陸挺：傳統觀念阻礙土地制度變革

和訊網：最近西南財經大學剛剛發布了一份《房屋空置率》報告，對眾所關注的房屋空置率問題進行了論述，您認為這個報告存在什么問題？

陸挺：首先必須說他們的報告質量是比較高的，經過了非常詳細的家庭調查。

但我認為還是存在一些問題，比如他們的空置率計算首先是22.4%，然后他們再根據國家統計局數據推算，這樣就得出了將近有5000萬套城鎮空置住房的結論。

我認為這個演算法大體有兩個問題：第一，他們把總量上的城鎮住房套數高估了。

高估原因有兩方面：一是他們把家庭戶和集體戶全部算成家庭戶，一下子把數字抬高了10%左右。

二是我國所謂的城鎮中都包含有大量的農村。這個比例我認為有30-40%，原因在於我國過去十幾年、二十多年大量的建制城鎮化，有的人叫做偽城鎮化，很多地方把縣改成市、市改成區、或者縣改成區，一下子把整塊農村地方都改成了城市。但實際上我國城市的真實建成區，往往就占這個城市轄區面積5%左右，包含了很大一部分農村。

如果把這兩部分去掉，實際上城鎮總體空置住房的數量要遠小於五千萬套，我們估算也就是2700萬套左右。

第二，空置率的問題。我覺得計算空置率計算存在兩個技術因素。一是要把毛坯房去掉。大家知道在過去若干年我國的建房速度是比較快的，但建房中的大部分，除了在一線城市之外，絕大部分的城市都是毛坯房。毛坯房從建成到入住基本有九個月到一年的時間，所以要去掉一定程度的毛坯房，現在我們每年新增加的城鎮住宅大概1100萬左右，去掉中間的毛坯房實際上把我們的空置率降下來了。

實際上我認為我國的空置率沒有22.4%，我們的估算大概在15%左右，

和訊網：您說了一個比較專業的名詞，關於集體戶和個人戶，這是怎么回事？

陸挺：其實很簡單，比如我們來北京上大學就算集體戶。我們到北京有時候辦一個集體戶口，我們在一個大的企業工作，還沒有成為家庭戶，我的工作性質和居住性質是和一個集體聯系在一起的，這個集體戶很大一部分是學生。

為什么計算的時候要分清集體戶和家庭戶呢？很簡單，因為我們現在很多關於城市總體住宅計算有兩個關鍵數字。

一是國家統計局給的現在城鎮的常住人口，按照去年的計算應該已經達到了53%。二是我們人均居住面積，按照現在的統計局的統計，到2012年的時候已經是32.7平方米。

很多人很簡單地想象我們現在的城鎮人數是全國人口的53%，我們的人均居住面積是32.7平方米，這兩個數字一乘再除以一個大概現在我們戶均人數，就得出我們有多少套數面積。

但其實這個方法是不對的。因為我們的城鎮人口中有12%實際上是集體戶，它的人均居住面積遠小於32.7平方米。如果我們這么做就高估了我們實際上在北京的人均居住面積，也高估了我國在城鎮的住宅套數。

實際上我們也都知道所謂的城鎮居住面積還有很大的一個問題，這個問題和空置率和城鎮住房空的數量關係不是很大，但在我們推斷將來中國城鎮化的需求時至關重要，就是農民工的問題。

很多人說農民工是不是已經包括在53%的城鎮人口中，我認為包括了一小部分，絕大部分並沒有被包括。但是如果我們真的以北京的常住人口，然后再計算北京的人均居住面積，就會一下子把北京的人均居住面積往下拖五、六乃至七、八個百分點。

和訊網：如果房屋空置率高估會造成怎樣的后果？

陸挺：后果就是在計算供給和需求的時候，得出一些在我看來可能是有誤的結論。

比如在西南財經大學家庭調查的政策建議里，就認為我們現在城市的住房、空置房已經遠超出了剛性的實際的需求。新增的需求要比將來新增的供給小很多。他們計算了一下，目前只要每年新蓋房子的40%已經足夠我們每年新增的需求，但就犯了在我看來的兩個問題：

第一，他們把建制城鎮化或者偽城鎮化里的30-40%農村人當成了真正的城市居民，還把他們的住宅當成了真正的城市住宅，實際上不是。我們到北京郊區看很多還是平房，稀稀落落的，不是城市住房。北京還是大城市，郊區那邊算比較繁華。其實在很多地方一下把縣變成區，其實涵蓋了很多的農村。

