西安房企"跑路"尚屬個案 "樓市大洗牌"言之尚早

專題：西安再現房企“跑路”現象

房地產市場“紅五月”黯然失色，緊接著西安又接連爆出開發商“跑路”的新聞，從城北的浐灞·新天地到長安的紫翰庭院，往日熱火朝天的售樓中心門可羅雀，業主左盼右盼的新房，到頭來竟可能血本無歸。

近來市場上不停的有“西安樓市大洗牌時代來臨”說法傳出，這讓整個樓市惶惶不可終日。不過業內卻普遍認為，個別開發商資金斷裂屬正常的市場行為，還遠沒到樓市大洗牌的階段。此外，也有專家建議：中小房企應該在房地產市場轉型時期改變規則，實現自身的可持續發展。

個別開發商跑路不代表西安樓市整體狀態

近來西安接連曝出開發商“跑路”訊息，僅浐灞·新天地就有近900組購房者認購，收取了房款近億元。訊息一經傳出，西安樓市中就有了“洗牌大幕開啟”的說法。

“開發商跑路現象是個例，不能代表整個樓市。”中渝·國際城營銷總監薛軍在接受記者采訪時表示，西安很多房企都是知名企業，在西安都曾經銷售過多個樓盤，資金和土地儲備都較為雄厚，對於房地產宏觀調控，也有一定的承受力。因此，他認為，不能因為個別開發商出現問題，就斷言西安樓市進入大洗牌時代了。

對此，南飛鴻集團營銷部總經理王世玉也表示了同樣的看法，他說，西安房地產開發商的日子，並沒有想象中的那么難過。國家宏觀調控政策，已經持續相當長一段時間，房企普遍面臨資金面短缺的情況，但西安樓市並沒有出現大幅降價，主要原因有兩個：一是西安房價整體來看並不高，開發商只要降價，就不愁銷路；二是西安不少中小開發商，聯合品牌房企或者上市公司共同開發，從而達到了共贏。

記者調查發現，西安注冊的房地產公司有近3000家，每年都有幾十家或倒閉或被相關部門取消開發資質的。業界普遍認為，西安出現的少數開發商“跑路”行為，也可能是民間借貸導致的財務情況惡化，或者賴掉銀行欠賬等惡意跑路行為，但並不能代表西安房企目前整體的生存狀態。

跑路開發商均屬證件不全違法銷售項目 凸顯政府監管不力

采訪中，也有業內人士指出，不排除部分中小房地產開發企業資金鏈出現緊張、甚至斷裂現象，資金壓力使一些開發商選擇了“失蹤”。毋庸置疑，開發商“跑路”，導致一系列的“後遺症”接踵而至。這些開發商所負債額少則百萬元，多則幾億元，購房者、建筑工人、民間債主，相關群體的利益受到嚴重損害，當地經濟社會秩序的穩定受到威脅。

分析個別開發商跑路現象，陜西省房地產研究會會長王聖學表示，在前兩年樓市銷售火爆的時候，房地產企業、購房者、房管部門都忽視了對房地產銷售的重視和監管，無證售房幾乎成為了一種普遍現象，也不容易出現房企因為銷售不暢或者資金鏈斷裂而選擇“跑路”，但當樓市漸趨平穩，購房者變得理性的時候，這一問題的嚴重性就凸顯出來了。

“為何近期開發商頻頻跟業主玩失蹤？表面上看，資金鏈斷裂似乎是導致開發商跑路的根本原因，但剔除表象不難發現，開發商跑路的深層次原因並不簡單。”王聖學說，銷售面臨困境不假、貸款緊縮也是事實，但一部分開發商實力不足卻跟風闖入房地產業，或者在項目開發時存在決策失誤，使得本身處於超能力經營狀態；另一方面，地方政府過分依賴土地財政、市場監管缺位、甚至降低準入標準，讓一些開發商“渾水摸魚”，這些也是導致一些開發商在政策調控時“撐”不下去的原因。

對此說法，西安天翼房地產全程營銷策劃有限公司副總經理李健也表示了認同，他說，開發商跑路現象是房地產業發展失衡的一種常規反應，只有及時回歸理性，加強監管，開發商跑路才不會產生更嚴重的後遺症，普通購房者的利益才能得到保護。

銀行收緊開發貸款導致中小房企融資困難

采訪中記者也了解到，房地產行業資金來源主要有三塊，其中預售款占30%，債款20%-30%，對外籌資大約20%-30%。三個資金來源具有非常強的周期性。

“房地產調控導致房屋銷售下降，預售款收入下降，銀行也不敢貿然放貸，多方面資金來源同時遭遇考驗。若調控期小於一年，10%的房企會面臨資金威脅；但如果調控期延長，情況將大不相同，30%的地產企業將突破安全底線。”李建表示，銀行貸款額度普遍緊張，即使房企還完原先的貸款本金及利息，新的貸款也很難再放給開發企業。這也就導致了開發企業在資金上的斷頓，尤其是融資渠道比較窄的中小開發商。

采訪中記者還了解到，預售資金要被監管，銀行已全面收緊開發貸款，在這種情況下，中小房企資金鏈率先遭遇困難，部分競爭力弱的開發商直接出售其股份來填補資金缺口；也不排除有開發商靠民間借貸來維持公司運營。但這畢竟不能解決根本問題，只能在短期上維持，時間一長這些企業在資金周轉上一定會出現問題，從而導致無法生存下去。

