《專題》多城市傳限購鬆綁 惟新盤九月湧現或再降價

熱錢「東來」港匯轉強，金管局多次向市場注資共289億元，近日人民幣匯價亦升至3個月高位，流動性改善、部分城市限購政策「鬆綁」，均有利上半年表現及估值低殘的內房股，步上估值重估之路，但後市仍要視乎內地樓價及成交、會否放鬆貨幣政策等。

【六月房價跌 多城鬆限購】

然而，內地經濟增長存在挑戰，儘管人行早前要求銀行滿足首套房房貸需求，但據中國指數研究院發布《6月中國房地產指數系統百城價格指數報告》顯示，上半年全國土地市場先熱後冷，6月全國100個城市(新建)住宅平均價格按月跌0.5%，連續第2個月下跌，跌幅擴大0.18個百分點。

面對交投下跌，繼三線城市呼和浩特市取消樓市限購後，市傳濟南、無錫、杭州等市亦不約而同傳出放寬調控政策，二線城市武漢亦傳出將「鬆綁」限購，本地居民可買第三套房，均有助緩解市場悲觀情緒。

【七八月淡季 九月有壓力】

野村報告指，內地傳統在7月及8月屬樓市交投淡季，相信夏天銷情暫難為市場帶來驚喜，料直至9月發展商推出多個大型項目後才會有所轉變。但該行料，內房第三季銷情仍會較第二季強勁，可受惠於信貸及政策放鬆。

中金則認為，預計下半年重點城市房價指數，環比較上半年高點調整5%至10%。該行指，過去十年中，國內房價出現過3個持續時間超過三個月的向下調整周期，而時間跨度上，每三年調整一次，分別為2005年下半年，2008年下半年及2011年下半年。

中金稱，按數據時間跨度較長的中原上海二手住宅領先指數作為參考指標，在此三個周期，房價指數各下調13.6%，12.8%和6.4%(從見頂月份到觸底月份的調整幅度)。中金預料，下半年重點城市供需差有21%，而每次供應超過需求20%時候，房價環比調整幅度都在5%以上，因此，該行判斷在供給大量上市9、10月份，內地房價或明顯下行。

【行業庫存增 難全面「放水」】

有券商認為，內地部分城市鬆綁限購，令監管政策的整體環境改善，將有助抵銷市場原先關注內房上半年業績、毛利率受壓等因素。巴克萊指出，6月內房銷情改善兼政策利好，將成為內房股股價強力催化劑，加上內地多個城市相繼鬆綁，相信地產發展商可以採取較靈活定價規則，相信中期績的毛利率下跌，及負債率上升的憂慮，已在股價反映。

但瑞信認為，行業利好訊息或不可持續，兼且關注行業6月庫上升，隨著更多新項目推出，不少城市新增可銷售資源增加。

不過值得留意的是，上半年不少地產商要以減價手法來刺激需求，對房企盈利或多或少亦有一定的影響；再者，房貸仍然偏緊，因此下半年銷售能否延續上升的勢頭，仍要視乎內地會否放鬆貨幣政策，但目前相信中央全面「放水」的概率仍然不高，仍會傾向「定向寬鬆」為主。

【新開工下降 發展商保守】

從發展商近期新開工取態，亦可窺見對後市看法。據國統局資料，首五月住宅新開工面積達4.26億平方米，下降21.6%。瑞信報告指，雖然內地上半年土地市場仍強勁，但不少發展商第二季吸納土儲已轉趨審慎。

瑞銀財富管理投資總監辦公室北亞太區首席投資總監浦永灝日前表示，內地樓市風險較大，有機會拖累經濟表現。他指出，內地樓市調整期或延續三、四年時間。目前一線城市的樓價過高，相信要回落10%至20%，才能吸引買家入市。二、三線城市的住宅正面對供過於求的困局，估計樓價或要調低30%至40%，才能平衡供需。(ta/w/t)

阿思達克財經新聞

網址: www.aastocks.com