第二，在我看來是掩耳盜鈴，我不能因為我的家庭調查里很多的技術原因，不能涵蓋農民工，就認為那些農民工沒有城鎮住宅的需求。

當然西南財經大學的同事說技術原因做不到。他們也承認很難訪問那些棚戶區還有宿舍區什么的。比如像富士康，在深圳兩個工廠宿舍住了40多萬人，他們是訪問不到的，不可能到那里做家庭調查的。

但不能因此就否認這40多萬人是基本不可能回到農村了。

所以，在這里我們一定要注意，現在很多的家庭調查，包括國家統計局的家庭調查，還有一些民間機構的，包括西南財大，中間都有很大的問題。這個問題在我看來技術上很難解決。

但你不能說因為我沒有調查到，在做結論的時候就忽視這些人的存在。實際上按照我國統計局的農民工監測調查，2013年我們有2.6億農民工，這些農民工中間又有多少人離開老家呢？有1.7億。而在這1.7億中舉家出去的只有3000萬，也就是說，其中1.4億是單人出去的，並沒有和家庭一起出去。這些人背后是大量的留守婦女和留守兒童，我國可能有6000萬左右的留守兒童，這些人加上那些農民工都是我們未來城鎮化的需求。

所以，對那些家庭調查的仔細分析，不僅要看到他們的優點，當然我也認為他們做了很多很有益的事情，但也要看到這些家庭調查的一些缺陷。在這樣的基礎上做政策建議的時候我認為就會走入誤區。

和訊網：也就是說，按照他們的調查結果很可能會做出非常嚴重的錯誤判斷，是這個意思嗎？

陸挺：比如他們主張，現在的保障房建設應該停止或者大大的減少建。

這就不對。我認為有些地區的確可以停止，有些地方也可以少建，但不能推廣到整個中國。因為我們的整個國家差別特別大，城市間的分化越來越大。

在目前這樣的情況下，我認為保障房的建設還是有必要的，棚戶區的改造還是有必要的。我們不能在每個地方蓋保障房，蓋保障房的地方應該是那些真正有工作，有大量農民工的地方，要大量考慮當地城鎮居民的貧困戶口。實際上未來保障房重要的需求方，我認為應該是1.7億離家農民工，再加上他們6000萬的留守兒童和留守婦女。

和訊網：我之前聽過一個觀點，我們對農民工實際上只是讓他們作為工人進城了，但他們的家庭沒有進城，每年過年的返鄉潮就是體現，這其實是很不正常的，應該讓他們的家庭團聚。

陸挺：對我國來說現在不僅僅是一個經濟問題，也是很重要的社會問題。

這兩天世界杯決賽在里約熱內盧，大家都知道里約熱內盧有世界上最大的貧民窟。相比之下，很多人都說中國沒有貧民窟，其實這就看你怎么想了。

人家有貧民窟很重要的原因是因為他們允許打工者把他們的家庭帶到城市。當然這些人工資很低，而那些國家的保障房建設也的確很落后，像巴西、包括像印度的孟買那些地方的確也很難建設大量的保障房——而且有的時候你建得越多，來的人越多。所以，那些國家就出現了貧民窟。

有人講我國社會主義的優點就是沒有貧民窟。我認為這不對，實際上我國沒有貧民窟的背后，就是我們有1億多是單人出去的農民工，還有6000萬的留守兒童，大量留守婦女。而那些出去的農民工又住在什么地方？按照統計局的調查，打工的一半住在工廠的宿舍區，還有將近20%是與很多人合租在一起。

和訊網：就是說我國雖然沒有貧民窟存在，但背后卻包含了我們家庭的離散。

陸挺：在我國很少見到類似於像里約熱內盧和孟買的貧民窟，當然一方面你也可以說我們的制度比他們先進，我們的保障房建設比他們快。但實際上另一方面，是我們目前這樣的情況，是我們家庭的離散並沒有使得那些打工者真正在城市邊緣安家。

