“万科不積極漲價，不積極降價，只積極定價”

每經記者杜冉樂成都攝影報導

央行“9·30”房貸新政文件一出，樓市漲價之聲漸起。

據《每日經濟新聞》記者了解，面對政策利好，10月10日下午，万科總裁郁亮以“万科三十而立”為契機，在川渝媒體峰會上首次回應了“房價上漲”一說。在他看來，万科既不會積極漲價也不會積極降價，而是堅持積極定價，建議行業“中性”看待這個消息。當前房地產行業雖然已進入“白銀時代”，但仍是一​​個有機會的時代，未來10~15年前景依然明朗。

近日，有媒體報導稱，受“松貸”政策刺激，部分大型房企後悔拿地太少。郁亮亦坦言，万科前期拿地偏少，但這並不是後市拿地的理由，而要看投資人的花錢意願。

面對樓市新變化，郁亮再次強調了万科業務新圖景，即住宅地產是重中之重，同時發力消費體驗地產與產業地產。與万科1.0版本的王石時代倡導的“住宅工業化”有所不同，在互聯網時代，万科開始全面擁抱互聯網，更注重與消費個性鮮明的“90後”潛在客戶互動，共同參與產品創新。

拿地取決於投資人意願

樓市寒意逼近9月底，央行一紙文件影響國慶長假樓市。9月30日，央行、銀監會聯合發布通知，對擁有首套房且已結清房貸的家庭，若繼續購房可執行首套房貸政策，首付比例為30%，房貸利率最高打7折。此消息一出，網上頻傳多家一線房企國慶節後醞釀漲價的通知。

《每日經濟新聞》記者調查後得知，上述做法均係房企自我炒作，為了刺激成交。不過，近日有媒體曝出一線城市部分房企售樓部已現排隊購房潮，這無形加劇了持幣待購者對房價上漲的預期。

行業龍頭万科一向嗅覺靈敏。在2012年樓市最嚴厲調控中，郁亮曾率先拋出了房企“過冬論”，跑量成為當時引導房企的主流輿論。面對當前樓市新政，房價預期躁動難安。對此，郁亮表示，“我們從來沒有積極漲價，也沒有積極降價，我們都是積極定價。”

“我們把房子修建出來就是要賣掉，不是用來收藏的，這個時代早已結束了。"黃金時代"如此，更何況在"白銀時代"，我們不會用收藏的做法賣房子。所以，万科永遠是積極做自己的定價策略，而不是去想漲價的問題。”郁亮說，“只要符合積極定價原則，我們就會支持。”

万科10月8日公告稱，公司前9個月累計實現銷售金額1490.6億元，同比增長16%。按照市場預計其今年可實現2000億元目標，万科已完成74.5%。不過，另據媒體報導稱，部分千億房企今年要完成全年目標仍將承壓。

限貸鬆綁是否意味著房子好賣了？郁亮表示，從央行“9·30”文件之後的樓市表現來看，目前成交還可以，但能不能持續還需要觀察。對於万科來說，最關鍵的還是要把樓賣好。大家要“中性”看待這個問題，要做好應對。

近日，有媒體報導稱，因為樓市刺激新政的出台，二線樓市有回暖跡象，部分大型房企後悔拿地少了。

中國指數研究院統計顯示，今年前9個月，20大標杆房企合計拿地僅2028億元，相比2013年同期的3698億元，減少了1670億元，降幅達45%。其中，万科前9個月拿地總額近200億元，相比去年同期的近630億元，減少了近430億元。

對此，郁亮坦言，今年前期拿地確實偏少，但因此就迅猛拿地，這個理由並不成立。“我們從來不需要花多大的錢去拿地，他（投資人）願意掏錢的土地，我就願意去拿；他不願意掏錢的土地，我就不願意去拿。”

在拿地資金問題上，郁亮似乎並不擔憂。他表示，“大家都能賺錢的時候，有很多投資人願意拿錢給你，因為他們相信你有賣房賺錢的能力。”

實際上，當前包括万科、保利等眾多品牌房企在內，合作拿地已成為一種趨勢，合作方除了其他房企之外，還有私募基金、信託和險資等資本。與此一脈相承的是，万科正在嘗試“小股操盤”輕資產運作模式。

[NT:PAGE=$]房子的創新應由客戶參與

去年底，万科高層奔走小米、海爾等企業學習互聯網，一時間備受業內熱議。郁亮深有感悟地說，學習互聯網之後，一個很重要的思考是房地產是一個生態系統，在這個系統中，“小草”也會發揮很大的作用。

基於這個思考，郁亮將万科業務藍圖劃成了三大塊，首先是住宅地產仍佔50%以上，當屬重中之重；其次是消費體驗地產，包括養老社區、兒童教育中心等；最後是產業地產，包括寫字樓、酒店和正在準備做的物流地產。

對於房企頻繁跨界，業內除了將之解讀為規避風險之外，對此也頗有微詞。在郁亮看來，万科現在的業務圖景好比一幅畫，參天大樹是住宅，還有一些草地，他們希望營造一片樹林，一個生態系統，樹林的好處在於，一種樹種不活，換成其他適宜的樹種，光有樹不長草，這個生態系統是不完整的。

除此之外，万科已將互聯網思維運用到了產品創新上。今年以來，万科與淘寶、百度等互聯網公司頻繁合作賣房。據郁亮透露，万科和淘寶推出的合作賣房，僅30天就賣了13億元，也讓万科知道了過去一年一個小白領在淘寶上要花4.2萬元左右。同時，他強調說，這些創新都來自於一線和基層，這是互聯網思維最重要的東西，基於草根和底層的創意是最重要的。

值得一提的是，“90後”普遍被認為是未來十年新消費時代的生力軍。今年5月份，“90後”代表馬佳佳曾被請到万科演講並拋出了“"90後"不買房”的驚人之論。

對此，郁亮首次回應稱，“我們請她來談"90後"需求的問題是一件好事。未來"90後"是這種參與感最強的一代人。他們將成為我們的設計師，成為我們的消費者，也將成為我們的合作夥伴。我們應根據他們的選擇來做產品，房子的創新應由客戶共同參與。”