央行保個貸并非托底救市 實際影響有限

和訊房產訊息 5月12日，中國人民銀行副行長劉士余召開住房金融服務專題座談會，研究落實差別化住房信貸政策、改進住房金融服務有關工作。根據央行官網披露的會議內容，央行要求各銀行合理設定信貸資源，優先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求；合理確定首套房貸款利率水平；及時審批和發放符合條件的個人住房貸款；防范信貸風險，嚴格執行個人住房貸款各項管理規定，加強對住房貸款風險的監測分析。

在神經高度敏感的房地產市場，政策上的任何風吹草動都會讓市場產生無限遐想，央行此次表態被解讀為救市、托市，地產股也跟著一片飄紅，華聯控股(000036,股吧)、招商地產(000024,股吧)、保利地產(600048,股吧)、陽光股份(000608,股吧)、天房發展(600322,股吧)等個股漲幅居前。

近年來，“房貸難、房貸慢、房貸貴”已經成為了不爭的事實，盡管央行再次喊話力挺個人住房貸款，但商業銀行是否會照單執行還很難定論。據亞豪機構調研結果顯示，受房地產市場下行影響，北京（樓盤）地區大部分銀行的首套房貸利率基本維持在基準利率甚至上浮10%，整體個貸市場依然趨緊，雖然首套房的按揭貸款暫停只是個別現象，但貸款難度增加了，主要體現在首付比例的提高、貸款利率的上調以及收入來源的穩定性要求方面。

另據亞豪機構調研，雖然各行已經領會了此次座談會的精神，部分銀行也表示收到了相關檔案，但並不會馬上調整按揭政策，銀行需要在全年信貸額度供應和維持低利率之間尋求平衡。由於年初各家銀行已經根據其全年的貸款額度制定了相應的投放規劃，如果按照央行指示增加個貸的總量規模，那么商業銀行需要從經營性貸款中切割出一定額度的貸款規模來貼補個貸市場。即便有調整，最快也是在三季度執行，而且調整幅度有限。

實際上，在房地產市場宏觀調控的政策中，支援居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求是個亙古不變的話題。央行這么多年也一直在強調實行這個政策，但部分商業銀行依然出現了收緊和暫停房貸的現象。

對此，亞豪機構市場總監郭毅認為，在大的政策背景下，央行的指引是非常及時的，但具體到商業銀行的操作之中一定會綜合考慮各種條件，不要過分解讀央行的會議精神。當前，我國的宏觀經濟處於觸底階段，仍然需要房地產適度拉動宏觀經濟的增長。當房地產市場出現變數的時候，銀行的風險也在增大。商業銀行作為一個盈利機構對於自身的成本核算要求也比較高，央行在此時提出“保個貸”，可能是擔心各家商業銀行由於過度擔憂自身的資產安全性的問題，減緩對於首套自住普通商品房的貸款速度。去年6月份以來，很多商業銀行已經出現了“不愿貸、拖延貸、漲價貸”的現象。

在郭毅看來，從去年下半年開始，商業銀行的各種資金成本顯著上升，但房貸仍然是按照銀行公布的在貸款基準利率的基礎上，向上或是向下調整，加之一些商業銀行覺得房地產行業的風險比過去有所加大，導致其放貸的積極性有所削弱。

每年年初，因為銀行獲得新的貸款額度，資金充裕，放款速度會比較快，但今年的放款難問題並沒有因為新的年度開啟而有所緩解，在房地產貸款額度收緊的大背景下，寧波（樓盤）房地產公司興潤置業成為第一家因資金鏈斷裂而破產的房企，緊接著光耀地產被瘋傳因資金壓力瀕臨倒閉，房地產商資金斷裂的訊息此起彼伏。

無論是從上游還是下游，銀行和房地產的關係始終是“你中有我，我中有你”，現在商業銀行最真實的心理寫照就是“怕企業破產、怕老板跑路、怕個人棄房”。郭毅認為，個人住房按揭貸款在商業銀行所有貸款門類中應該屬於最安全的貸款門類之一，現在之所以收緊，主要還是由於對房地產市場預期的利空判斷以及銀行自身的資金成本壓力造成的。

“央行召開住房金融服務座談會，不是釋放貨幣政策松動的信號，也不是樓市調控退出的信號。此舉還是著重於剛性需求，從各方聲音來看，銀行已經為房地產下行做好了充足準備，保證資金的正常流動性和抗風險性。對市場信心有提振作用，但對市場的實際影響不大。”郭毅說。