中國控房價適得其反的根源：用錯誤戰略追求正確目標

作者姚洋撰文指出，為了控制房價上漲，中國政府采取了九項不同政策，但並非每一項政策都達到了效果。盡管將按揭限定於首次購房者、北京和上海等一線城市要求達到最低定居時限才能買房等政策有助於遏制需求，但供給端的規則，如限制房地產開發商信貸、實施新房銷售稅等，效果適得其反。在房地產業的問題上，中國政府一直在用錯誤的戰略追求正確的目標。目的和行動之間應該一致。否則，中國的金融業——事實上，是整個經濟——都要遭殃。這一論述對理論界具有一定參考意義。

幾年來，中國的房地產業已成為一個嚴重憂慮，一飛沖天的房地產價格讓人們擔心住房市場存在過熱。但是，隨著價格漲勢的減緩，政府遏制房地產風險的舉措似乎終於見效了。現在的危險是住房市場可能崩潰，並將中國經濟前景也拖下水。

為了控制房價上漲，中國政府采取了九項不同政策，但並非每一項政策都達到了效果。盡管將按揭限定於首次購房者、北京和上海等一線城市要求達到最低定居時限才能買房等政策有助於遏制需求，但供給端的規則，如限制房地產開發商信貸、實施新房銷售稅等，效果適得其反。

這一存在缺陷的方針讓中國房價繼續穩步上升，催生了巨大的住房泡沫，特別是在一線城市。普通北京居民需要將收入不吃不喝存34年才能全款購買一套公寓。上海和廣州則分別為29年和27年——遠遠高於其他國際大城市。

預期這一趨勢還會持續讓業主繼續持有自己的房產，即便房租率只相當於房產市值的不到2%。但是，隨著房地產業最終開始面臨下降趨勢，反思這一投資戰略的時間也已到來。

2014年前四個月，住房銷售同比下降近7%，新建樓面面積下降22%以上。照此看，房價下跌壓力正在積聚。

在正常時期，公民和官員都會歡迎這一趨勢。但是，在經濟表現不力的時候，中國無法承擔至少貢獻了增長總量30%的房地產業崩潰。事實上，盡管中國政府表示愿意為結構改革和再平衡犧牲一些增長，但住房市場崩潰對金融業的沖擊會導致增長下降至遠低於可接受下限的水平。

這一沖擊部分反映了人們期待已久的中國政府放松利率管制的政策有很大問題。利率自由化並沒有采取直接方式——提高銀行利率上限——而是通過允許影子銀行興盛的方式實現。結果，如今大量非銀行金融機構——如理財公司和在線金融服務商——以高回報承諾吸引小投資者。更糟糕的是，貨幣當局收緊了信用供給以促進中國經濟去杠桿化。

盡管利率自由化和去杠桿化對中國經濟的長期健康至關重要，但高企的借貸成本迫使許多低風險公司因為無法提供足夠高的回報率而被擠出市場。與此同時，認為房價將繼續穩步上升而大量從影子銀行機構舉債房地產開發商可能難以償還債務，價格的急劇下跌將不可避免地導致違約。考慮到影子銀行金融的很大一部分資金來自正式銀行部門，這可能導致影響整個金融業的連鎖反應。

許多人仍認為坐擁世界第一大規模外匯儲備、擁有幾乎無限權力的中國政府能夠避免重大金融危機。但高增長城市溫州因為壞賬而發生了金融危機，這表明上述觀點未必正確——因為經濟尚未完全復甦。沒有理由認為類似的危機不可能在全國范圍內發生。

為了避免這樣的結果，中國領導人必須緊急采取反周期措施。他們應該從取消房地產業的非市場限制開始，這些限制所造成的嚴重扭曲不但影響了經濟，也影響了人民的生活，許多人不惜假離婚以獲得購買第二套公寓的權利。

在房地產業的問題上，中國政府一直在用錯誤的戰略追求正確的目標。目的和行動之間應該一致。否則，中國的金融業——事實上，是整個經濟——都要遭殃。