售樓小姐曝光潛規則 開盤絕對沒有好房子

 開盤絕對沒有好房子

1）開盤絕對沒有好房子，好的房子全部被保留，然后每個月推出幾套，但單價升得很快，要么就是你有關係，我們才給你好的房子。

2）大家購房所付的保險（放心保）費其實是可以打八五折的，不要在售樓處買保單，外面的保險公司都可以為你打折。

3）廣告沒有一個是真的，千萬別相信其中的外立面顏色，很多造出來比畫的難看多了。 售樓員會用許多方法來逼你買房

4）售樓員會用許多方法來逼你買房，讓你無時無刻感到緊張，這時你千萬要冷靜。要自己看中才買。

5）別以為高層中的九到十一樓不錯，那你大錯了，這些樓層正好是揚灰層，臟空氣到這個高度就會停頓，我們是不會告訴你們的。

7）別以為面磚的外墻是好的，其實面磚漏水比涂料漏水的幾率大多了，在國外都是用的高級涂料，沒人用面磚當外墻。

8）別以為實測面積是對的，其實測繪局都被我們買通的，少你一個平米你也看不出來，但是國家就只承認他的測繪報告。。

9）綠化率，容積率大多都是與實際不相符的，千萬別相信我們，我們只是聽工程部隨便說說的，能對八成就不錯了。

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11）開盤的時候售樓處會有許多四五十歲的人在模型邊上說這個房子好，千萬別信，這些人大多是公司的領導來捧場的。

12）注意，有人代理公司來代理的樓盤他們通常花樣最多，比如排隊買號等，但是開發商直接銷售就不會搞很多花頭，那是因為代理商想賺開發商更多的代理費。

14）如果報紙廣告上的哪個樓盤單獨印了一個房型，那你千萬不要去買這個房型，不是賣不掉的就是位置有問題，我們叫最後沖刺，你想啊，他干嘛不印其他的呢？

15）到售樓處后直接問售樓員看一樣叫銷控的本子，這樣你才可以確切的知道哪些房子是真的沒了，哪些房子還在，這本東西特別準，只有少數樓盤會做一份假的。

18）不要相信建筑設計是什么美國或加拿大的公司，這也是假的，國家規定外資設計單位不能單獨參與一個樓盤的建筑設計，而必須是外加一個國內設計公司來共同設計，但是真正做出房型的就是國內公司，弄個外國名字只是滿足你們的崇洋媚外的心理。

新手買房注意事項

理性和有規劃的消費—購房的前提。根據自己的收入、支出等實際情況來確定適合自己的樓盤。不要一買房就是要買三室兩廳，做到一步到位；而是從自己的實際情況出發，好好規劃一下，其實能滿足基本的居住需求就好，避免出現不必要的額外負擔，而培養有梯度的消費觀很重要。

買房首付款的積累—購房的關鍵。首先初定一個目標，比如畢業后5年內支付一個首付款，那么就為了實現自己這個目標，合理的分配一下你的收入。每月固定的留出一部分資金出來，制定出一個定期定額的計劃。因為如果開通了定期定額的強制儲蓄計劃，那么每個月必須得固定提出一筆資金，從而意味著可用資金必定減少，那么消費一定可以更加理性。點點滴滴的積累就是一筆財富。此外，建議也可先向父母借首付款，日后陸續返還，縮短積累時間和降低潛在的漲價成本。

學習一些地產基礎知識—購房的必需。房屋因為涉及的金額巨大，購買它是一個比較專業的行為。而在一些發達國家，有著成熟和專業的房屋經紀人可以為個人購房者提供專業的咨詢和服務，法律法規和操作程式也比較規範，個人買房已經有了一套比較成熟的模式，過程也比較輕松。但是，目前國內的房地產市場還沒有培養出這種專業的針對個人購房者的房屋經紀人。因此，買房前學習一些房地產基礎知識是必需的。

選擇適合自己的樓盤—購房量力而行。面積小、首付少、總價底的樓盤適合年輕人。建議可購買市中心的二手小房子或是新開盤的小戶型。二手小房子的優勢是交通便利、配套方面成熟、價格相對優惠；此外，由於年輕人的工作流動性還相當大，所以考慮一個交通合適的地方，即使工作變換而搬遷，出行還能依舊方便。新開盤的小戶型的優勢是戶型更合理、居住舒適性較高、未來投資回報率相對較高。[NT:PAGE=$]

購房前還應考慮出行的時間成本。因為我們不難發現，穿越城市的時間成本和交通成本正變得越來越昂貴。如果每天花費2小時在交通上，那么1月=60小時=2.5天，1年=730小時=30天，50年=36500小時=1520天=4年。

開車或乘公交車的上班族，若平均一天有兩個小時花在交通上，一年就有約一個月的時間待在車里。如果把這每天花掉的兩個小時集中起來，連續不斷地坐一個月車，或不眠不休地開一個月車，就能體會其時間數量的可觀了。反之，如果把這些時間花在工作上或其他方面，則能創造更多的效益。如果再將時限放大到50年，時間成本的價值就顯得驚人了。