和訊網：但也要看到我們很多城市分化很厲害，有些城市出現了鬼城，但另一些城市卻人口不斷涌入，應怎樣處理這些情況呢？

陸挺：我認為接下來的政策核心就是能夠根據不同城市的情況，在土地安排上進行區分。

因為蓋房子需要土地，另外還需要一些安排能夠把資源和其他資金信貸的額度，包括中央財政的撥款能夠慢慢集中到那些有大量人口涌入的地方。

當然我認為很重要的一點，還應牽扯到中國的戶籍和土地制度的改革。因為這些農民其實並不是真的一無所有，每個農民最起碼有一個在我看來是比較珍貴的資產，就是土地。他們怎樣用這份資產，我認為接下來幾年是對我國很重要的挑戰。

像現在有的人說，中小城市要開放戶籍，讓農民變成非農戶口了，付出的代價是相當大的，就是放棄在農村土地的承包權。但他們還是拿不到那些大城市的戶籍。

這也是為什么中國戶籍制度改革走到了瓶頸，一方面大城市改革不會給他們的，但另一方面，小城市人家也未必要。

戶籍制度改革背后真正的核心是我國的土地制度。

我覺得土地制度實際上思路可以放開，給那些真正需要進城，已經很多年不從事農業生產的農民和他們的家庭完整的土地所有權，讓他們可以置換——就是把他們的土地所有權和他們所要移民的城市進行權力的交換，把土地的權力交給當地的城市，當地的城市可以給他們保障房資格，給他們戶籍，還要給他們整個社會福利的安排。

我認為在這樣的情況下，是一種對等的交易，並不是說失去土地的農民就變成一無所有，就變成無產階級。

在這種情況下，實際上並不用太擔心失去土地的農民就變成了流民。

和訊網：發達國家農業人口是相當少的，而我國還有很多的農業人口。未來的趨勢，大家都說農業人口未來肯定會是逐步減少的情況？

陸挺：現在這個問題在我看來已經很嚴重了。如果我們嚴格按照戶籍來看，我們現在農業人口占到63%，非農業人口是37%，我國還有三分之二還是農業人口。

但實際上我們都很清楚，所謂的農業人口中有相當一部分從事的都是跟農業沒有什么關係的工作。我國的gdp農業貢獻的只有11%左右。

換句話說，表面上我國現在有很大的矛盾，三分之二的農業人口貢獻了11%的農業的gdp，實際上不是這樣，剛才我們也講了，我們現在農民工就有2.6億，農民中間可能有一半的人已經不從事農業了。

和訊網：有一種制度觀點，認為土地進行私有化改革，是不是過於激進了？

陸挺：我認為並不激進。實際上我還是不想用私有化這個詞，還是確權和流轉好聽一點。事實上，十幾年前中小企業和國有企業的改革，我們是稱為民營化，也不敢叫私有化。但如果有些權力進行一些正當的交換，確保農村農業戶口的居民真正將他們的權力置換成城市的權力，我認為並沒有什么不對。

過去若干年，我國貧富差距比較大幅度的拉開，就在於城市居民的權力得到保障，他們在城市擴張的時候，經過拆遷基本上都得到了比原來住房改革前面積大得多的住房。在住房改革之前，城市也沒有什么私有住房，但現在我們知道住房絕大部分都是私有的。

為什么城市里的房子可以從公有變成私有，拆遷得到很大補償，而農民的房子就得不到足夠的補償呢？這樣農民的土地就不能從公有變成私有了。其實私有並不等於說變成了大地主所有，這里面的私有是真正給予我們處於弱勢狀態的廣大農民權利。

其實，中國農民的土地一般來講都有兩塊，一是宅基地，二是耕地。我們其實首先可以考慮宅基地的私有化。目前我國的宅基地相當於私有，它唯一不能做的就是轉讓，尤其是轉讓給城里人。而相比之下，宅基地現在是我國土地浪費最嚴重的一塊。

為什么呢？它跟耕地還不一樣。比如我是一個農民，去城里通過買房等好不容易拿到戶籍。那么我在農村的耕地基本就會被人重新分掉了，但是宅基地我只要在上面有哪怕再破的房子，也可以繼續保留宅基地。而這就導致了現在在我國農村有大量的空置房。

一方面是因為很多農民工在外面打工造成的，一部分人真正變成城市戶籍的人口，但是他又不愿意放棄這個宅基地，最後就造成了宅基地的空置和浪費，上面的房子經常是特別的破爛也沒有人住。

