樓市有所企穩 后市壓力仍在

近日，有媒體報導，一線城市樓市假摔並沒有出現價格的松動，反而持續上漲。相關統計數據顯示，5月份，一線城市新建商品住宅成交均價為23072元/平方米，環比增長3.7%，同比增長10.6%。5月份成交均價比4月份上漲了829元/平方米。具體到北上廣深四個城市，5月份新建商品房住宅成交均價分別為26436元/平方米、27651元/平方米、16457元/平方米和25141元/平方米，環比漲幅分別為1.6%、6.6%、14.4%和1.5%，同比漲幅為10.1%、17.9%、21.1%和10.2%。顯然，5月份市場成交沒有如預期，房企並沒有明顯的價格松動。

以上數據恐怕與老百姓想象中的樓市行情大相徑庭，前一段時間，媒體上連篇累牘的報導樓市降價、個別地方政府松綁樓市政策等訊息，紛紛提出樓市拐點已到，甚至出現崩盤的可能。如今看，還遠沒有達到如此程度。這些訊息之所以顯得有些突兀，是因為在一片喊跌的氣氛中，人們忽略了事實。從全國樓市行情來看，不可否認的一點是多數城市房價下跌，少數城市房價上漲，這些少數城市房價上漲的就主要集中在一線城市中。

即使認真的看一線城市房價上漲的現象，也並非顯示一線城市樓市沒有壓力。事實上，一線城市樓市壓力很大。從房價漲幅來看，幅度明顯較小，環比漲幅最小的在1.5%左右，同比漲幅最小在10%左右，即使是漲幅最高的也未達到去年20%左右的漲幅。而且，一線樓市之所以在五月有所緩解，與前四月銷售業績不佳，基數相對小以及房企調整銷售規則有關。對於一線城市而言，房企拿地成本高，人工人本高，房子建好之后壓盤的成本也很高，前四月的銷售業績不佳是真實情況，資金鏈壓力也明顯升高。現在樓市行情不好，房企將高價拿地樓盤壓后出售，優先調價出售尾盤或者區位相對差的樓盤。價格上的讓步有利於提高成交量，緩解當前的壓力。

地方政府對房地產行業的依賴還是較為明顯，除了放松原有的限購限貸政策，政府更是從其他方面絞盡腦汁來緩解當地房地產市場的壓力。中央提出加快戶籍制度改革，不少地方政府放松落戶政策，來增大地區人口總量，繼而為樓市提供潛在購買力支撐。無錫5月1日起實施戶籍新政策，凡購買商品房60平方米以上者，準予本人、配偶和未成年子女落戶。一個月后，海口也開始類似改革，實行“購房入戶”式戶籍改革。隨后，貴州也宣布全面開放落戶限制，鼓勵更多人在中心城鎮、城市落戶安居。近日，廣東省更是將從投靠入戶、大學生入戶以及外來常住人口入戶等領域進一步調低門檻。凡在城市有固定住所、就業的大學本科以上學歷畢業生，均可在廣東大中城市落戶。

不少省份，主要放松了非核心城市的落戶政策，像省會城市、經濟發達地區、環境等較好的地區，或者人口本來就已經非常集中的地區並沒有放松落戶政策。北上廣深更是不會輕易放松落戶政策。這意味著三四線城市或者經濟不發達的地區，簡單的通過放松落戶政策恐怕也難以吸引更多人的在當地落戶買房。最大限度的吸引人們安居落戶，根本的還是搞好產業經濟，這也意味著房企不能完全靠政府來緩解當前行業壓力。（作者系中投顧問產業與政策研究中心總監）