商業銀行降低房貸利率，增大房貸投入就成為穩定房地產市場的關鍵。

此次四川省政府則以財政補貼政策作為引導，鼓勵銀行降低房貸利率，將更多的信貸資金投向房貸，降低房貸利率。

如目前銀行普遍實施6.55%的房貸基準利率，這意味著銀行投放一筆40萬的房貸，未來20年將獲得利息收入31.8萬，而在銀行獲得1.2萬的財政補貼之后，則它可以將房貸利率降低為9.3折左右，由此也可以保證銀行在兩者情況下獲得基本相同的收入。

這無疑也有利於降低房貸的成本，刺激房貸需求。如9.3折情況下，房貸人每月將少還貸款100元左右， 20年總計少還利息近2萬元。

政策刺激房貸的負面作用不可小覷

盡管四川省政府為刺激房貸所需要付出的財政補貼收入不算高，如假設今年下半年四川地區住宅銷售額與去年同期基本相當，都為1546億，其中，首套房占80%，房屋貸款成數為6成，則政府補貼金額只有22.3億，但是由此引發的多方面經濟社會爭論以及后果卻不可小覷。

第一，政策公平性卻值得商榷。如財政補貼政策本應優先用於民生保障，補助社會弱勢群體，這次補貼雖然僅針對首套房購房人，但是在房價收入比仍較高的情況下，補貼的受益對象無疑是買房的中等收入階層，這對於那些沒有能力買房的弱勢群體無疑是不公的。而政府本應利用這些財政資源進一步提高社會保障水平，如四川省2012年社會保障支出占財政支出只有12%，仍遠低於世界平均水平。

第二，動用財政資源進一步引導商業銀行加大房貸投入並不有利於信貸結構的調整和優化，支援經濟增長的轉型。如今年以來，盡管商業銀行對於房貸的興趣有所下降，但投入量仍保持了較高的水平，1-6月新增房地產貸款達到1.54萬億，仍高於去年房地產市場高潮期的1.3萬億，房地產貸款余額增速高達19.7%，也大大高於平均貸款增速，若全國各地普遍效仿四川的政策激勵銀行增大房貸投放，則將進一步擴大銀行的房貸比例，而這也不利於中央期望的信貸結構調整目標的實現。如今年央行兩次定向降準的目的就是希望銀行加大對於涉農以及小微企業的貸款投放，但在財政補貼政策的誘導下，定向寬鬆后銀行的更多資金卻容易流向房地產領域，小微企業的貸款增長空間反而受到壓制。

第三，在目前房地產價格剛下滑不久，四川省就動用公共資源“救市”。如以四川為例，省會城市：成都房價自今年5月開始房價才出現環比下滑，而今年以來四川住宅銷售面積增速並沒有出現持續下滑，1-6月雖然由於去年同期較高的基數，房地產銷售面積累計增速為-1.75%，但仍比1-4月回升1.5個百分點。這一政策無疑容易引發各地的效仿，從而引發全國各地更大規模的房地產救市政策，這無疑也會進一步強化購房人對於未來房市只漲不跌的預期，短期當地經濟發展對於房地產的依賴度也將更大，這對於經濟中長期持續發展和經濟轉型都是不利的。

當然，在目前中央要求穩增長的情況下，四川省刺激房市或許也是目前無奈的選擇，如2014年四川上半年gdp增速只有8.5%，已低於年初制定的9%目標，而穩定房地產對於當地經濟發展的多個方面都十分重要，如四川省財政收入對於土地收入的依賴程度較高，2013年土地出讓金達2049.36億元，與全省稅收收入基本相當，大大高於全國平均水平；房地產投資占固定資產投資比例達到20%，穩定房地產投資也就是下半年投資增長的關鍵。

因此，四川省實施該政策也有著現實經濟發展的合理性，但是這一飲鴆止渴的政策行為卻不能濫用，我們期望鑒於該政策的負面作用較大，它的使用在全國范圍內應該慎用。（本文作者陳偉系民族證券宏觀規則分析師）