新政也救不了它們：房企降價壓力排行榜

標準排名作者 孫斌

央行“強刺激”、房企要漲價？別逗了！

要知道，央行、銀監會“認貸不認房”等新政出臺的最大背景是，現在的開發商比任何時候都缺錢，風險度甚至超過了金融危機，國際貨幣基金組織（imf）也下調了全球經濟增長預期。從根本上講，當前的樓市趨冷，並非限購限貸之功，而是供求關係變化的結果，也因此，取消限購限貸也未必能消弭樓市下行的壓力。

具體來講，妨礙樓市“起死回生”的原因還有：首先，一線城市尚未取消限購，三四線城市風險大早已成共識，能投資買房的城市並不多；其次，限購取消並不能換回市場，當房地產公司窮的就剩房的時候，那些有錢和有能力貸款的人又有多少會積極的幫助他們去消化庫存？剛需除外；第三，“金九銀十”黃金期過半，央行政策才馳援開發商，效果只能減半；第四，在放購、放貸政策之后，市場更期望開發商會“放水”（主動降價）。

一句話，央行此時出重手救市，恰恰是對樓市下行趨勢的確認。

中金公司也分析指出，由於當前大部分房企的資金狀況並不充裕，且市場重心是去庫存，因此主動做出漲價的房地產商不會太多。

那么，哪些開發商最不應該主動漲價呢？“標準排名”從存貨壓力、銷售壓力、資金缺口、償債能力等四個角度進行綜合評定，最終篩選出風險度最高的20家房地產上市公司（見下表“2014中國房地產上市公司風險榜”）。

一家開發商，如果在存貨、銷售、資金、債務等方面的壓力都很大，而且旗下項目又不在漲價預期強烈的區域，那它最應該做的事情，就是在政策利好的掩護下，主動降價，加快去庫存速度。

當然，如果它死扛不降，或者作死漲價，那是它自己的權利，“標準排名”只是提醒那些被新政撩撥得開始坐不住的買家：在遇到這20家房企旗下的樓盤（部分名單附后）時，要慎之又慎。

