億翰：錢緊是影響房地產行業發展的主因

初步統計，2014 年 4 月份社會融資規模為 1.55 萬億元，比去年同期少 2091億元。其中，當月人民幣貸款增加 7747 億元，同比少增 176 億元；外幣貸款折合人民幣增加 186 億元，同比少增 661 億元；委派貸款增加 1576 億元，同比少增 350 億元；信托貸款增加 417 億元，同比少增 1525 億元；未貼現的銀行承兌匯票增加 787 億元，同比少增 1431 億元；企業債券凈融資 3663 億元，同比多1624 億元；非金融企業境內股票融資 751 億元，同比多 477 億元。2014 年 1-4月社會融資規模為 7.18 萬億元，比去年同期少 7464 億元。

1. 從需求端看，由於人民幣貸款增加低於此前的規模，說明整體貸款偏緊。同時從貸款結構上看，目前房價走勢偏弱，個人房產抵押貸款風險加大，因此從貸款結構上購房抵押貸款的縮減也成為必然。這也是為何從年初至今，購房抵押貸款偏緊的形成原因，關鍵在於總量上的縮減。我們認為至少從目前看，購房抵押貸款縮緊的誘因並未見消除，所以購房抵押貸款短時間寬鬆的可能性不大。

    首先，房價止跌的趨勢並未見形成，也就是說貸款部門不會認為行業風險會充分釋放。

其次，房地產政策會有定向寬鬆，至少會有局部地區對房地產抵押貸款有視窗指導來支援剛需。

2. 從供給端看，信托貸款僅為 417 億元，同比少增 1525 億元，縮水非常嚴重。大部分的信托融資投向均為房地產，因此未來房地產企業的開工量會進一步受到影響，進而房地產投資增速也將會有所下滑。同時，2014 年 1-4 月社會融資規模為 7.18 萬億元，比 2013 年同期少了將近 10%，說明目前的社會融資規模還比2013 年同期少。從企業的角度看，未來行業的融資將更加傾向於大型企業，而中小企業的發展可能造成非常大的負面影響。

3. 從供給結構看，未來的三四線城市的房地產可能受到金融支援會更少，因此未來這些城市的房地產市場將受到更為直接和顯著的影響，雖然三四線城市目前看來風險較大，而這些風險可能很快會隨本輪調整達到更為良性的狀態。同時，對於剛需而言，受到貸款緊張影響要大於改善型需求，因為在一個預算硬約束的市場中風險越低越值得投資。而改善型購房者的風險要比剛需購房者的風險會越來越大。所以，絕大多數銀行取消了剛需購房者的優惠利率，這是符合市場經濟規律。