陳偉：明年房地產還會迎來一撥復蘇期

編者按：2014年4月，李克強總理在博鰲亞洲論壇上宣布6個月后推出“滬港通”。同時，中國證監會與香港證監會正式批復開展互聯互通機制試點。目前，“滬港通”準備工作已進入最後沖刺階段，兩地市場的測試工作接近尾聲。已經基本完成整體準備工作的滬港通，如今正在等待政策發令槍。對此，金融界股票頻道舉辦慧眼投研究分享會《滬港通：A股資金外逃PK海外大鱷抄底》，希望通過各位專家的解讀能夠為投資者梳理出一個路線圖，更好的把握未來的投資機會。

民族證券高級分析師 陳偉

民族證券高級分析師陳偉認為，香港投資人對於內地市場房地產泡沫，比內地人對房地產泡沫更悲觀，以至於信達資產管理公司其實還不是房地產股票，不是房地產公司，但是一樣因為房地產影響了股價。主要原因還是從香港市場或者國際市場的投資人來看，由於他們經歷了很多房地產的起起落落，所以對於房地產泡沫的估值他們有一個很簡單的標準，就是租金跟房價的比。全球這么多國家房地產泡沫最後崩潰來看，都是因為租金比收益相對於房價來說是過低了。目前內地確實也存在這種現象，租金收入相對於房價收入確實是比較低的，他們以此判斷內地的房地產市場存在潛在的泡沫的風險。

房地產股票在香港市場上是屬於第二大，但是它的估值卻是非常低的，不到10倍，比內地A股的地產股估值還要低，其實就已經說明一個問題。港股投資人對於房地產股票是非常悲觀的。將來滬港通推出以后，雖然從套利的角度來講，買港股的地產股估值上好像還賺了便宜，但是事實上由於你找不到國際投資人接盤所以這種套利是不是最後能盈利，這也是不太好說的。還有一個是內地和港股房地產的估值有一個差異，在香港市場上對於大盤的房地產股他們覺得比較安全，因為在這個市場上大盤的房地產股一般不會破產，給的估值會高一點，對於小盤股的地產，破壞的概率比較大，所以給的估值比較低。內地同樣存在這種情況，一線的萬科房地產股票不到10倍，但是二、三線可能就10倍到20倍之間，跟港股有很大的差異。將來在滬港通打通的情況下，兩地市場房地產股票本身的估值結構也會發生一些變化。

另外，我們知道香港投資人相對於內地投資人更看重分紅的效益，由於商業地產有一個穩定的租金收益，所以在香港上市的商業地產公司估值反而是比一般的住宅類的還要高一些，因為商業穩定性比較靠譜一些。在內地不是這么看的，世貿房地產估值比住宅還低，主要是由於內地未來上房地產過剩有一些悲觀的預期。所以滬港通推出以后，兩股對立可能會產生一些變化。

從人口的角度來講，目前買房的人口主要集中在20歲—40歲的人口，也是在2014年、2015年面臨著一個向下的拐點。雖然說大家都說房地產泡沫非常明顯，但是內地很多的投資人還沒有真正的吃一次虧，所謂的泡沫都是事后看出來的，只有有慘痛的教訓之后才知道這是真正的泡沫。房地產市場作為資產市場，它也是跟這個緊密相關的，所以目前雖然房地產市場已經是強弩之末了，但還最後一撥人。有一撥人在房地產投資市場中賺了很多錢，所以他有一種定性，房地產市場一調整他就去買，而且這幫人還真不少。在過去10年中，這些人投資房地產賺了很多錢，所以按照過去的經驗，他們也覺得雖然過外面都說房地產市場不好，但對他們來說這還是一個抄底的機會。只有等這幫人死掉之后，房地產市場才能真正的進行調整，所以今年、明年房地產市場不會出現調整，還會出現溫和的小復甦，但這是最後的回光返照。可能看起來是很美的，其實是給多投一個出走的機會。但很多人不這么認為，雖然理論上都說要調整，但市場上給出一個教訓才會真正的調整。現在還有一種現象，買房買虧了跟開發商鬧事的現象，在老百姓心目中是根深蒂固的，他們覺得十多年來房地產都是最好的投資的資產，所以房地產市場只要一調整就會拼命的通過負債的手段去買。所以我認同明年房地產還會迎來一撥復甦期。

房地產市場作為一個大的資產，各國市場上，不管是成熟市場，還是新興市場都會起泡沫。這是經濟周期必不可少的規律。並不是說泡沫破裂了就再不能起來了，美國房地產市場經過多輪的泡沫，該來還會來，該去的還會去，所以不要對房地產市場有過高或者過度悲觀的預期。