2014中國房地產上市公司風險榜

風險排名 上市公司

1 泰禾集團

2 陽光城

3 金科股份

4 新華聯

5 云南城投

6 珠江控股

7 中南建設

8 大名城

9 中華企業

10 南國置業

11 華夏幸福

12 北京城建

13 新湖中寶

14 華業地產

15 金融街

16 中糧地產

17 萬通地產

18 泛海控股

19 保利地產

20 信達地產

數據來源：wind 制表：標準排名

部分高風險開發商旗下主要樓盤簡況

地產商 樓盤 所屬區域

泰禾集團(000732,股吧)泰禾紅悅 福州

泰禾長樂紅峪 福州

泰禾紅御 北京

北京院子 北京

寶山項目 上海

華大泰禾廣場 泉州

石獅泰禾廣場 泉州

陽光城(000671,股吧)福州陽光城翡麗灣 福州

福州陽光城凡爾賽宮b （福人地塊天御城） 福州

福州陽光凡爾賽宮a（水晶花園） 福州

廈門陽光城翡麗灣 廈門

西安陽光城薔薇溪谷（上林西苑） 西安

西安陽光城林隱天下 西安

蘭州陽光城林隱天下（a1a2、b1、酒店、b2） 蘭州

金科股份(000656,股吧)北京•金科廊橋花園 北京

北京•金科納帕莊園 北京

成都•金科廊橋水鄉 成都

成都•金科天籟城 成都

成都•金科中心 成都

長沙•盛世東方大院 長沙

江陰•東方華府 江陰

蘇州•楓景頤庭 蘇州

無錫•城南世家 無錫

重慶•金科東方王府 重慶

重慶•金科開州城 重慶

重慶•金科廊橋水鄉 重慶

重慶璧山•金科中央公園城 重慶

重慶•金科雷家橋 重慶

新華聯(000620,股吧)新華聯雅園 呼和浩特

阿斯蘭小鎮 大慶

珠江控股(000505,股吧)武漢美林青城三期 武漢

華夏幸福(600340,股吧)永定河孔雀城五至七期 固安

永定河孔雀城八、九期 固安

潮白河孔雀城六、七期 北京

幸福城 廊坊

潮白河孔雀莊園二期 環北京

廊坊大學里（學府郡） 廊坊

威海孔雀城（威海孔雀灣） 威海

北京城建(600266,股吧)世華龍樾項目 北京

首城匯景灣項目 北京

徜徉集項目 北京

上河灣項目 北京

華業地產(600240,股吧)東方玫瑰家園 北京

華業玫瑰四季馨園一期 北京

萬通地產(600246,股吧)天竺新新家園一期 北京

萬通華府三期 天津

天津萬拓生態城二期 天津

泛海控股(000046,股吧)武漢中央商務區泛海國際居住區－蘭海園 武漢

浙江泛海 soho 中心 杭州

保利地產(600048,股吧)廣州保利云禧 廣州

廣州保利西海岸（含星海花園） 廣州

廣州保利天悅 廣州

包頭保利南海公園 包頭

北京保利春天里 北京

北京保利中央公園 北京

長沙保利國際廣場 長沙

重慶保利江上明珠 重慶

南昌保利半山國際花園 南昌

成都保利康橋 成都

成都保利公園 198 成都

杭州保利霞飛郡 杭州

天津保利海河大觀 天津

佛山保利東湖林語 佛山

沈陽保利康橋 沈陽

長沙保利國際廣場 長沙

數據來源：根據公開資料整理 制表：標準排名

分榜單 1 上市房企存貨壓力榜：2.2萬億存貨，誰hold不住？

“窮的就剩房了！”如果是身邊的同事或朋友主動調侃自己，可能會換來你的咬牙切齒以及羨慕嫉妒恨。如果換成是開發商在說，那八成會是這家公司要出問題。

截止2014年上半年末，116家房地產公司共有存貨2.19萬億元，比去年同期增加4373億元，增長25%。其中，20家公司的存貨同比下降，其余96家公司的存貨均有不同程度增長。

增幅最大的是泰禾集團，上半年末存貨為354.5億元，同比增長158%；排名2~5位的是珠江控股、南國置業(002305,股吧)、迪馬股份(600565,股吧)和大名城(600094,股吧)，分別增長146%、141%、126%和111%。

市場公認的四大行業龍頭（招保萬金）的存貨增長分別為，招商地產(000024,股吧)26.56%、保利地產24%、金地集團(600383,股吧)11.99%和萬科9.81%。4大房企在存貨增長上相對穩健，特別是萬科，不到10%的存貨增長量不僅遠低於行業平均水平，在4大房企中也是排名最末，公司對后市謹慎的態度，也讓其在行業低迷期更為從容。

反觀一些中等規模的房企，則更具進攻性，夢想實現“彎道超車”。其中，中南建設(000961,股吧)、華夏幸福、金科股份和榮盛發展(002146,股吧)就是幾家典型公司。上述4家公司的存貨額分別為477億元、650億元、576億元和478億元，同比分別增長57%、54%、49%和39%。特別是華夏幸福，借助京津冀一體化國家戰略，作為地區受益公司，押寶北京產業轉移，在環北京周邊擴張產業園業，其存貨規模同比激增54%，在行業擴張期，這樣的做法顯示更具進攻性也能讓公司獲得超額收益，但行業低迷和調整期，存貨一旦滯銷，無疑會加大公司的資金壓力和經營壓力。

