轉型非易事 soho中國將承受壓力

　　2012年八月份，soho中國宣布戰略轉型，由之前的“建設--銷售”轉變為“建設---持有”。當時不少機構預判soho中國2012年的業績或將面臨一定幅度的下滑。然而，2012年soho中國給出的業績報表為：2012年soho中國的營業額為153億元，同比上漲約169%，毛利潤占比約為59%。凈利潤約為106億元，同比上漲約172%。截至2012年12月31日，擁有現金約為222億元，凈資產負債率為2.6%。

　　如此靚麗的業績報表不禁讓機構投資者們喜笑顏開，而soho中國也借此機會揚眉吐氣，並宣布：良好的業績證明，公司“轉售為租”、向大規模自持轉型的發展戰略初現成效，為日后的可持續發展打下了堅實基礎。

　　企業戰略轉型、商業經營運作模式的轉換，怎么想怎么也不會是一件容易的事情，怎么快也不會在半年內完成，或者所謂的“轉型成功”。2012年亮麗的銷售業績在很大程度上依然是公司原有商業經營模式的帶給企業的“回光返照”。

　　針對soho中國而言，轉變經營模式，則意味著從銷售到持有，從高周轉到低周轉，從輕資產到重資產，從高利潤到低利潤，從高現金流到低現金流，從高增長到低增長。這樣的一個過程是一個痛苦的過程。而2013年soho中國的業績報表似乎顯示出，這一過程現在才是剛剛開始。soho中國2013年業績報告顯示，2013年營收總額142.6億，同比下滑10.3%，凈利潤73.88億元，同比下跌30.2%。

　　這樣的業績表現當然難以讓投資者滿意，潘石屹等企業負責人盡力掩飾報表的不盡如人意，用“核心利潤44億元，同比上漲33%”來粉飾，但是何為“核心利潤”，難以為眾人所知。事實上，企業如果對未來轉型發展有信心，對轉型成功后的業績表現有信心，對轉型過程中所將遇到的障礙等有充足的判斷和估計，則完全不必為當前業績的下滑而過分擔憂，過分解釋。這只是企業在轉型過程中所必須經歷的陣痛。

　　soho中國的“戰略轉型”提到：2015年，投資物業將從目前25%持有、75%散售轉變為100%持有。目前來看，企業距離這一目標還有很大的差距，2013年soho中國租金收益僅占營業收入的1.91%。

　　中投顧問房地產行業研究員殷旭飛表示，企業轉型是一個艱巨的任務，所耗費的時間、精力、資金成本等都很大，而且會面臨較大的風險。針對商業地產而言，由直接出售轉型為長期持有經營更是對企業的招商運營、物業管理等綜合能力提出較高的要求。企業轉型的成功並不是企業負責人一句話就能夠代表的，從其當前營收結構來看，原有業務依然是企業的主力支撐。

　　日前，soho中國以52.3億元的價格出售上海兩個項目，其售價低於最初的要價，近乎腰斬。出售資產，對於soho中國當前不利的處境有好處。一方面，資產的出售可以提高企業現金持有量，保障現金流，資金到賬后，soho中國賬面持有資金將達到152億元。這在當前房地產市場風聲偏緊的情況下，無疑是有利於增強應對風險的能力，正如潘石屹所說趁機收購低價資產也是企業的打算之一。另一方面，有利於改善報表業績情況，減輕投資者質疑等方面的壓力。

　　soho中國在2009年進入上海，之后不斷增加在上海的資產設定比例，目前已經高達7成到8成，這在當前房地產市場不穩定以及上海地區優質房企眾多，競爭激烈的情況下，顯然不是明智之舉，出售一定的資產，降低該區域的比例也是soho中國的考慮之一。

　　中投顧問研究總監郭凡禮表示，轉型非易事，未來5年之內，soho中國還將持續面臨轉型發展的壓力。從長遠的發展趨勢來看，對於soho中國而言，堅定的走好轉型之路是其不得不選的道路。在這個期間，投資者奢望得到較高的回報恐怕有些困難，對有發展潛力、勇於走轉型發展的企業，投資者也應該多一份耐心。不過，關鍵還在於soho中國如何表現，如何培養新的核心競爭優勢力量。