七大因素影響國內樓市走向 市場將持續下行

和訊房產訊息 進入2014年，國內樓市漸行漸分化的特征越來越突出。隨著前4月的結束，目前5月上旬的樓市情況也已基本明朗。整體來看，國內一線樓市成交低迷，房價漲幅收窄或小幅回落，相對火爆的2013年，市場顯現橫盤或下行趨勢；二、三線城市分化特征明顯，區域供應量和存量較多、人口基數較少、價格在過去漲幅過快的二、三線城市房價明顯下行，房價上漲的城市日漸減少。

七大因素影響樓市

對於目前的宏觀市場情況，偉業我愛我家(博客,微博)集團副總裁胡景暉認為，雖然各地市場的發展情況不盡相同，各地樓市的“供需存銷建”五大方面結構並不一致，但是造成目前市場分化、下行的主要因素卻是相同的。胡景暉表示，影響國內樓市現階段整體狀況的因素主要有以下幾個方面：

一是限貸。銀行信貸未見明顯放松，反而相對偏緊，很多銀行年初沒有了任務指標，批貸的周期增長，審核更嚴格。還有比如銀行首套房利率優惠的取消等，市場各類需求的購買力都受到限制。與此同時，銀行系統對房地產上游的信貸口徑也從緊，更加注重安全性，房地產開發企業融資渠道受限。

二是限購。2013年下半年，各城市出臺的限購加強版，除個別城市略有調整外，至今未有整體的明顯變化，投資需求和改善型需求都受到限制。

三是保障性住房政策的實施。保障性住房建設、共有產權六城試點等舉措的實施，如北京（樓盤）的自住型商品房，直接分流了相當部分的市場剛性需求，促使這部分剛需階段性地改變置業計劃，轉入觀望。

四是兩會之后，如“不動產統一登記”、“房產稅立法”、“增加剛需供應”等多項房地產市場“長效”機制持續推進所釋放的市場信號，促使市場各方對樓市未來的預期發生轉向。

五是目前國內濃厚的“反腐”氛圍，客觀上使得市場上的房源掛牌量明顯增多，也令各方對房地產市場的預期和判斷發生變化。

六是2013年樓市火熱之后，價格持續走高。一些城市在市場價格到達高位之前，購買力較好的部分需求在去年的特殊市場環境下已得到較大程度的釋放。在價格較高的現階段，市場購買力相對不足。

七是市場經過了相當時間偏冷的情況下，在媒體輿論因素的助推下，購買力整體的“觀望待跌、觀望待變”的心理目前成為主流。

市場持續下行，市場政策或將面臨調整

胡景暉認為，國內樓市從年初發展至今，分化、下行的趨勢越來越明顯，在當前國內宏觀經濟、政治、反腐等領域大動作不斷的情況下，房地產市場整體的發展方向是在退燒趨穩的過程中，逐步迎來結構性調整，步入更理性、健康、協調的發展軌道之中。

對於未來一段時間的市場變化，胡景暉表示，如無特殊因素影響，未來市場進一步分化和趨冷的勢頭很有可能繼續發展，“量縮價跌”將成為樓市的大勢所趨。

在目前“救市聲”不斷的輿論環境下，如果市場在未來一段時間內進一步下行，為避免對宏觀經濟和金融體系產生較大不良影響的風險，不排除政府出臺適度刺激和調整政策進行“托市”的可能，但樓市調控的思路出現180度大轉彎，由限購轉向“救市”的可能性不大。

胡景暉認為，隨著樓市的發展，未來可能會出現以下一些情況：

一是盡管觀望情緒濃厚，但市場的有效需求依然存在。被如“自住型商品房”所吸引的剛需雖然階段性地觀望，但下半年之后，如果長期買不到自住房，此類需求還可能回歸商品房市場，對市場產生一定的沖擊，促使價格在短期內面臨較大的上漲壓力。

二是目前受壓抑的需求，也有可能會在政策或市場發生調整變化后重新入市，可能會重演從08年的整體偏冷到09年瘋狂上漲的情況。這種大起大落的情況是市場各方所不希望出現的。

三是各城市分化的特征繼續發展。三四線城市出現“鬼城”、樓盤滯銷、爛尾等，開發商破產，銀行系統風險增加，理財產品、表外業務等方面都有可能出現風險。