2014年上半年存貨壓力榜

排名 證券簡稱 存貨壓力

1 泰禾集團 157.91%

2 珠江控股 145.76%

3 南國置業 141.32%

4 迪馬股份 126.33%

5 大名城 111.19%

6 陽光城 109.47%

7 中房地產(000736,股吧)108.60%

8 中洲控股(000042,股吧)101.87%

9 新華聯 99.31%

10 中珠控股(600568,股吧)82.62%

11 中華企業(600675,股吧)62.34%

12 世茂股份(600823,股吧)61.94%

13 中南建設 57.04%

14 華夏幸福 54.21%

15 三湘股份(000863,股吧)52.91%

16 世榮兆業(002016,股吧)50.80%

17 金科股份 49.09%

18 北京城建 48.55%

19 華遠地產(600743,股吧)48.31%

20 信達地產(600657,股吧)47.47%

數據來源：wind 制表：標準排名

分榜單 2 上市房企去庫存壓力榜：蘇寧環球(000718,股吧)榜首，泰禾集團no zuo no die

有句話是沒壓力就沒動力，對於房地產企業而言存貨算是壓力，動力肯定就是銷售。但壓力有了，動力卻沒了。這肯定就要壞事。

上半年，116家上市房企共實現營業收入2917億元，同比增長6.72%，但收入增長加的幅度遠遠低於存貨的增長幅度（25%），去庫存壓力將會持續存在。

目前，上市房企的存貨為2.2億元，很多公司的存貨激增，如果單純看存貨增長就判斷一家的優劣，顯然有失公允。因為，有些公司在存貨增長的同時，營業收入也在同比增長，因此單從存貨來判斷，會誤傷這種擴張型房企。

存銷比更能反映當前銷售情況和企業的去庫存周期，不管好壞，能把房子賣出去的都稱的上是好公司。

上半年末，116家公司平均的存銷比是7.5，去年同期的存銷比為6.4，同比增長了17.12%。其中，有75家公司的存銷比同比增長，41家公司的存銷比同比下降。其中，增長最高的5家公司分別為蘇寧環球（573%）、中潤資源(000506,股吧)（421%）、廣宇集團(002133,股吧)（352%）、京投銀泰(600683,股吧)（340%）、上實發展(600748,股吧)（274%）。

排名第一的蘇寧環球，上半年其營收僅有5.3億元，去年同期為33.6億元，營收同比下降八成的同時，存貨增長6.21%。雖然單看存貨增長並不多，但其銷售卻出現了很大問題，至使其存銷比同比增長了近6倍，下半年蘇寧環球的日子很難過。

事實上，不僅蘇寧環球如此，存銷比增幅靠前的幾家公司全部都是銷售大幅縮水，中潤資源營收下降（75%，下同）、廣宇集團（69%）、京投銀泰（75%）、上實發展（73%）。

在存銷比增幅榜前20家公司中只有泰禾集團唯一一家公司的營收同比增長4%，但其存銷比增幅高達147%，主要是由於泰禾集團主動性的增加了200多億元存貨，趨勢錯判會讓泰禾多少有點主動求“死”的味道。

2014年上半年去庫存壓力榜

排名 證券簡稱 存銷比增幅

1 蘇寧環球 573.15%

2 中潤資源 421.38%

3 廣宇集團 351.65%

4 京投銀泰 340.35%

5 上實發展 273.80%

6 億城投資(000616,股吧)248.32%

7 中華企業 243.33%

8 萬通地產 201.61%

9 深物業a 198.17%

10 南國置業 187.74%

11 中房地產 178.70%

12 新華聯 174.39%

13 長春經開(600215,股吧)172.23%

14 深振業a 171.89%

15 金科股份 161.48%

16 大名城 160.59%

17 鐵嶺新城(000809,股吧)152.72%

18 泰禾集團 146.96%

19 中珠控股 127.62%

20 珠江控股 111.34%

數據來源：wind 制表：標準排名

分榜單 3 房企缺錢榜：千億資金缺口：泰禾三露面，招保金扎堆

入不敷出——是上半年房企經營情況的最為貼切的比喻。從上半年情況看，房企的現金流並未見明顯好轉，房企現金流惡化的風險依然存在。

一季度，116家公司經營活動產生的現金流量凈額為－873億元；二季度為－302億元；上半年合計為－1175億元。盡管二季度相比一季度略有好轉，但千億資金缺口讓很多房企面臨持續經營的壓力，特別是很多大型房企扎堆缺錢榜，更上行業整體看來並不樂觀。如果三季度不能扭轉這一趨勢，那么降價去庫存回流資金將會成為房企的必然選擇。

在缺錢榜上，保利地產排行第一，一、二季度經營活動產生的現金流量凈額分別為－135億元和－8億元，上半年合計－143億元。排名第二是第三次上榜的泰禾集團，其上半年經營活動產生的現金流量凈額為－138億元，該公司上半年的營業收入才不到23億元。

