三宅地溢價率持續走低四季度房企或將積極抄底拿地

日前，中國指數研究院發布報告，2014年三季度，全國百城住宅用地樓面均價2389元/平方米，環比二季度上漲1%，仍處於歷史高位。3.3%的溢價率比去年同期低13.3個百分點，連續三季度同比下降，土地市場延續低迷態勢。

報告認為，2014年三季度全國房地產市場繼續受困於高庫存，房企資金壓力大等影響，市場持續走低。開發商預期愈發悲觀，拿地意愿持續走低，三季度土地市場延續低迷，成交量繼續萎縮。處於風險考慮，開發商拿地目標向中心城市核心區域轉移，成交結構影響三季度百城地價依舊保持高位，而溢價率繼續下行，流拍與底價成交增多。

樓面價仍居高位

10月17日，北京土地市場門頭溝區兩宗地塊以總計59.7億元的金額成交，其中門頭溝永定鎮南區地塊樓面價約為14185元/平方米，溢價率為35.2%；10月22日，上海三湘集團以9.65億元競得浦東張江一幅住宅地塊，樓面價26057元/平方米，溢價率高達93%。兩條土地市場的訊息為低迷已久的土地市場平添些許亮色。

中國指數研究院發布《2014年三季度百城住宅用地價格報告》顯示，2014年三季度，2389元/平方米的百城住宅用地樓盤均價環比二季度上漲1%，仍處於歷史高位水平。100個城市中有34個城市住宅用地樓盤均價同比上漲，45個城市下跌，其余21個城市相關時期無土地成交。

從區域分布看，價格較高的城市以長三角和珠三角地區居多；價格較低的城市主要集中在中西部地區。其中，珠三角地區樓面均價為4658元/平方米，價格在各區域中最高，同比上漲55.7%，創近四年來新高；長三角地區樓面均價為2895元/平方米，環比上漲13.7%，繼一季度后再次環比上漲。

報告指出，三季度開發商拿地集中於中心城市的優質地塊使得十大城市樓面價上漲。以北、上、廣、深為代表的十大城市住宅用地樓面均價為6301元/平方米，繼一季度后再創新高，約為百城平均水平的2.6倍，差距進一步擴大。

溢價率持續下行

住宅用地樓面價高位運行難掩溢價率下滑趨勢。報告顯示，2014三季度，百城住宅用地平均溢價率為13.3%，比去年同期低13.3個百分點，較二季度略微提升0.7個百分點，連續三個季度案同比下降，土地市場延續了此前的低迷態勢。

其表現為底價成交和流拍現象增多，100個城市中有42個城市住宅用地溢價率為0，數量比二季度增加10個。環渤海、長三角、珠三角、東北、中西部等五大區域溢價率均低於20%，且溢價率均出現同比下降，其中東北地區三季度平均溢價率僅為0.6%，溢價率趨近於零。

值得注意的是，雖然十大城市住宅用地樓面價熱火朝天，但溢價率上的表現並不理想。報告顯示，三季度十大城市住宅用地平均溢價率僅為16.9%，較去年同期低18.8個百分點，下行幅度大於百城，其中十大城市溢價率均出現同比下降。

而今，延續了三個季度的低迷土地市場態勢正迎來轉機。業內人士認為，三季度土地市場受下行預期影響，開發商拿地態度謹慎，致使土地溢價率較低。不過，“9.30”央行新政后樓市預期正在向積極方向轉變，率先體現在土地市場升溫，一線城市表現尤其活躍。預計四季度房企或將積極抄底拿地，競爭將比三季度有所增加。（中證網）