所以，我認為我們的改革可以先從宅基地開始改，讓農民可以自由處置他們的宅基地，最好的一種方法是把宅基地變成耕地，拿到的耕地指標然后再和城市進行置換。

和訊網：我知道您其實也是農村出身的。這讓我想到，其很多三農學者都說要為農民著想，如果土地私有化，農民會很快變得貧困。作為農民出身的您，認為這個觀點正確嗎？

陸挺：我認為是完全錯誤的，甚至是無稽之談。說這話的人可能從沒有真正在農村生活過，自己家里也未必真的是農民。

實際上要對農民好，在我看來就是要給農民真正、完整的土地的權力。

其實即使這樣做了，很多農民也未必會把他們的土地賣掉。甚至有的農民還可能會想要去買別的農民的土地，因為要擴張。

另一方面，很多新一代的農民工是再也回不去農村了。不要指望他們等下次來了金融危機就會重新跑回農村種田，即使金融危機那些人也不會回去，因為他們根本不會種地。

第一代的農民工是我父母這一輩的，七十歲左右了，八十年代的農民工。第二代農民工就是我這個年齡四十歲左右的農民工，第三代是二、三十歲的人，我這一代的人基本就不會種地了，比我小一代的二、三十歲的更是根本不會種地，指望他們再成為農民根本不現實。

即使從農村角度看，我認為有些三農專家也根本無視農村的現實，中國農村現在農民的平均年齡在我看來接近60歲，這些人之后已經沒有農民了，如果農村的土地不進行流轉，接下來不僅僅是城市的問題，不僅僅是城鎮化的問題，是中國農業和糧食的問題。

我們要考慮到接下來誰來當農民，有的人說要鼓勵年輕人回來當農民。但是他在城里的工資一年可以拿到幾萬元，回到農村能達到這樣回報嗎？達不到。

怎樣才能達到？一定要進行規模化、機械化和集約的生產，也就是說土地要集中。但在現在農村土地所有權和流轉的情況，還有大量的宅基地已經把中國農村的土地，尤其是南方土地分割成特別小的塊狀，是很難進行機械化的。

和訊網：就是說我們很多三農專家，他們的政策貌似是為了農民著想，但其實是害了農民，可以這樣說嗎？

陸挺：也不能說害了農民。我認為要解決還是一定要從土地制度著手，而不能固步自封，也不能刻舟求劍。

我們這個社會已經變化很多了，但有些三農專家研究的還是我國古代的情況，我經常看到一些三農專家說，我國歷來社會的不穩定都是由於農民流失了土地，最後就變成了流民，流民就進行農民起義，王朝變換，這樣的故事。

但實際上時代早不一樣了，全世界的情況都不一樣了。我國古代農業占gdp90%，今天倒過來了，農業只占10%左右，在古代土地就是一切，今天雖然土地還是很重要，但是我們很多其他方面的資源已經開始主宰國家，從金融到能源，在這些方面的集中程度遠遠超過土地。但也並沒有造成我國滑向深淵。

有的人擔心大量土地兼並、流民造成我國社會和經濟不穩定，基本上引用的都是幾百年前，兩三千年前的情況。而今天世界每個國家的農民數量，在美國只有2-3%，在日本只有10%左右。土地已經大量被兼並。但為什么沒有發生社會動亂？因為絕大部分人口已經轉移到了工業和第三產業，而在這些產業他們拿到的工資收入遠超過在農業上拿到的收入。

和訊網：可以這樣說他們也在掩耳盜鈴？

陸挺：我覺得是一種刻舟求劍。世界已經往前邁進了非常大的一步，過去這兩三百年，工業和第三產業大幅度發展，整個國家的經濟結構已經發生了很大的變化，不能再用過去幾百年前的經濟結構下一些道來引導目前的政策。

有的人可能會說，農民沒有自治能力，因為你一旦把土地給他，他就把它賣掉了，然后湖吃海喝，就變成了流民。我覺得這在某種程度是對農民的歧視，農民並沒有這樣說不負責任，我是農民家庭出身的，我從小生活在農村，可以這么說，農村里90%多的家庭都是非常負責任的，這個比例不會比城市低。

其次，制度的設計完全可以在目前的情況下讓那些把土地置換掉的農民進入城市的社會保障體系，我們不是說城市的社會保障體系更好嘛，如果一個農民變成了市民，進入了這樣一個公共服務體系，還擔心他成為流民嗎？尤其是他有工作的情況下。