缺錢榜排名前20房企中，除上述兩家公司外，招商地產、中南建設、華僑城、金科股份、金地集團、華遠地產、北京城建等大中房企幾乎全部上榜。

不過，也應該看到，在116家公司中有34房企的上半年經營活動產生的現金流量凈額為正，這其中包括龍頭萬科、首開股份(600376,股吧)、世茂地產等知名房企，特別是萬科在一季度經營活動產生的現金流量凈額為－56億元的情況下，二季度一舉扭轉成90億元，上半年合計為34億元，成為現金流最好的房地產企業。

2014年上半年缺錢榜

排名 證券簡稱 上半年合計經營活動產生的現金流（億元）

1 保利地產 -142.80

2 泰禾集團 -138.34

3 招商地產 -73.32

4 中南建設 -63.49

5 華僑城a -58.91

6 金科股份 -53.46

7 陽光城 -46.05

8 金地集團 -44.38

9 信達地產 -44.35

10 中弘股份(000979,股吧)-34.58

11 北京城建 -26.85

12 華遠地產 -26.24

13 中航地產(000043,股吧)-25.28

14 新湖中寶(600208,股吧)-24.54

15 云南城投(600239,股吧)-23.87

16 魯商置業(600223,股吧)-21.85

17 濱江集團(002244,股吧)-20.39

18 華業地產 -20.21

19 陸家嘴(600663,股吧)-19.78

20 城投控股(600649,股吧)-18.36

數據來源：wind 制表：標準排名

分榜單 4 房企負債榜：行業負債率76%，珠江控股離資不抵債最近

毋庸置疑，當前房地產企業面臨經營困境，資金缺口不斷擴大的同時，舉債度日早已習以為常。

上半年末，116家房企的平均資產負債率為76.23%，風險程度已很高。為化解這一潛在風險，央行已公開表態，允許部分符合規定上市房企可在銀行間市場發債融資，甚至調整“限貸”政策，這對於緩解房企的負債壓力有很大幫助，也在一定程度上避免出現房企集體性債務違約。

目前，四大房企的資產負債率無一例外全在70%以上，其中萬科78.93%、保利地產79.56%、招商地產71.94%、金地集團71.98%。不過，這4家房企在負債榜排名上全部在30名以外，負債率最高的保利排名第31位。

在負債榜上，排名最高的當屬珠江控股，其資產負債率已高達96.55%，離資不抵債只差3個百分點，如果用絕對額表示，只要再多5000萬元負債，珠江控股就將資不抵債。

在排名前10的房企中，泰禾集團名列第8，資產負債率為88%；華夏幸福名列第9，資產負債率為86.92%；金科股份排名第10，資產負債率86.87%。

上述三家房企屬於典型的二線房企，有做大做強的目標和抱負，在存貨壓力榜上，三家公司也是同時上榜，存貨高增的同時，沒能緩解負債壓力，高於85%的負債率實際上已突破行業天花板，其在經營上已不能有任何的失誤，一旦有誤實際上已連融資回旋余地都已所剩無幾。

2014年上半年負債榜

排名 證券簡稱 資產負債率（%）

1 珠江控股 96.55%

2 天津松江(600225,股吧)93.06%

3 魯商置業 92.86%

4 京投銀泰 92.09%

5 天業股份(600807,股吧)89.87%

6 陽光城 89.70%

7 中天城投(000540,股吧)89.12%

8 泰禾集團 88.02%

9 華夏幸福 86.92%

10 金科股份 86.87%

11 西藏城投(600773,股吧)84.38%

12 浙江廣廈(600052,股吧)84.18%

13 云南城投 83.98%

14 中關村(000931,股吧)83.98%

15 中南建設 83.87%

16 首開股份 83.64%

17 香江控股(600162,股吧)83.60%

18 大港股份(002077,股吧)83.37%

19 嘉凱城(000918,股吧)82.94%

20 萊茵置業(000558,股吧)82.90%

數據來源：wind 制表：標準排名