“二八定律”是未來房地產業發展趨勢

中國經濟增速的持續放緩和房地產行業自身的理性發展與整合，致使整個行業不再像過去那樣瘋狂。投資客的撤離，購房者消費觀的轉變，這些都對房地產企業的要求越來越高。品牌知名度、房屋質量、居住舒適度、物業管理方方面面都會被納為買房條件。一些實力弱、缺乏經驗以及理念落后的開發商就會逐漸被邊緣化，甚至淘汰掉，這是一個不可阻擋的趨勢。

“‘二八定律’就是20%的人掌握80%的資源，這個定律也適用於房地產行業，20%的開發企業掌握80%的客戶及開發資源。”薛軍告訴記者，未來，大部分開發企業將會被整合吞並，但這也一定需要一個過程。

細心的市民或許會發現，西安街頭一些樓盤的名稱，在悄悄發生改變，原因是這些樓盤已經更換開發商或銷售商。西安不少中小房企因債務關係或是資金趨緊等因素，將旗下樓盤項目轉讓給規模更大的房企。

中小房企資金鏈繃緊，無奈之下“斷臂求生”。而大型房企，則因為其較高的資金周轉率，大肆開展收購，逆勢擴張。對此，薛軍表示，“行業需要這種‘洗牌’，因為此前西安房地產行業多為粗放式經營，樓盤項目轉給有實力的大開發商經營，使得整個項目的品質更有保障。”

采訪中也有業內人士指出，“整合吞並”是未來房地產發展的必然趨勢，但遠沒有高度整合的時代，市場需要老虎這樣的大房企，也需要山羊、梅花鹿這樣各具特色的房企。

房地產轉型期中小型房企“可持續發展”需深思

西安近來頻現的房企“跑路”現象，使得“中小型房企如何在行業轉型期實現可持續發展”的問題和矛盾更加凸顯。

戴德梁行西安公司在寫給中小開發商的建言中說到，通過內源融資及合資經營，制定市場、區域、項目、產品的差異化，實施中小企業戰略聯盟，以及聚焦專業領域，中小型房企依然可以在行業轉型期實現可持續發展。

中小房企需確定專業化發展戰略，應該選擇企業特長的一種產業形態或簡單的業務組合來發展。在選擇特定領域時，結合自身特點，專注於產業鏈中最擅長、最富有價值的環節，進而形成核心競爭力。在融資方面可以利用內源融資及合資經營模式，可以破解此難題。還可以選擇合資經營模式，獲得相對充裕的現金流。

可以避開大型房企所關注的熱點項目，如大型城市綜合體、高地價項目或地標性物業等，而選擇具有一定經濟效益的小型“縫隙”產品，填補市場空缺。

同時，還可以進行精品戰略，在建筑外觀、節能設施等硬體以及產品文化、居住文化等軟件方面進行提升，打造差異化產品，滿足個性化需求。

此外，還可以考慮轉戰三、四線城市，享受這些中小城市的地價、房價總體較低的好處，當地政府有時還會提供優惠政策，這些為發展創造了有利條件。

“抱團取暖”是大勢所趨，資源共用是可以考慮的現實路徑，通過聯合投資組成較大的房地產投資公司，或者選擇與大型外資房企合作，助其克服“水土不服”的產品開發和定位等難題，進而增強自身實力。

記者感言：開發商“跑路”了，簡單的六個字，對於購房者來說卻是血淋淋的。“回家”的路走了一半，原本的翹首企盼，滿心歡喜，卻成了懸路迷途，血本無歸。試問這是誰之過？無良開發商的黑心，政府的監管不力，還是購房者自己的疏忽。或許我們可以歸結於是瘋狂的樓市跟我們開的一個玩笑。可玩笑過后，需要的是我們安靜的思考。

對於“跑路”，試問開發商的職業操守還在么？只為賺錢，其它統統丟到腦后？“變臉”在這里演繹的淋漓盡致，從奉承恭維到死不認賬再到銷聲匿跡，勢弱的消費者投訴無門，只能借助媒體發出自己微薄的聲音。他們都是攢了一輩子的錢，東拼西湊買了那彈丸之地給孩子結婚、給自己養老的，你們於心何忍？

對於“監管”，我們的政府真做到為消費者考慮了嗎？如果一開始就必須持證售房，一開始就進行資金監管，購房者損失就不至於那么大。出問題時，統統是開發商的不是，購房者什么也不清楚，什么也不知道，這符合邏輯嗎？

對於“購房者”，真的就沒有一點責任嗎？沒人強迫你，你卻跳到坑里，縱有花言巧語，縱有誘惑無限，可貪圖便宜、缺少觀察也成了致命的軟肋。華麗的廣告和被奉為上帝的感覺或許真的很受用，但擦亮雙眼，仔細辨別，我們還能上當受騙嗎？

“回家”的路其實並不漫長，只是需要我們正視及重視的問題得以匡正。說到底，人人都是消費者，想想我們大部分人需要的，並不是水岸華居，也不是絕版豪宅。而是一個能承載自己夢想的家而已，這樣的愿望，或許不算太高吧。