確定5公里生活圈

提醒要買房的朋友，把握5公里生活圈，是衡量購房效益和購房質量的一個有效參數，支出的成本越小，表明所購房屋的性價比越高。這樣一來，買房后額外付出的錢也會越來越少。

六、購房費用的了解

契稅：普通商品住房120平方米以下1.5%、120平方米以上3%，公寓、別墅等高檔住宅為3%，當房屋的實際成交價格高於同級別土地上住房平均交易價格的1.2倍以上，契稅按3%收取。

登記費：每套80元

印花稅：5元

手續費：3元/平方米

貸款費用

貸款保險：按貸款額的萬分之六×躉交保險系數收取，躉交保費系數根據保險期限的長短而變化

抵押費：貸款額×1.4‰

登記費：80元

印花稅：5元

某購房者購買一套商品房，報價為每平方米5500元/平方米起價（現房）。現假設該購房者選中了一套位於5層，面積為81平方米的兩室一廳，其價格為5700元/平方米，那么購買這套商品房的費用應包括：

一、房價款：5700元/平方米×81平方米=461700元

二、應交稅費：

1、在交易過戶過程中：

（1）契稅：買方繳納房價款的4%，等於461700元×4%=18468元；

（2）買賣手續費：買賣雙方各交成交價的0.5%，等於461700元×0.5%=2308.50元；

（3）印花稅：買賣雙方各繳納合同金額的0.5‰，等於461700元×0.5‰=230.85元。

三項合計為：21007.35元。

2、在申辦產權證件過程中

（1）登記費：每建筑平方米0.3元，等於0.3元/平方米×81平方米=24.3元

（2）房屋所有權證工本費：每證收費4元。若房屋產權為2人以上時，還應辦理房屋共有權執照，每證收費2元。

（3）印花稅：每件5元。三項合計為33.3元

（4）公共維修基金：購房款的2%，等於461700元×2%=9234元。

依照《北京（樓盤）市居住小區物業管理辦法》的規定，新建小區必須統一實行物業管理。既是使用人又是產權人的購房者根據《北京市居住小區（普通）委派管理收費標準（試行）》的規定，應繳納的費用有：

1、進住手續費：2元（一次性）.

2、裝修垃圾外運費：20元/居室×6=120元（一次性）.（注：兩室一廳外加廚、廁、陽臺視為6個居室）

3、保潔費：36元/年·戶。

4、保安費：24元/年·戶。

5、各項費用統收費：12元/年·戶。

6、自行車存車費：48元/年·戶（以每戶有兩輛算）.

7、共用電視天線費：39.84元/年·戶（以每戶有兩端計）.

8、生活垃圾外運費：7元/年·戶。

9、化糞池清淘費：24.3元/年·戶。

10、管理費：113.4元/年。

11、小修費：155.52元/年。

12、中修費：554.32元/年。

13、小區公共設施維修費：81元/年。

14、供暖費：1296元/采暖季。

備注：因該套商品房屬多層普通住宅，所以物業管理費中不含電梯、水泵費，費用中也未考慮產權人擁有機動車所需交的存車費，此外具體收費還具有時效性，這只是一般費用展示。

從以上的計算可知，在購房消費中除房價款461700元以外，還要繳納相關稅費，物業管理費等。同時在購房以后每年仍需繳納2381.38元的物業管理費。

在確定了買房的目標和范圍之后，一些購房的基本費用是一定要提前計算的，雖然這些費用表面看起來似乎不多，還有些是固定值，但是與以后的房屋總價結合起來計算的話，它們的費用還是一筆不小的支出。

購買二手住房

中介費一般為買賣雙方各1%，看房費每次10元。

測繪費有土地證的，測繪時不需交費；沒有土地證的，需交13元測繪費

評估費持證房屋（私房）的評估費光過戶為5‰，如需貸款為7‰；已購公房光過戶不需評估，如需貸款評估費用為2‰

交易費用

契稅：普通住房1.5%，高檔住房3%。已購公房除按1.5%交稅外，還應按實際購買價和評估價差額的1%交納土地收益金。

登記費：每套80元

印花稅：5元，買賣雙方均需繳納

手續費：3元/平方米，買賣雙方均需繳納。

營業稅：個人購買並居住不足一年，按銷售價減去購入原價后的差額的3%繳納，由賣方繳納。

貸款費用

貸款保險：按貸款額的萬分之六×躉交保險系數收取，躉交保費系數根據保險期限的長短而變化。

抵押費：貸款額×1.4‰

登記費：80元

印花稅：5元

注意：假如在購買時，賣方申明所賣房屋的標價為凈價，則意味著在雙方交易過程中產生的所有稅費均由買方承擔。

備注：以上只是通常所需交納的購房費用，而買不同的房需要交納的費用是因人而異。