申銀萬國韓思怡：四季度銷量和政策面向好

2014 年9 月房地產板塊累計上漲7.7%，跑贏大盤2.9 個百分點。9 月大盤在2300 點位寬幅震盪，房地產板塊走勢良好，整體跑贏大盤2.9 個百分點。9月最受關注的房地產政策和事件主要集中在央行調整房產信貸及地方政府繼續放松限購限貸兩方面，特別是9 月30 日中國人民銀行發布《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》，通過多種措施支援住房金融服務。2014 年初至今，房地產板塊上漲21.8%，同期大盤上漲5.2%，板塊相對收益16.6%.

9 月市場銷售繼續回暖，但回升速度大幅放緩，環比上升1.6%，同比下降12.7%，累計同比下降13.6%。增速明顯放緩，僅二線同比增長。龍頭及重點公司9 月銷售額預計556 億元，環比上升31%。1）9 月申萬跟蹤48 大城市一手房合計成交214109 套，環比上升1.6%，同比下降12.7%，累計同比下降13.6%，本月環比連續3 個月回升，但增速明顯放緩，僅二線同比增長；一線、二線、三線城市分別成交28573 套、127706 套，57830 套，環比分別下降6.9%、上升5.7%、下降2.4%，僅二線城市環比回升。2）9 月申萬跟蹤18 大城市二手房合計成交44687 套，環比下降2.0%，同比下降22.6%，累計同比下降36.7%。一線、二線、三線城市分別合計成交13541 套、24330 套、6816 套，環比分別上升1.0%、上升10.5%、下降32.9%。

由於去化速度回升較快，去化周期連續回落，較上月下降0.2 個月，但庫存絕對量環比仍上升4.6%。9 月申萬跟蹤18 大城市住宅可售套數合計947363套，環比上升4.6%，去化周期13.0 個月，較上月下降0.2 個月。一線、二線、三線城市住宅售套數合計分別為312021 套、432253 套，203089 套，去化周期分別為11.2 月、13.4 月、16.0 月，較上月分別上升0.3 月、下降0.9 月、上升0.4 月，絕對庫存上升較快，但庫存周期連續下降。

9 月土地市場大幅降溫，溢價率繼續下降。成交面積環比大幅下降64%，土地出讓金同比下降67%，溢價率13.48%。9 月全國300 城市土地成交面積8343萬方，環比下降32%，同比下降64%，1-9 月成交面積130791 萬方，累計同比下降23%；9 月全國300 城市土地成交金額1172 億元，環比下降18%，同比下降67%，1-9 月成交金額16511 億元，累計同比下降20%。截止9 月底，全國土地溢價率13.48%、住宅用地溢價率15.01%，較上月分別下降0.48、下降0.91個百分點，土地成交溢價率穩步下降。

投資建議:金九銷售成色不足，伴隨930 央行的信貸政策調整，預計四季度行業銷量和政策面都將好於前三季度，我們看好“龍頭+跨界轉型+棚戶區改造”地產股的投資機會。本次930 央行政策放松結合了短中期目標、照顧了低收入和合理的購房需求、對房地產企業和行業的中長期發展進行了長遠的規劃，政策總體是超預期的。如我們中期規則所言，房地產行業告別了高速增長時代進入白銀時代，也是龍頭憑綜合實力占據市場和中小房企創新轉型的黃金時期，我們看好“龍頭+跨界轉型+棚戶區改造”地產股的投資機會:A 跨界轉型:陽光城(行情,問診)、金科股份(行情,問診)、北京城建(行情,問診)（跨界+棚改）；中天城投(行情,問診)、冠城大通(行情,問診)、蘇寧環球(行情,問診)；B 龍頭:招商、萬科、保利、世聯。