所以，在我看來開始的時候土地改革或者戶籍改革這樣做。比如在一個城市（當然不是北京，北京這種改革，在我這一輩子可能見不到了），在這邊打工的農民工，已經交了兩到三年的社保，可以設定一個期限，比如三年社保，表明你有穩定的工作機會和工作能力。我們知道現在一個農民工的工資的收入已經不低於剛畢業的大學生了，幾千元錢，三千、四千、五千是很正常的，七、八千的農民工建筑工人也已經不少見了，保姆的收入三、四千也不在話下。

在這時就允許你賣掉農村土地——實際上不是真的賣，是和城市進行置換，帶著你的土地進城，尤其是宅基地進城，把宅基地通過一定的方法平整為耕地，拿到的用地指標可以和城市進行置換。在這樣的情況下，土地價值就會上升，農民在進行置換的時候，可以要求保障房加上戶籍，加上公共社會服務體系，那么一下子就納入這個體系了，我認為這是一個雙贏的局面。

對這個農民來講，可以把他農村的土地，可以說基本上是浪費和閑置的宅基地很好地利用起來了。而對城市來講，拿到了土地使用的指標。其實我們很多城市面臨的最大問題是，他們的土地使用指標不夠。

相比之下，也有的地方太多，為什么呢？有的地方人口往外走，人口在減少，所以，土地利用指標就太多。

我們經過調研，有的地方的土地指標真的太不夠，我了解的一個縣級市，它的規模甚至比西北省會城市的規模都要大，但它所有的設定和指標都是按照縣級市來的，這樣就不行。

和訊網：也就是說，那些三農專家說的社會不安定的因素其實是不存在的，並且恰恰是他們的政策加深了中國的不安定因素，很多家庭的離散其實就醞釀了這樣一種狀態？

陸挺：我倒覺得不用說得這么嚴厲。

但目前的情況，一方面把農民死死拴在農村的那塊宅基地和耕地上。另一方面，我們知道大部分的農民工已經不可能回到老家了，現代農業技術也不需要那么多農民了。

正因為農民很難處理他們真正的資產，加上中國戶籍制度的限制，使得：第一，和市民之間財富方面的差距在不斷的拉開。第二，的確造成了你所說的，億萬家庭的分離。第三，造成了城市中間一個龐大的二代農民工群體，這些第二代的農民工在我看來將來是社會不穩定的一個重要因素之一。

因為他們沒有城市戶籍，沒有戶籍，基本上也不被納入城市的社會保障體系，包括保障房。所以，我們不能說保障房已經蓋得足夠多了。因為大量人是拿不到保障房的，你只供應城市里已有戶籍人口的也許的確是多了，但我們要看到，如果加上2億多的農民工加上他們的子女的話，是遠遠不夠。

和訊網：也有一些人有這樣的觀點，像北京、上海這樣的城市，通過減少住房的供應，來維持高房價，減少人口的流入，控制人口，這種觀點有沒有一定道理？

陸挺：我覺得這也不是一種特別的制度設計，但最後的結果可能就造成了這樣的情況，尤其像中國一線大城市集中了我國很多的資源，造成了高房價。

但另一方面你也可以看到高房價並沒有使得移民移入這些大城市，比如北京的趨勢放緩。

為什么呢？因為高房價的背后是資源高度的集中，所以很多人還得跑到這邊來。這樣就會形成一個怪圈，一方面這邊的房價越來越高，城市建設不斷的擴張，基礎設施建設也不停地在改善，但你越改善，房價越高，外面的人涌入的越多。

這樣形成了一個循環，說惡性循環也好，良性循環也行。良性循環是好像基礎設施也在改善，環線可以從二三四五六七的建，現在北京的地鐵總長度也已經排名世界前幾名了。

當然解決這樣一個問題，不僅僅是戶籍或土地制度的問題，還有其他的包括國家的總體規則安排，使得我們國家的資源、一些機會能夠一定程度上分散到其他城市。比如說，如果我們有大型的項目，是不是可以考慮不要非得在北京和上海。現在上海迪斯尼已經建了，但如果下次還有類似大的項目，可不可以放到別的大城市呢？再比如說大的運動會是不是一定要在北京和上海呢？

我覺得很多東西都可以換位思考一下，有沒有必要把所有重要的資源一定集中在北京、上海、廣州這樣的地方。